次贷危机十年之后 美国房价重返巅峰时期水平[Migage]

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美国次贷危机爆发十年之后,当地房价重返巅峰时期水平。近日,美国房产信息网站Zillow(NASDAQ:Z)发布6月房地产市场报告,显示全美房价总价的中位数达到20.04万美元(约合人民币133.5万元),同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。此前,即使在2007年房地产泡沫高峰期,该数字最高只达到19.66万美元。

值得注意的是,20.04万美元是美国全国的房价中位数。在硅谷中心的帕拉阿图市(Palo Alto),其6月的房价中位数高达259.8万美元,而整个纽约市的房价中位数为42.23万美元。房价中位数是指,把所有房屋按价格排序,取中间位置的房价。

报告显示,房屋供不应求是美国房价大幅上涨的主要原因。

从供应来看,6月,全美挂牌出售的房屋数为56.17万套,比去年同期的54.45万套增加3.2%。但美国人的购房需求强劲,美国一套房屋从挂牌到出售的平均天数已经从2012年5月的111天降至2017年5月的73天。这使6月待售的房屋数量比去年大幅减少11%。其中,加州硅谷重镇圣何塞的房源量降幅最大,待售房屋量同比减少39.4%。

“美国劳动力市场状况良好,失业率为近年来新低,许多美国人都想买房,但选择余地有限。”Zillow高级经济学家艾伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受财新记者采访时表示。

他预计,美国房价在今后两年将继续上涨,但增幅将从现在的7%放慢至5-6%。之后,美国不断升高的利率水平将对购房者产生压力。“最近开始的几次加息会对美国楼市产生影响,每一次加息可能只会让普通家庭每月多交20-25美元,大部分家庭还能应付。但四五次加息之后,一个家庭要每月多交100-150美元,这就是很大的一笔钱了。”特拉萨斯表示。

2017年6月,美联储完成了年内第二次加息,提高联邦基金利率0.25个百分点至1%至1.25%。市场预计,美联储将按照一年加息三次的频率,逐步提高利率水平。

中国人是美国楼市的重要投资者。根据全美经纪人协会的报告,在2016年4月到2017年3月,中国人购买美国住宅总金额达到317亿美元,连续第四年在各国买家中名列第一(详见财新网报道,“中国人四度蝉联美国住房海外买家榜首房款中位数达53万美元”)。

但2017年以来,由于中国外汇储备下降等原因,国家对外汇兑换的监管日益严格。外汇管理局曾重申,个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。这是否会对中国买家产生影响?

特拉萨斯告诉财新记者,他观察到的一个新趋势是,过去,中国人在美国买房普遍看的是40万至50万美元的房产,这一价格要远远高于美国人的平均购买水平。但2017年上半年以来,可能由于美元升值等因素影响,中国买家看的房产平均价格在下降。

在伯克希尔哈撒韦地产服务公司(Berkshire Hathaway HomeServices)担任经纪人的邹子捷告诉财新记者,在自己所在的华盛顿州西雅图,并没有感受到,来自中国大陆的买家有明显下滑的趋势。

跟据Zillow的报告,西雅图是当下全美房价上涨最快的地方,6月的房价中位数为44.71万美元(约合人民币298万元),同比增长13%。

邹子捷在西雅图从事房产经纪工作多年,仅2016年便完成了25笔交易。她告诉财新记者,最新的变化是,由于从中国汇款较为困难,许多中国买家开始转向在美国当地贷款买房。

她介绍,西雅图的银行会有一些针对外国人的贷款,但首付和利率都比当地人更高,比如美国人的首付一般是购房款的10%-20%,而外国人的首付比例为35%-40%。但这并没有妨碍中国人选择贷款买房。“现在,10个客人里大概有8位会选择贷款,以前是10个里面有8位用现金买房。”她以自己的经验估算。


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