地产新时代[Migage]

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  房地产新时代

  陈淑贞 罗韬 荆宝洁

  [东方证券预测,至2030年,国内租赁人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。]

  随着今年以来国内各大城市房地产市场重新归于平静,这个曾经牵动着亿万中国人神经的产业,已悄然发生着根本性改变。

  10月18日,在中国共产党第十九次全国代表大会开幕会上,习近平总书记明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  在去年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位的基础上,十九大再度予以重申,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。

  此后的22日,十九大新闻中心举行第五场记者招待会上,住房和城乡建设部部长王蒙徽在回答房地产形势和下一步调控目标时表示,房地产调控效果持续显现,预计全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。下一步,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。

  高层对于稳定房地产市场的不断重申,无疑已经在极大层面上改变了市场的预期,单边上涨的价格走势将不再成为中国楼市的主流,与此同时,大力发展的租赁型住房,也将在未来几年逐步改变市场格局。

  为多家房企做过战略咨询的兰德咨询总裁宋延庆在接受第一财经记者采访时表示,除了理解政府调控的决心以外,各家房企还应深刻研读十九大中关于市场经济,以及对房地产的描述。“风的方向已经变了,必须调整帆的角度。不仅在销售市场上有作为,还要在租赁市场上有布局,同时还要积极参与保障房建设。”宋延庆说。

  事实上,当房地产市场站上新时代的起点,富有前瞻思维的大型房企早已经大刀阔斧地挺进新领域。

  房屋租赁开启蓝海大门

  随着国家“租售并举”的推进,住房租赁业务被认为是中国楼市未来的生力军。

  东方证券研报指出,经测算,目前我国租赁人口预计为1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成,租赁市场规模已超万亿。与发达国家的成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规模,我国大中城市都还存在较大的发展空间。而随着城市化继续推进,持续增长的流动人口规模将为租赁人口提供基础。东方证券预测,至2030年,国内租赁人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。

  链家研究院的一份报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。很多房企预计,未来租赁市场还将有税收优惠等利好出台,进一步支持租赁市场的完善。

  租赁,这个曾经被开发商“弃如敝屣”的微利行业,在政策东风之下宛若新生,正走向资本和市场追逐的风口。

  事实上,房企也知道这个行业是微利,甚至可能亏本,但是每一个人都在等待风口。“如果你没有在红利收割期来临之前提前布局,那你怎么可能享受到事后的红利呢?”一位房企高管坦言。

  事实上,对于房企而言,布局租赁业务的背景之一是传统地产开发业务的盈利空间遭遇天花板,企业急需探索转型路径,另一方面,企业也希望分享租赁市场红利,培育稳定的现金流奶牛。

  来自首创证券的观点认为,过去,市场供应主体的零散化以及中介机构的无序竞争造成市场运行机制的不规范现状,进而导致多数自有住房人群的“惜租”,而随着监管体系的完善和政策支持力度的提升将进一步降低租赁业的投资风险和经营成本,而产业链的完善也将间接利好买卖市场,鼓励更多规模企业投资,参与到租赁市场中。

  随着存量市场来临,租赁市场的关注度随之提高,房企抢占长租公寓,主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续,月供和租金差距加大,租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大,长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

  融信中国执行总裁吴剑表示,房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点,持有一些优质的,可以持续产生现金流的物业,可以对冲部分销售市场波动的风险,增值到一定水平,还可以溢价转让。

  今年较早前,住建部积极推动住房租赁市场的发展,在12个大中城市开展住房租赁试点,积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务。截至目前,全国多个城市已经推出持有型土地,万科、保利等多家一线地产企业早已在持有型住房投资开发和运营方面积极布局。

  和发达国家比,目前国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中,未来的前景可以预期,因此,拥有一定实力的房企开始涌入,或以领跑者姿势,或以追逐者心态,让这个市场变得热闹纷呈。

  万科、龙湖、保利快步跑

  万科是最早布局长租公寓业务的房企之一。今年8月的中期业绩发布会上,万科集团董事会主席、首席执行官郁亮把旗下业务分为五个板块。而长租公寓“泊寓”在万科诸多业务中,排名在房地产开发、商业地产和物流地产后。

  行业竞争激烈的直接后果是,获取房源成本大大增加。在此方面,万科获得了与深圳市人才安居集团的合作权。深圳市人才安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。

