南望河畔 黄金地段:Gladesville[Migage]

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文/图:黄宝勋

Gladesville的南边朝向着巴拉玛打河,沿岸停泊了很多游艇。

与悉尼市中心仅相距10 公里的Gladesville,商业和消费地段位于主要干道Victoria Road 一带,交通繁忙。不过,内街的住宅区就相对宁静得多,尤其是南边朝向巴拉玛打河(Parramatta River)的“黄金地段”,不但风景优美,物业价格亦高人一等。此城独立屋中位价已超越200 万元,过去10年的年均升幅更接近双位数,升值力甚强劲。

这座大屋坐落在此区最南端的Looking Glass Point。

认识Gladesville

● 位于悉尼市中心西北面10公里

● 南边朝向巴拉玛打河

● 三分之一在职者是专业人士,最多人从事医护和银行工作

● 近三成住户每周收入逾三千元

● 六成半居民在澳洲出生,英格兰裔和澳洲裔人数占多

● 中国内地和中国香港移民合共占4.7%

● 商业和消费地段位于Victoria Road


屋价水平几乎打入新州前百 2000年至今升值近3.5倍

位于Swan Street的这座四卧室大屋,占地651 平方米,后院有泳池,业主开价266 万元放售。(资料图片)

Gladesville 位于悉尼内城区,距离悉尼中央商业区(CBD)西北面10 公里左右,即大约20 分钟车程。此城区的邮区编号2111,由怀德(Ryde)市议会管辖。Gladesville 的北面为北怀德(North Ryde)和东怀德(East Ryde);东面是Hunters Hill、Huntleys Point 和Linley Point;南面是Henley, 以及一河之隔是Abbotsford、Chiswick 与Breakfast Point;而西面是怀德与Putney。

中等密度住宅区

这个南边朝向巴拉玛打河的城区,面积3.5 平方公里,每平方公里住了平均3,400 人,属于中等密度住宅区。

区里面共有大约5,100 个住宅单位,独立屋与公寓数目相若,加起来占了住宅总数的九成。根据2016 年的人口普查结果,这区有2,245 间独立屋,占住宅总数的49.5%,低于大悉尼区的57%比率;公寓有1,859 套,占住宅总数的41%,较大悉尼区的28%比率高出一截;至于相连屋占8.9%,低于大悉尼区的14%比率。

以卧室数目做比较,各类型单位的数目“ 颇平均” ,当中以两卧室单位最多,占32%;其次是三卧室中型单位,占27%;四卧室或以上的大单位占25%;而一卧室小单位占15%。

河畔住宅价更高

CoreLogic RP Data 的资料显示,截至今年4月底,Gladesville 的独立屋中位价是210 万元,在新州独立屋价龙虎榜里几乎打入前百,排行第105 位;公寓中位价为75 万元,在新州公寓价排行榜中位列第192位。

靠近巴拉玛打河畔的住宅,环境优美,自然更受买家欢迎,价格亦会相对高一点。

截至今年4月底的12 个月里,该区共有113间独立屋和157套公寓转手。期间,独立屋中位价累计
14.4%,胜过过往10 年的9.8%年均升幅;公寓中位价累积升5.6%,却逊于过去10 年的8.0%年均升幅。

长线而言,与2000 年的房价水平相比,Gladesville的独立屋中位价从当年的47 万元涨至目前的超过200万元,累计大涨347%,升值力强劲;公寓则由23.5万升至最近的75 万元,累积升幅达219%,升值潜力亦相当不错。


独立屋租金升得快

水滨一带环境优美。

在Gladesville,大约三分之一住宅物业用作出租,与大悉尼区的34%比率相若。此区的住宅空置率是2.42%,低于怀德市政区的2.66%比率,却高于新州的1.59%比率。

CoreLogic RP Data 的资料显示,截至今年4 月底,Gladesville 的独立屋的中位租金是790 元,在新州屋租排行榜位列第189位,租金回报率中位数不足2%,仅录得1.96%;公寓中位租金为485 元,租金水平在新州排行第270 位,租金回报率中位数是3.36%;而相连屋中位租金为700 元,租金回报率中位数是2.55%,介乎独立屋和公寓之间。

