吴亚军为什么增持龙湖[Migage]

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  作者:薛楠  本文转载自微信公众号:地产K线

    在中国,最土豪的是房地产商,最大的举动是买买买,时不时曝出个地王,都是以亿元起步的。

吴亚军为什么疯狂增持龙湖?

  最近有个女人很土豪,当然,她有土豪的资本和任性,她就是被为“中国女首富”的龙湖地产(00960.HK)董事长吴亚军。她买的不是珠宝、不是奢侈品、也不是被称地产商称为命根子的土地,而是龙湖地产的股票。

  当别的房地产商为融资、发债、增现金流、降杠杆犯难的时候,吴亚军家族信托从今年4月份以来,斥资2.83亿增持龙湖地产的股票,显得格外引人注目。此举背后的意图是什么?

  2.83亿的增持

  据港交所资料显示,龙湖地产获大股东董事长兼总经理吴亚军家族信托于5月29日及30日在场内以每股均价23.5港元及22.7542港元分别增持54.35万股和500万股,2日合共增持554.35万股,涉资约1.27亿港元。增持后,吴亚军家族信托最新持股数目为25.9676亿股,持股比例由43.74%升至43.83%。

  吴氏家族信托是于2008年6月11日,由吴亚军作为设立人及汇丰国际作为受托人设立的一项全权信托。吴氏家族信托的受益人包括吴亚军的若干家族成员。

  记者查阅梳理后发现,这并不是吴亚军家族信托年内的第一次增持。

  5月23日、24日及28日,吴亚军家族信托在场内以每股均价23.4708港元、23.4990港元、23.4998港元分别增持61.75万股、20万股及81.9万股,三日合共增持163.65万股,涉资约2470万港元。

  4月23日,吴亚军家族信托在场内以每股均价22.7863港元增持159.65万股,涉资约3637.83万港元。

  4月17日、18日、19日吴亚军家族信托在场内以每股均价23.4785港元、23.2223港元、22.8港元分别增持100万股、200万股及1.15万股,三日合计增持301.15万股,累计涉资约7018.53万港元。

  4月3日、4日,吴亚军族信托在场内以每股均价23.4999港元、23.0391港元分别增持335.85万股、40万股,两日合计增持375.85万股,涉资约8814万港元。

  据此初步统计,从今年4月-5月期间,吴亚军家族信托在场内分5次,共计11天,增持龙湖地产股票,共计3.4639亿港元,折合人民币2.83亿元。

  如何理解上市公司高管和大股东增持自家股票的行为?

  一般可以分为三种情况:一、大股东出于对控制权的考虑。这类公司的股东增持主要是基于公司控制权分散,持股比例小的大股东;二、出于各种类型的目的维持市值。比如:近期有融资需要的上市公司股东,可能会采取这种行为;重大利好或收购之前的增持;上市公司大股东股权质押比例过高,股价经过了持续大幅的走低,可能会导致大股东质押的股权面临平仓的风险;定向增发价格出现倒挂;员工持股计划实施后员工被套牢等情况;三、出于对上市公司产业价值重新认识,对公司长期发展看好的价值投资。

  结合龙湖地产的情况来看,吴亚军家族信托的增持,主要是在向外界传达对其对企业发展看好的信心,进而消弥企业内部不稳定带来的负面影响。

  龙湖高管离职潮

  今年上半年,龙湖地产遭遇了一场高管离职冲击波,从集团高管到城市总经理,都有人员离开。当年,吴亚军从中海地产高薪挖来的一批高管,目前离开的已经所剩无几。

  虽然此事已经过去了一段时间,仍然为业内乐道,这中间究竟发生了什么?

  回顾一下,吴亚军一直对人才的任用有她的重视和认知。

  龙湖上市,销售额达到500亿元之时,吴亚军在龙湖集团内部掀起一轮向中海地产学习的浪潮,并把一批有着中海背景的高管招致麾下。

  吴亚军自己曾说,2011年,一些城市销售明显放缓,让她开始正视龙湖内部存在的隐患。团队更迭带来的组织损耗是其中之一。2011年,龙湖营销大将蔡雪梅、陈凯等分别接到了世茂、复星等抛出的橄榄枝,一批人随之而去。她面对的是一个需要磨合的新团队,大部分地区总经理基本上都是新任职,许多公司项目管理部团队也是新人多,或多或少的效率损失、决策损失和组织损失在所难免。