  深圳泊寓公司执行合伙人袁军告诉第一财经记者,万科与深圳市人才安居集团的合作将不局限于形式,什么合作方式都会尝试。

  在北京,万科泊寓的发展势头凌厉。北京万科告诉第一财经记者,北京万科曾在2015年初提出6+X转型计划,泊寓计划属于其中C计划。目前北京泊寓已获取项目16个,已开业项目6个,平均出租率超过97%(注:各门店基本满租状态,换租期产生短时出租率下降),预计到2018年初开业门店达到10个。北京泊寓的拓展目标是从2017年至2019年,年均10000间的项目获取。

  万科董秘朱旭在9月的销售电话会议上指出,目前长租公寓业务泊寓已进入28个城市,保有房间数8.4万间。万科泊寓的目标是到今年年底,开业3万间房源,保有目标是15万间。长远来看,万科对泊寓远期规划是提供100万间公寓,年收入达到155亿元,为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

  无独有偶,龙湖地产在长租公寓业务上抢点布局的速度也十分迅猛。龙湖地产在回复第一财经记者采访时表示,龙湖对于国家“购租并举”政策积极地响应,设立冠寓作为集团第四大主航道业务。

  与万科相比,龙湖在公司运营层面给租赁业务的定位更高。2016年8月,龙湖董事长吴亚军宣布涉足长租公寓,推出“冠寓”品牌,目标是,到今年底,冠寓开业超过15000间。

  龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,长租公寓是一个万亿级的蓝海市场。作为集团战略性业务,冠寓未来将迅速聚焦北京、上海、广州、深圳等一线、领先二线城市,在三年内形成规模优势,创领中国长租公寓市场,不断延展产品线,提升都市年轻人生活品质。

  “从政策看,国家的政策很清晰,多主体供给,多渠道保障,共同组建新的住房市场,这个政策很清晰。”上海龙湖总经理温介邦告诉记者。

  拥有央企背景的保利地产,同样在新的市场形势下抢先布局。在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市,均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

  中国保利集团公司董事长徐念沙表示,租售并举已成为国家重要政策,各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应,保利集团响应政府号召,贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,努力促进住房回归居住属性,深入促进房地产行业健康有序发展。

  另外,碧桂园等第一梯队的房企也于今年启动了租赁公寓的投资策略。消息显示,碧桂园日前宣布成立长租公寓事业部后,其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露,该公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”,做好创新业务,决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

  第二、第三梯队的开发商在今年呈现积极跟进之势。据招商蛇口中报数据,公司已布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品,形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,目前在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进。

  而地产中介巨头世联行中报披露的数据显示,截至6月30日,公司旗下的红璞公寓已经进入深圳、广州等27个城市,全国签约间数达4万多间。年内,世联行的目标是保有10万间公寓。

  世联行董秘袁鸿昌在投资者会议中表示,“长租公寓的市场和空间非常巨大,一二线城市房价高涨,未来,买卖+租赁将双管齐下解决居住问题。”他认为,在国内,仅靠买房解决居住问题这一页已经翻出去了。

  REITs破冰支持租赁房融资

  此前,鉴于租赁型住房资金运作和融资问题未能有效解决,市场一直呼唤金融配套长效机制的出台。

  10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利住房租赁REITs”)获得上海证券交易所审核通过。

  该REITs由中国保利集团公司(“保利集团”)控股公司保利房地产(集团)股份有限公司(“保利地产”,股票编号600048)联合中联前源不动产基金管理有限公司(“中联基金”)共同实施。总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9∶1,优先级证券评级AAA,次级证券不评级。

  保利成功发行首单REITs产品,显示出租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰,具有极为强烈的政策导向,有助于鼓励企业参与发展租赁型住房,多渠道提供房源。同时,此举也验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,也开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

  在此之前,融资一直是企业在从事长租公寓和其他持有型物业投资时所面临的难题。由于持有型物业回报周期长,对企业融资和资金成本提出极高的考验。据测算,集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了。即便如此,这与房地产传统开发业务“赚快钱”相比,资金使用的效率仍然十分低下。

  此前,万科竞拍了多宗100%自持性地块,市场便对该类地块的融资和运营提出拷问。对此朱旭在投资者会议中作出解释,尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式,但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业,是为未来转型经营性物业做好铺垫。未来,万科将通过基金等方式介入持有型物业的经营,并以此解决现金流的问题。

  保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示,本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。

  租赁型住房REITs的成功首发,让保利有条件改变原有商业模式,可以以存量物业为基础,充分发挥社区服务的物业运营、管理能力,构建租赁住房业务的利润模式,积极利用REITs实施战略转型,打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

  上海证券交易所相关人士也表示,保利发行的本单产品是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs,具有很好的市场示范效应,这对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力,租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。


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