过去12个月,Gladesville 的独立屋中位周租升幅尤其凌厉,期间大幅上涨15.4%;公寓中位周租升5.3%,至于相连屋中位周租升7.7%。

公寓小单位租金回报更高

参考物业中介网站realestate.com.au 的资料,截至今年7月中,三卧室独立屋中位价是180.5 万元,中位周租是720元,租金回报率中位数为2.07%;四卧室独立屋中位价是228.75万元,中位周租是1,025元,租金回报率中位数为2.33%。

公寓的租金回报率显得较高,一卧室单位中位价为60万元,中位周租为460 元,租金回报率中位数是3.99%;两卧室单位中位价为75万元,中位周租为490元,租金回报率中位数为3.40%;三卧室单位中位价是127万元,中位周租为750元,较三卧室独立屋中位周租还要高,租金回报率中位数录得3.07%。

从中可见,卧室数目较少的公寓,租金回报率反而更加吸引,而且入市门槛亦较低。


最多人任职医护界银行界

区内有幼儿园,为全职工作的父母提供不少方便。

2016年的人口普查结果显示,在住了大约1.18万人的Gladesville,就业人口大约6,400 人,当中三分之一是专业人士,较大悉尼区的26%比率为高。

个别行业方面,由于区里面有一间医院Gladesville Hospital,所以最多人任职于医护界,占3.6%。另外,从事银行工作的人数占2.9%,投身高等教育界的人数则占2.3%。

此区的个人每周收入中位数为934元,较大悉尼区的719元多30%。家庭每周收入中位数是2,515元,与大悉尼区的1,988元相比高出27%;按每月有四周来粗略计算,即相当于每月中位收入大约1万元。

每户(住客没有亲属关系)每周中位收入为1,922元,较大悉尼区的1,750元多了10%。

三成住户周收入逾三千元

三成住户的每周收入超过3,000元,高于大悉尼区的24%比率。至于每周收入少于650 元的住户占17%,与大悉尼区比率相若。

在Gladesville,澳洲裔和英国裔居民各占两成,爱尔兰裔占9%,而华裔占7%。区里面七成居民来自英语背景家庭,三成居民在家中说外语为主。外语中以华语最普及,3.4%居民的母语是普通话,2.9%居民在家中主要说广东话。

中国移民占大约半成

此区的澳洲出生人士占65%,高于大悉尼区的57%比率。海外出生人士中却是以华人为最,当中3.9%居民来自中国内地,0.8%人口在中国香港出生;而英国移民占3.2%。

Gladesville居民的年龄中位数是39岁,较大悉尼区的中位年龄年长三岁。半数居民已婚,大约六成家庭育有子女。


女子中学高考成绩中上

Gladesville Public School 校园环境绿化。

Gladesville 有三间学校、两间小学的ICSEA 指数均高于1,100点,而唯一一间中学的高考(HSC)排名在二百位之内。

小学方面,录取了520名学生的公立小学Gladesville Public School位于Victoria Road,师生比率为1 对23,ICSEA 指数是1,121点,高于全国的平均1,000点。

天主教小学Our Lady Queen of Peace Catholic School 坐落在Oxford Street,ICSEA 指数是1,113点,与Gladesville Public School的水平相若。可是该私校的学生人数相对少得多,不足200人,师生比率为1对10,实施小班教学。

至于位处Huntleys Point Road 的公立女子中学Riverside Girls High School 有近千名学生,近半数学生来自非英语背景家庭。该校的ICSEA 指数仅为1,096点;高考成绩却属中上,排行第183位。

邻区Hunters Hill有五间学校

与Gladesville相距大约六分钟车程的Hunters Hill,有三间小学和两间中学。ICSEA 指数最高的是公立小学Hunters Hill Public School,有1,170点,而学生人数最多的是另一公校Boronia Park Public school,有515人。两校的师生比率分别为1对22和1对19。

天主小学Villa Maria Primary School 的学生人数在三所小学中最少,ICSEA指数亦属最低,但教师占学生人数比率却是最高,每位老师只需照顾平均16位学生。

公立中学Hunters Hill High School 的高考成绩只属中等,排行第365名。私校St Joseph’ s College 的高考成绩就优胜得多,于上届打入前百,高踞第79位。

