万科"过冬"逻辑[Migage]

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本报记者 张晓玲 实习生 林诗苑 深圳、广州报道

  导读

  大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

  房地产的标杆万科从不缺话题。

  国庆节前,万科内部开会打出“活下去”的口号;节后,部分项目一面降价回笼资金,一面突进收购华夏幸福(600340,股吧)项目股权,展开逆周期操作。

  “活下去”对万科而言,虽有2018年度6300亿回款目标压顶,但更多是转型发展问题,是远虑;而在房地产周期性下行的当下,更多的房企面临的是生存问题,尤其是资金链紧张的中小型房企,比如华夏幸福。

  刚刚过去的9月,房企销售继续放缓,行业普遍面临回款压力;同时行业集中度继续提升,部分中小房企徘徊在生死边缘,资金充裕的大型房企,则拥有更多的选择和腾挪空间,行业即将迎来真正的大洗牌。

  值得关注的是,除了销售之外,自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年,房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。

  回款与资金压力

  10月9日,万科公告,9月实现合同销售面积302.5万平方米,同比增加10.8%,销售金额434.2亿元,同比下降6.3%,环比8月的253万平米、383.4亿有所提升,但9月单月销售面积增加而销售金额下降,意味着万科正在以价换量;而对于传统的金九旺季而言,这个业绩也不算出色。

  前9月,万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,销售金额4315.5亿元,同比增8.9%。

  行业整体也不乐观。亿翰智库称,9月份房企通过抢收金秋,业绩普遍优于8月份,50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下,下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。

  天风证券分析师陈天诚称,随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,以及房企推盘量增多,预计销售增速可能进一步放缓;各类房企的回款将进一步面临考验。

  去年实现5500亿回款的万科,今年定下了6300亿的任务,增长率仅14.55%,万科董事会主席郁亮说完成不到一半。

  在普遍的回款压力下,大型房企以及中小房企的情况出现了分化。

  平安证券分析师杨侃表示,2018年是房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对中小型房企来说,若资金压力大,则会转让部分项目,类似部分楼盘会转让,这样其实已经属于被收购了。若是再恶化,不排除整个企业股权都会被转让,这会面临被完全收购的风险。

  民生证券分析师杨柳也表示,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势,会使行业集中度加速提升。

  亿翰智库数据显示,截止到9月,共有19家房企突破千亿,同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企占据近市场一半份额,TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计,年底超千亿房企有望突破30家。

  对大型房企来说,资金问题不在于生存,而是发展。“活下去”,是净负债率仅为32.7%,手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。

  据其2018年半年报,万科持有货币资金1595.52亿元,其中主要是银行存款1593亿元,受限资金不足百亿,是上市房企中持有货币资金最多的开发商。

  高喊“活下去”同时,万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

  10月9日,华夏幸福公告显示,北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权,暂定交易价款约为32.34亿元。

  东方财富(300059,股吧)网数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。

  多元化转型之艰

  如果说销售和回款是房企当下最焦虑的问题,那么转型、多元化,以及多元化与传统开发业务的平衡,则是大型房企尤其是万科喊出“活下去”的内在逻辑。

  万科的活下去更指向未来、长远发展。与王石时代不同,2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型,万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理,过去6年的转型也着力于此。

  截至2018年9月,万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。

  6年后,郁亮首次对战略进行了检讨。“类似自如(长租公寓)事件,以及一些小概率、高风险事件,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦发生,只有关门。”他在内部的讲话,折射出对转型业务的反思。

  他提出,要将万科现有业务收敛和聚焦,投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。

  其他房企的转型也不顺利。10月7日,恒大健康突然公告FF提起仲裁,要“踢恒大出局”,这让许家印新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。

  此前,恒大转型快消、粮油等都以失败、亏损、剥离告终。

  此前,因看好大屏运营和内容领域的发展前景,2017年1月份,融创中国主席孙宏斌乐视网(300104,股吧)陷入资金链危机之时,携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。

  结果带来的是融创165.5亿元的亏损。孙宏斌直言,乐视是一笔失败的投资,并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在今年半年报发布会上说,融创中国已停止多元化发展。

  碧桂园今年高调宣布转型高科技农业,但碧桂园此前输出马来西亚的产业、科技新城森林城市却深陷泥潭,受当地政局变化影响,至今未有解决方案。

  严跃进指出,大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

  截至目前,房地产开发销售及其收入,仍是房企的主要和绝对收入来源,2018年中报显示,万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。

(责任编辑:李佳佳 HN153)

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