国际投资银行瑞银(UBS)最近的一项调查显示,对于在悉尼和墨尔本投资办公楼的回报,投资者们的期待也许过高了。

近日,物业咨询机构BIS Oxford Economics表示,墨尔本CBD的办公物业的出租收益率可能在未来的两年内再涨15%。去年,墨尔本市中心办公物业的空置率下降了140个基点,达6.4%,这也是墨尔本市中心办公物业空置率自2012年的最低点,同时净有效出租率提高了14%。同时,悉尼的顶级办公物业的空置率也将稳定在10%以内,甲级办公物业的空置率更将落至4%以内。但是,这种乐观的物业市况也并不一定代表着更好的投资前景。在上周的物业投资专栏中,我们就指出过:虽然悉尼对优质办公物业的需求还在不断增加,租金也水涨船高,但出租回报率反而逐渐回落。

跟中介唱反调

瑞银的Grant McCasker和James Druce对澳洲主要城市的办公楼在未来三年内的出租回报率建立了一个深层次的模拟模型,并将模拟的结果与投资者对办公物业投资的主流看法进行了比较。

他们在报告中表示:“墨尔本的办公物业在2017年的收益率增长迅猛,令人吃惊,但我们对未来的预测却也和中介们对未来的普遍宣传不一致。在我们的预测中,人们看到的可能会让人失望的地方在于18-19年的墨尔本和17-18年的悉尼。”

悉尼仍有增长空间 但不明显

在悉尼,瑞银的模型仍然能看到一些增长的空间,2018年的有效出租率的增长为4%,不过中介们所预测的情境则为9%。总体来看,相比起外界普遍宣传的光明前景,2018年的办公物业回报率可能会差强人意。

不过,瑞银的分析团队也认为,占到悉尼办公租用市场70%以上份额的大型租户们(指租用物业面积超过1000平方米的租户)在2020年之前,随着悉尼办公楼供给的不断增加,都不会受到很大的影响。瑞银对墨尔本办公物业前景的预测可能就更差一点,根据他们的模拟数据,2018年的墨尔本办公物业的回报率增长是1%,而2019年则不会有任何增长。

“地主”大房东

对于像Dexus和Investa Office Fund这样的“大地主”们来说,瑞银的消息可能意味着惨淡的前景。Dexus(ASX股票代码:DXS)是一家拥有33年商用物业投资经验的专业办公物业投资公司,脱胎于的意志银行的这家公司,直到2004年的时候开始独立经营,现在已经成为了一家专注于澳洲市场高品质市中心办公物业的第三方基金管理平台。2017年到目前为止,Dexus已经在悉尼购入了10亿澳元的物业投资组合。

而Investa Office Fund(ASX股票代码:IOF)则是一家专注于办公物业投资的澳洲上市公司。这两家公司的股票都是ASX 100指数的成员,而且相对于各自的历史来说,其市盈率都属于最贵的一类。但如果未来两年澳洲办公物业投资的回报率走势按照瑞银的预测发展,那么事情可能会对这两家公司很不利。由于最近在珀斯和布里斯班大手笔的交易,Investa Office Fund的现金流将面临非常大的压力。对Dexus来说,盈利下降则将影响到其股价的增长。