成都国土局答疑地价高:为什么高?如何影响房价?[Migage]

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5月16日,成都市国土局就土地供应中公众关心的话题进行了统一回答。

在回答的内容中,成都市国土局解释了去年在土地拍卖中时有高价地出现的原因——是因为市场需求在增加,企业需要争夺市场,所以土地市场竞争激烈。地价被非理性抬高,拿地成本上升给房价带来了上涨压力。反观今年开始,企业对于市场的预期已经出现明显变化,土地市场的变化,将随着开发周期逐步传递到商品房市场。

据预测,2017年底开始,成都土地供应的持续保障,已经使得土地市场开始逐渐降温。

2018年1-4月商品住宅用地楼面地价较去年3季度楼面地价阶段性高点已有明显下降。

土地供应的保障和土地价格的控制,将持续传导到商品房市场供应,冲淡未来房价上涨压力。

核心话题1

未来五年成都住宅类用地供应是否有保障?

成都市国土局:成都市国土局在2017年6月已公布的《成都市住宅用地供应中期规划(2017-2021年)》中,明确了五年内成都市计划供应住宅类用地68745亩,其中商品住房用地供应量49890亩、安置房等保障性住房用地供应量以及乡村振兴集中建房使用集体建设用地等18855亩,完全能够满足我市各类新增住房建设需求。

同时,成都市还将进一步加大对已供地项目的开工促建、空闲及闲置土地清理力度,督促已供项目特别是住宅类项目按期开发建设,及时向市场提供住房增量。

成都市国土局同时加大了土地整理与储备的力度,一旦出现执行计划中尚不能满足市场需求情况,将进一步加大土地供应。

成都市国土局公布的该项中期规划,向市场传递了后续住宅类用地供应有保障的积极信号,对于土地市场供应的预期将直接影响企业拿地的判断。

去年为什么在土地拍卖中时有高价地出现,是因为市场需求在增加,企业需要争夺市场,所以土地市场竞争激烈。地价被非理性抬高,拿地成本上升给房价带来了上涨压力。反观今年开始,企业对于市场的预期已经出现明显变化,土地市场的变化,将随着开发周期逐步传递到商品房市场。

核心话题2

2018年成都住宅类用地供应能否满足市场需求?

成都市国土局:2018年成都市计划供应的经营性建设用地将达到16300亩,其中住宅类用地约占总量的65%,较2017年计划供应量增长8%。今年1-4月,成都市明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模,据统计,目前全市已批准供应住宅类用地约6700余亩,实际已成交4245亩,和去年同期成交量相比增长245%,其余已批准上市土地也将于近期陆续公告、拍卖,完全能满足市场的正常需求。

按照住建部、自然资源部住宅用地“五类调控”(根据区域商品住宅销售周期长短,相应显著增加、增加、持平、减少或暂停住宅用地供应)的管理目标,2018年,成都市将在确保完成经营性用地供应年度计划基础上,密切跟踪房地产市场需求变化情况,在计划外适时机动增加商品住房销售周期较短的热点区域住宅用地供应规模。

针对近两年成都市场存在升温的可能,通过供给侧调控,从源头加大市场供应,可以有效抑制因供需关系紧张而产生的房价上涨压力。从2017年底开始,成都土地供应的持续保障,已经使得土地市场开始逐渐降温。

核心话题3

为控制地价较快增长,成都在土地供应端采取了哪些应对措施?效果如何?

成都市国土局:为控制地价较快增长,防止房地产开发企业非理性炒作,去年以来,成都市除继续加大热点区域住宅类用地供应外,还在土地供给端采取了多种控制地价措施。

一是将土地成交溢价率与土地价款缴纳时限挂钩,土地成交溢价率越高,土地款缴纳时限越短,引导开发企业理性竞价;

二是建立土地拍卖资金审查制度,要求企业以合规自有资金参与土地竞买,通过降低购地资金杠杆率,遏制土地炒作;

三是在中心城区及部分郊区市县热点区域上市土地拍卖中采取了灵活竞价方式,如“限价熔断”“限价抽签”“竞商业物业自持比例”“竞自持租赁住房”等,严防出现区域性总价、土地或楼面地价新高等扰乱市场预期的情况。

随着地价调控措施逐步显效,成都市中心城区2018年1-4月商品住宅用地楼面地价较去年3季度楼面地价阶段性高点已有明显下降。

从2017年至今,成都土地市场总结起来应该是一个通过适时调控使市场逐渐回归理性的过程,通过出台政策,然后根据市场反应及时调整完善优化。其核心一是给地价上涨拧上了盖子,力求让土地价格处于合理区间;二是给开发商的非理性拿地进行约束监管。土地供应的保障和土地价格的控制,将持续传导到商品房市场供应,冲淡未来房价上涨压力。

(四川在线 寇敏芳)


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