另外,位于怀德的公立中学Ryde Secondary College的部分班开设精英课程,高考排行第120位。


开车大约15分钟便到唐人街。

三大超市进驻 周遭食肆林立

Gladesville的主要消费地段坐落在Victoria Road,大街两旁开设了不同类型的商店,包括Aldi超级市场、便利店、邮局、银行、药房、杂货店、五金店和花店等等。这里还有各式食肆供大家选择,例如是咖啡店、中餐馆、印度餐厅、泰国餐馆、墨西哥餐厅、意大利餐馆、烤鸡店与连锁快餐店。Gladesville RSL会所位于Linsley Street,内有酒吧和餐厅。

开车数分钟到Top Ryde购物城

区里面有一座小型商场Gladesville Shopping Village,位处于Cowell Street 与Flagstaff Street交界,商场内有大约三十家店铺,包括Coles 超市、杂货店、药房、面包店、蔬果店、寿司吧、旅行社和按揭中介等等。商场附设停车场,提供近240个车位,首两小时免费泊车。

另一大型超市Woolworths坐落在Pittwater Road,附近还有不少食肆。

如需购买亚洲货品和食品,可以前往唐人街,开车大约15分钟便到达。唐人街有亚洲超市、港式茶餐厅、烧腊店、茶楼、面包店、礼品店和海味店。各大银行于唐人街一带都设有分行,并派驻有会说华语的职员。

此外,与Gladesville 相距仅8 分钟车程的怀德有大型购物城Top Ryde City,此商场是西北区其中一个消费热点,内有接近260 个商户,包括Big W、Woolworths、Coles、亚洲超市、JB Hi-Fi、银行和Event Cinemas 电影院,而图书馆Ryde Library 亦位于商场范围内。

水滨公园拥优美河景

休闲设施方面,Gladesville 共有差不多十个公园,多个公园都有儿童乐园和野餐桌椅。个别沿着巴拉玛打河而建的公园如Glades Bay Park、Looking Glass Bay Park、Banjo Paterson Park与Bedlam Bay Park,更拥有优美水景。

另外,水上休闲中心Ryde Aquatic Leisure Centre坐落在邻区怀德的Victoria Road,中心内有泳池和室内运动场,更可以举行小型生日派对。至于建有多个网球场的Ryde Tennis Centre 位于水上休闲中心后面的Potts Street,并有烧烤设施可供借用。


搭公交直达悉尼市区

M52号公交驶经Victoria Road。

根据澳洲统计局的调查,在Gladesville,大约四分之一工薪族是乘搭公共运输工具上班,与大悉尼区比率相同,但由于本区和邻近城区都没有火车站,所以居民主要是乘坐公交车(巴士)出入。

有接近十条公交线覆盖Gladesville,Victoria Road沿途都有公交站上落乘客,其中几条公交线包括:

● 501号公交由西怀德(West Ryde)开出,前往环形码头(Circular Quay)

● 515号由伊士活(Eastwood)火车站开出,开往环形码头,途经怀德和Drummoyne

● 506与507号从麦考瑞大学开出,终站为环形码头,经过怀德、Drummoyne、Rozelle 和Haymarket 等城区

● 536号公交前往北岸消费热点车士活(Chatswood),中途驶经Hunters Hill 和Lane Cove West

● 520号公交连接巴拉玛打(Parramatta)与西怀德,途经Drummoyne和Rozelle

● M52号公交接巴拉玛打与悉尼市区,途经怀德、Drummoyne和Rozelle

Huntleys Point有渡轮码头

另外,仅相距5分钟车程的Huntleys Point 有渡轮码头,码头附近设有泊车位。由Huntleys Point 搭船前往环形码头的船程大约半小时;而开往巴拉玛打的航程为55分钟。


黄昏下的河岸景色。

新桥启用发展启动

Gladesville 最初称为Doody's Bay,源于原为释囚的艺术家John Doody 于1795 年获赠一幅30 英亩的土地。

其后,另一位释囚John Glade 买下Doody 的地皮,并在水滨兴建了一个农庄,这一带的名字遂改作Glade’ s Bay。

城区名称的由来

Glade过世后,他的物业被转让到律师W.Billyard 手上,而Billyard 其后把土地分割,并把其中一个小区于1856 年命名为Gladesville,最后成为此城区的名字。“ Glade” 取自John Glade 的姓氏,“ ville”就是城镇的意思。

提到Gladesville 的发展,很大程度上归功于横跨巴拉玛打河的大桥。1881 年,此区的首条跨河大桥Parramatta River Bridge 启用,而新桥Gladesville Bridge于1964年落成,这条呈圆拱形的桥梁把悉尼北岸和内西区连接起来。


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