专家之言:新一年澳洲房产八大趋势[Migage]

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(编译/高远)

经过连续5年的红红火火,2018年的澳洲房地产市场将呈现忧喜参半的局面。最近的一份由CoreLogic RP Data组织公布的报告,更是将来年房地产的趋势推上了风口浪尖。

这份报告指出,12月份悉尼房价下跌0.9%,和达尔文一起成为表现最疲软的州府城市。而墨尔本房价下滑0.2%,这是维州首府自2016年2月以来首次下降。悉尼的房地产价格年增长率从去年5月份17%的高峰下降到2017年年底的3.1%,标志着14%的回落。去年第四季度,悉尼房价下滑了2.1%。

目前,悉尼的房价比2017年8月的峰值低了2.2%。如今悉尼房价中位数为105.8万澳元,是柏斯和阿德莱德的两倍以上,比墨尔本的83.2万澳元高出27% 。Core Logic的研究主管劳里斯(Tim Lawless)预计,悉尼今年将拉低全澳的房地产市场。

他指出,今年悉尼和墨尔本这种疲软的状况还将持续下去,将和过去几年的繁荣形成鲜明对比。

“此前很强劲的市场可能出现低增长或负增长,买家更谨慎,监管部门对信贷标准和投资者活动也会一直保持警惕,”他说。从一个房地产循环的巅峰期到低谷期,年度销售数量可能下降近四分之一。

监管机构和决策者鼓励贷款负债多的家庭在低利率环境下降低风险。他还警告未来的贷款人,特别是投资者,在2018年申请按揭贷款也许会更加困难。

不过,劳里斯也指出,澳洲个别城市和区域有自己的房市周期,其发展主要取决于当地的供需情况。

安保资本(AMP Capital)的首席经济师奥利弗(Shane Oliver)则表示,低利率和首次置业者支持政策将会对房市起支撑作用,有助于确保房价仅出现适度下降。他认为澳洲房市不太可能出现崩溃,并预计2018年悉尼和墨尔本的房价或下降5%左右。

然而,实际上2017年缔造了超过很多经济学家预测的房价纪录,现在房价处于盘整,拍卖清盘率下跌,对于投资者的借贷规模也有所削减。

究竟2018年澳洲房地产市场将呈现哪些趋势呢?


1. 官方利率变化不大

大部分行业人士预测,新的一年澳洲官方利率将保持不变,即维持目前1.5%的水平。

按照现在的趋势,澳洲经济仍然有上升的空间,而澳洲央行则表示,经济发展的速度还未到能够调整官方利率的时候。

就业岗位的增加,失业率的降低,全职工作岗位的增长,遭遇了工资增长速度放缓,零售业销量不景气等难题。

所幸的是,央行看到房地产市场的热度终于降下,于是送了一口气,因此也不用急于提高利率来调控房价的高低了。

2. 房价增长明显放缓

墨尔本和悉尼过去5年内出现的房市大热局面风光不再了。

新的一年,如果说有什么房价波动的内在因素,主要是央行基准利率的调整,以及在澳洲审慎监管委员会(APRA)控制下,商业银行对于信贷的控制,和对于借贷条件的新政策了。

半数澳洲大城市房价下跌。

3. 收紧借贷可能性小

在澳洲审慎监管委员会的控制下,澳洲的房地产价格已经出现了明显的调整。商业银行和金融机构对于借贷条件的紧缩,对于信用借贷的“瘦身”,已经导致了悉尼和墨尔本两大主要房地产市场的降温。

不过这一次,房价增幅放缓伴随着历史低点的利率,意味着澳洲银行处于一个健康的财务环境中。

因此相信审慎监管委员会应该不会进一步下手,再次要求紧缩借贷,不过另一方面已经紧缩的借贷条件也不会在短期内再被放宽。


4. 人口保持增长

澳洲势头强劲的人口增长,将赶超房地产行业的发展势头。

去年,澳洲总人口大增389,100人。而对于房地产的需求,则在过去的5 年间平均达到每年16.4万套。

根据澳洲统计局的数据,在截至2021年的未来5年间,持续强劲的人口增长,意味着每年大约24万的净移民流入,以及家庭结构的变化,意味着1人和2人组成的家庭数目增多。这样看来,对于房地产的需求仍保持坚挺。

在过去的一年里,维州是人口增长最快的州,2.4%的增长比例稀释了墨尔本市区大批新开发的公寓供给。

现在,净海外移民占到澳洲整体人口增长的六成,每一年平均为澳洲增加23.19万人口。

海外移民流入是新州、维州、南澳和塔州的主要人口贡献力量,而对于其它州和领地来说,则主要来自人口的自然增长。

5. 失业率持续下跌

根据澳洲统计局数据,在过去的12个月里,全澳一共创造了超过33.5万个就业岗位,而且大部分是全职工作岗位。

澳洲就业市场的黄金期将在2018年持续,为经济的稳定发展打下坚实的基础。

6. 墨尔本别墅表现佳

如果今年利率不变,澳洲审慎监管委员会也没有什么限制信贷的新政策,而经济发展保持稳定,国际局势不出现动荡,那么澳洲主要城市今年的房地产市场可能是这样的。

悉尼房地产市场失去了上行的动力,但却也不会下跌而呈现“硬着陆”,它将保持4%至6%的上涨幅度。

墨尔本的独立屋、联排别墅等房产将是今年表现最好的,增幅预计达到6%至10%。

布里斯班房地产表现不俗,主要受到就业岗位增加和基础设施建设发展的提振,预计实现3%至5%的增幅。

霍巴特也将表现良好,受到投资者寻找热区的因素影响,实现6%至10%的房价增长。不过需要注意的是,有时候热区并不一定能够热多久,因此何时进入何时退出是最关键的问题。

堪培拉房市表现将保持稳定,年增长率达到4%至7%,不过高昂的地税将成为影响房产投资者的重要消极因素。

阿德莱德的房地产市场很有可能保持微涨,最高4%的年增长率。

柏斯房地产市场可能已经见底,但应该在未来几年内都看不到大幅度的资本增值。

达尔文房市的长期增长动力不足,不过价格下跌趋势可能终止,年变动率在-1%至1%。

整体来讲,公寓的表现应该不如独立屋,而随着新公寓的不断落成,供给持续上升,因此建议投资者谨慎购买靠近CBD附近的楼花和新房。

7. 更多投资者持观望态度

随着市场对于今年房价涨幅不大的预期进一步加深,一些投资者可能会质疑目前的投资环境,以及投资机会是否明智。

另一方面,战略投资者如果有较长的投资预期,也可能会将目前的房价增幅缓慢视为入手机会。

当然短时间内,投资者应该看不到双位数的房价增幅,不过明智的投资者可能有更多机会与卖家议价。毕竟在过去的很长一段时间内,都是卖方市场,买房者的数量远远高于卖房者。

如果能够买到称心如意的房产,可能你会在10年后高呼:“哇,当时的投资真的很值得!”

8. 优质房产更有市场

过去几年中,由于房市火热,投资者担心买不到房,于是他们一般都竭尽自己的预算,购买能够触手可及的房产。他们赚钱了,是因为过去几年房产大势呈现上升趋势。

不过2018年这个大趋势就要发生变化了。位置、设计和质量俱佳的房子仍然是抢手货,因此表现毋庸置疑,质量差一点的房产可能就不会这样了。

随着房地产增值逐渐走向平缓,专家建议投资者谨慎考虑,仔细比较,再做出购买决定,切不可操之过急。

(转载请注明来源:澳洲新快报)


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