富力地产十年为何五次折戟回A路 350亿成为镜花水月[Migage]

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  来源 :野马财经      

  作者:高远山

  运筹帷幄,功亏一篑。

  “富力双雄”李思廉、张力最近有点水逆。

  2017年下半年,这两位通过接盘“国民公公”王健林的万达酒店抢走了地产市场的重头戏,如今,万达的霉运似乎通过这场交易开始转移到了富力地产身上。

  富力地产于10月22日发布公告称,因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查,待完成保荐人变更后再申请恢复。而这已经是富力地产第五次“折戟”IPO了。

  此前,富力地产《招股书》披露,计划公开发行10.7亿新股,发行后总股本的24.93%,拟筹资350亿元。

  如果说本次保荐人辞职是一次黑天鹅事件,那么前四次“失败”则都是因为时运不济。

  富力地产的顶层设计有点特别,李思廉为富力地产法人代表和董事长,张力则担任联席董事长及行政总裁等职务。李、张不仅职位相近,而且从股权来看,持股比例也十分接近。仅相差1.2413%,分别为第一、第二大股东。并称为“富力双雄”,都是地产圈呼风唤雨的人物。

  实力雄厚的“富力双雄”怎么在回A这个事情上就搞不定呢?

  十年5次折戟回A路

  要说起富力地产的回A之路,已经走了10年之久。

  2007年,富力地产高调宣布回A,董事长李思廉曾信心满满的表示,富力地产将在当年底前回归A股。但是,计划赶不上变化,由于美国次贷危机演变为全球金融危机,国内资本市场环境发生重大变化,富力地产回A计划也随之破灭。

  2008年,在富力方面满怀期待挂牌上交所之时,因地产公司申请过于集中,且部分房企上市后大肆融资圈地抬高房价,证监会开始放缓IPO审批进度。2008年4月,富力只好在股东大会上宣布延长A股发行时间。

  2010年4月“国十条发布”。5月,富力地产宣布,股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定。至此,这已经是富力地产第三次延期回归A股。

  2012年2月份,证监会发行监管部上证所申报企业基本信息情况表显示,富力地产的状态为“落实反馈意见中”。2013年5月31日,为时半年的在审IPO财务大核查,以269家企业(占拟上市企业1/4)的终止审查而临近尾声,而在这份终止审查名单中,富力地产的名字赫然在列。第四次,富力地产的回A之梦再次破碎。

  而这第五次,又因保荐人的更换再度平添波折。

  野马财经对此致电富力地产,对方表示一切以公司公告为准。

  回A之旅为何这么难?

  虽然富力地产在公告中称,将在更换完保荐人后向证监会提出恢复IPO的申请,但是在业内人士看来,即便恢复,富力地产回A的难度依然非常巨大。

  国企首创置业回A至今未果;龙光地产在去年8月尝试通过借壳回A,最终也以失败告终。万达商业回A已经排队2年多了,只得到了已反馈的意见。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对野马财经(微信公号:ymcj8686)表示,地产股现在确实是面临上市比较困难的状态,国家宏观调控比较严格,市场也对这种股票也持谨慎态度。不过,任何一家企业想登入资本市场都需要符合标准,具体还要看每一个阶段的法律法规。

  北京一金融机构人士吴霄则持另一种观点,其表示,富力地产不完全归于属于地产性企业,它类似于希尔顿酒店,属于酒店业服务商的层面居多。如果不能顺利回归A股,可能有同业竞争、“境外红筹结构”、海外法律结构不适配等因素。

  净负债率不降反增

  而回A股之路波折重重也带来了另外一个问题——降杠杆的压力陡增。

  富力地产2017年中报显示,今年上半年销售额达388.1亿元,已经超出富力地产的原定目标。

  富力集团董事长李思廉也表示,富力地产今年的销售目标将从730亿元上调至800亿元,并将2018年的业绩预期定在了1280亿元至1380亿元。野马财经(微信公号:ymcj8686)注意到,这也是近年来,富力地产首次提高销售目标。

  但相应的是负债规模将再度扩大,这在“金融降杠杆”的大环境中压力之大可想而知。

  富力地产中期业绩报告显示,虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据,但是,与2016年底集团净负债率160%相比,2017中报显示,这一指标不降反增至193%。

  7月,富力地产斥资199.06亿元接盘了万达旗下77家酒店,无疑是一批优质的资产,其股价也是连续上涨,迎来了其自2008年金融危机以来的最高点。

  尽管也有机构因此调高了对富力地产的评级,但第三方研究机构SWS却直言,富力地产“融资渠道堪忧”,且预计未来融资成本将持续上升。而且,第三方评级机构惠誉也将富力地产列入负面观察级别。

  富力地产原本宣布以自有资金支付这199.06亿元。但是,有媒体报道富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款用于支付收购万达酒店款。

  据此计算,富力地产的负债率将继续攀升。

  “降杠杆”压力骤增

  事实上,富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。

  2015年,富力地产总资产1833.37亿元,总负债1345亿,负债率73.21%;2016年,富力地产总资产2264亿元,总负债1795亿元,负债率79.28%。而今年上半年,富力地产总资产额为2436.92亿元,总负债从2016年底的1795.75亿元,增至目前的1966.67亿元,资产负债率高达80.7%。

  对于负债率,李思廉表示,中报不含有对万达资产收购的部分,因此,这一次收购的77家酒店中,净资产将达330亿元,与199.06亿元的收购价相比,从会计的角度来看,有140多亿元的增值,所以从整体来看,负债率是下降的。

  但根据李思廉的说法大致计算,其负债率依然在70%以上,在行业普遍降杠杆的大背景下,仍然处于高位。

  而对于今年收购的万达酒店,有业内人士表示称,除了收购所需的费用支出外,富力地产花钱的地方还不止于此,酒店的后续运营费用才是大头。

  申万宏源证券就在一份研究报告中表示,大规模收购可能让富力地产资产负债表进一步恶化,并进一步降低富力地产2017年A股上市可能性。

  如今看来,一语成谶。

  而且,富力本身酒店业务也面临着亏损。从2012年至2016年,富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始,该业务的毛利率也逐年下滑,分别为29.41%、26.90%和19.79%。

  对于富力地产这种资金密集型企业来说,想解决高负债之苦,回归A股当是最佳解决路径。

  截至10月24日闭市,富力地产的市值589.69亿港元,股价为18.3港元/股,市盈率7.64倍;相比之下,在A股上市的万科,市值为2980.57亿元人民币,股价27元/股,市盈率12.97倍。A股的优势相当明显。

  但此次富力地产因为更换保荐人按下了回A的休止符,不确定性大增。

  看来富力地产“降杠杆”的任务需要另找途径解决,而其中的压力骤增。


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