  为了维系管理层的重要人才,2017年,吴亚军为龙湖的高管们设计了一套合伙人股权激励制度。这个合伙人制度,被称为“打造一个精神和利益的共同体。”

  据龙湖内部文件显示,合伙人整体结构分为四层:永久合伙人(在任CEO)、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人,第一届规模141人,第一年选出109人位合伙人。除了现任 CEO 邵明晓,还有 12 位长期合伙人、36 位高级合伙人和 60 位正式合伙人。

  在这一制度设计中,龙湖提供现金+股权的方式,分配原则不是跟股价或个人绩效绑定,而是和公司整体业绩及利润表现直接相关,不涉及项目跟投。司龄满两年,投票产生,一旦入选,不需要任何形式出资,便享有股权池及现金池分配权益。

  每届合伙人任期为三年,设定弹性退休和自动退休条件。合伙人一旦不能履行公司所要求的举荐人才、传承文化、开拓业务的“战略性意义工作”,就会失去连任资格。

  为了加快发展规模,吴亚军也是想尽办法。 2016年以前,龙湖地产的发展势头并不迅猛,年增长率在10%左右。销售额在500亿元附近。2016年开始,龙湖加快增长规模。2016年,龙湖实现销售额881.4亿元。2017年,龙湖的销售额为1560.8亿元,从房地产企业排行榜第15名跃升至第8名。

  为此,吴亚军曾提出“平台+端”的变革构想,“平台”指集团成立资源与业务平台,“端”指各地区公司。未来,龙湖的平台要支持各地区公司端口。在吴亚军的大力主推下,咨询公司也加入进来,做组织架构的设计与优化。

  不同与一般主流房地产公司普遍采用的三级管理架构,即在集团下设区域公司,再在区域公司下设城市公司。龙湖的变革旨在一方面加强集团集权,另一方面消减成本、提高管控效率。

  然而,邵明晓主持下的转型,也带来了龙湖内部的人士动荡,最直接的表现就是高管离职潮。

  半年之内,副总裁袁春、投资发展总经理徐爱国、战略部总经理王亚军三位集团高管离初职,烟台、南京、上海在内的多个城市总经理离职。

  再来盘点当初高薪请来的中海高管们,颜建国回归中海,张泽林转投协信,李宏耕、袁春、徐爱国相继辞任。他们在为龙湖打下千亿江山之后都已经离散。现在,所剩人员中具有中海背景的,还有广州龙湖总经理毛文斌、杭州龙湖总经理张旭忠,以及深圳龙湖总经理的胡若翔。

  可见,理想很丰满,现实很骨感。事情的发展与吴亚军的设想,出现了一定的偏离。

  业绩承压和沽空

  根据克尔瑞发布的2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜,龙湖集团以760.1平亿元的销售额名列第8位,但从1-5月的月度销售额分析来看,龙湖地产在业绩上也承受了一定的压力。

吴亚军为什么疯狂增持龙湖?

  从上表数据可见,今年2月和4月,龙湖销售出现了负增长,以4月份为例,同比下降5.35%,是销售额前十大房地产企业中仅有的两家同比下滑的房企之一。5月份销售额有所升,创出今年单月最高值。

  今年4月,国内有财经媒体做了吴亚军滞留境外的报道。龙湖董事长吴亚军在长达8个月的时间里,没有回中国内地,甚至在2018年初举办的公司内部年会上,她本人也未出度,只是给员工发来问候视频,公司工作由CEO邵明晓主持。消息一出,外界各种担忧和顾虑,引发了龙湖海外债的一轮抛售。

  据港股沽空数据显示,截至2018年5月9日,港交所地产板块上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中,龙湖分别以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。

  从目前对公告的梳理情况来看,吴亚军族信托开始多次增持龙湖地产股票,从时间点的选取上也是集中在4月和5月,难道只是巧合?还是另有深意?

  吴亚军滞留境外、高管离职潮、4月份业绩下滑、被沽空。平抚多事之秋的龙湖地产,才是吴亚军巨资增持股票的动因。

  与吴亚军大手笔巨资现金增持相对应的是,证监会等监管部门对房企发债的政策有了变动,发债遇阻是目前行业的面临的问题。

  据统计,2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比4月的769.12亿元减少了41.34%,融资总额创近一年来的最低。

  近日,龙湖向上交所递交调整后的公司债募集说明书缩减了发债规模:由原来的80亿人民币额度缩减为50亿。公告称拟将募集金额的35亿元用于偿还有息债务,剩余的15亿元用于补充流动资金。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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