悉尼优质办公室租金高涨 回报何以反[Migage]

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经济理论中,最常听见和最容易理解的其中一条就是供求理论。若要把这条理论套用到实际个案,如今的悉尼办公室市道正好把此套理论显现出来。面对悉尼优质办公室的需求越趋殷切,供应却未能马上配合,在需求增长快过供应增长的情况下,办公室价格和租金自然会水涨船高,但这是否代表回报率会紧随上升?投资办公室的话,当中又有什么优点和缺点?

在截至今年6月底的12个月里,悉尼中央商业区(CBD)的办公室楼面面积增加了4,314平方米,只是相当于整个悉尼CBD办公室楼面总面积的0.1%。同期,在墨尔本,办公室楼面面积的新增供应量就明显多出一大截,达到109,640平方米,但已经被“完全消化掉”,甚至不足够应付新增的需求。结果就是两地的办公室空置楼面总面积不增反减,从去年7月的313,311平方米降至今年7月的294,562平方米。

每名雇员占用11平方米    

预计在今年7月至明年6月底的12个月里,悉尼和墨尔本的办公室供应将会更加紧张。高力国际(Colliers International)估计,在这12个月里,悉尼CBD的办公室楼面面积将会缩减50,000平方米;而墨尔本的办公室楼面面积的减幅将较悉尼“温和”,但预计也会减少7,000平方米。  

初步了解到悉尼和墨尔本CBD的办公室供应之后,不如看一看办公室的需求有多大?德勤经济研究所(Deloitte Access Economics)估算,由今年7月到明年6月底的这段日子,悉尼需要有额外的办公室空间去容纳5,600名新员工,至于墨尔本CBD则需要有额外的办公地方去容纳6,121位新僱员。  

保守估计,每名僱主平均占用11平方米的办公室楼面,按此推算,若要容纳这批新员工,悉尼CBD就要拨出60,000平方米办公室楼面面积,而墨尔本CBD更加要提供65,000平方米的新空间。  

火红市道待2019年才有望降温?    

在简单的供求定律下,这等同办公室价格将会被推升,使到办公室租金亦水涨船高。截至今年6月底的1年里,优质办公室租金在悉尼上升了7.8%,在墨尔本更大涨14%,远超过悉尼过去10年的4.7%年均升幅和墨尔本的4.3%年均升幅。  

高力预期悉尼和墨尔本的办公室租金于未来年将会继续趋升,在截至明年6月底的12个月里,悉尼的办公室租金料会上涨10.3%,而墨尔本的办公室租金会升得更厉害,升幅可达到13%。办公室业主和用家要留意的是,在更多新增的办公室楼面于2019年开始向市场供应之前,办公室租金难免会在明年再出现明显的涨幅。当更多办公室楼面推出市场,使到供求趋于平衡后,租金的上升幅度才会重拾“正常”。  

细看悉尼的办公室租金走势,按季的有效租金(Effective Rent,即租金减去业主负责的相关支出)增长净值仍高于过去10年的1.4%平均按季升幅,顶级(Premium Grade)办公室的有效租金增长2.7%,甲级(A Grade)办公室有效租金上升1.9%,而乙级(B Grade)办公室有效租金上涨2%。  


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澳洲新快报 2017年12月15日[Migage]
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