澳八大州府城市房市比拼 谁能逆市胜出[Migage]

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文:黄宝勋

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今年冬季最后一个月,澳洲房市的氛围进一步降温,八个大城市里面有五个于8 月份录得房价下跌,凸显出房市下调并非“个别事件”,而是“全面展开”。

当中以先前升势最凌厉的悉尼和墨尔本房市回调幅度尤其厉害,可说是“升得越高,跌得越急”。虽云澳洲房市“全面”调整,但不同地区房市的表现始终有别,观乎澳洲的“ 房市时钟”(Property Clock),各区房市的“指针”正拨向哪一方?

踏入春季的传统房市旺季,澳洲房市今春会否走上一条截然不同的路,未来一段日子又将会遇上什么障碍?谁又可以在房市转冷的环境下成为赢家?

房地产研究机构CoreLogic RP Data最新公布的月度房市报告指出,澳洲整体房市在今年8月份继续向下调整,是连续第11个月报跌,全国住宅价格中位数较今年7月份下降0.3%;换言之,自从房市于去年9月见顶至今,住宅价格中位数已经累计下跌了2.2%。

CoreLogic的研究部主管罗勒斯(Tim Lawless)表示,房市转弱的导火线不止一个,尤以房贷机构收紧贷款所造成的影响最为显著,此举导致不少物业投资者暂缓行动;此外,买家未如以前般“ 疯狂” 入市,加上住宅供应近年增加,无形中准买家的竞争对手减少了,选择却更多,他们讨价还价的条件自然更大,结果就是房价加深往下调整。

八大城市 五个失利

在澳洲八大城市中,悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和霍巴特的住宅中位价于上月同告下跌,跌幅由0.1%至0.6%不等,意味着澳洲房市这一波跌浪波及几乎全国。只有三个大城市的住宅中位价能够逆市上升,分别是堪培拉升0.5%,阿德莱德升0.3%,以及达尔文升0.1%。

按季去看,截至今年8月底的三个月里,墨尔本住宅中位价的跌幅是各大城市中最大,达到2%;紧随其后的是珀斯,期间跌去1.9%;至于悉尼住宅价格的季度跌幅是第三大,录得1.2%的调整。

与去年8月底的数字比较,全澳最大房市悉尼的表现最差劲,住宅中位价于12个月来累积下滑5.6%;同期,达尔文住宅中位价跌4%,珀斯跌2.1%,而墨尔本也跌去1.7%。

从中可见,悉尼与墨尔本房市加深向下调整,对全国整体房市的表现影响很大。两地房市以物业价值计算占全国60% ,以成交量计算也占了40%。

高档豪宅 VS 低价物业

在房市降温的日子,哪类型住宅物业所受到的冲击最大?罗勒斯表示,高档物业的回吐幅度相对最显著,于截至8月底的12个月里录得5.4%的跌幅,中价物业仅温和下调0.5%;反之,相对最容易负担的低价物业中位价不跌反涨,期间上升了0.6%。在悉尼和墨尔本,两地的高档物业中位价于过去12个月,分别录得8.1%和5.2%的回吐幅度。

各大城市中,又以墨尔本房市的偏差最大,当地的高档物业中位价一年来下跌5.2%,低价物业中位价却大幅上升6%。罗勒斯说,低价物业价格之所以能够逆市向上,主要归功于首次置业人士趁楼价回吐和竞争对手减少的机会买楼做业主,以及房贷机构收紧放贷政策显然是冲着物业投资者而来,导致不少投资客迫于暂时鸣金收兵。


澳洲房市看来要一段时间才能送走阴霾。

三大问题 前路波折

展望前路,房市正面对数个不明朗因素,而这些因素可能会对房市构成举足轻重的影响,归纳如下:

1. 房贷利率趋升

澳洲第二大银行西太平洋银行(Westpac)已宣布,由9月19日起把浮动按揭利率提高0.14厘,适用于新客户和现有客户,而且自住用家和物业投资者都会受到影响。西太平洋银行是今年来首家宣布上调房贷利率的大银行,市场正密切留意其他大银行何时会跟随加息。

相对于澳洲的平均房贷利率现仍贴近50年来最低水平,西太平洋银行加息0.14厘表面上看来不是太大幅度,假设未偿还房贷为75万元,借款人每月将要多供款大约65元。

可是,面对澳洲家庭的负债升至纪录新高,大家对任何的加息消息都会更为敏感,房市的信心始终会受到或多或少的影响,尤其是一旦有更多大银行加入加息行列。现阶段房贷机构上调利率,恐会令到正在降温的房市雪上加霜。

2. 按揭审批收紧

基于监管当局正致力于降低家庭负债,结果就是银行等房贷机构会收紧房贷审批。房贷机构仍会乐于借钱给还款能力强的贷款人,而这个范畴的行内竞争依然很大;不过,对于物业投资者和选择供息不供本的贷款人,房贷机构在审批贷款时料会较严格,此举将会压制房市活动。

3. 大选增添变数

澳洲联邦大选将于明年5 月18 日之前举行,随着执政自由党早前发生逼宫事件,消费和商业信心或会受到打击,这将会对房市产生进一步的压力。

再者,不少人担心澳洲一旦“ 改朝换代” ,负扣税(Negative Gearing)和资产增值税(Capital Gains Tax,简称CGT)优惠等向来有利房市的措施可能发生变化,这将会影响物业投资者的部署。

还有,政府若研究进一步控制移民来澳洲的人数,意味着住宅需求将不如先前般殷切,对房市而言都是坏消息。


资料来源:Herron Todd White。

如何善用“房市时钟”?

不管你是首次置业人士还是经验丰富的物业投资者,在适当时间入市肯定是致胜关键。澳洲以至世界各地的房市都有不同的周期,如果你能很好地把握入市时机,到你卖楼套现的时候,所获得的回报可能会有数以万元计的差别。

“ 房市时钟”(Property Clock)正是追踪房地产市场周期的其中一个有效方法,它不像平常的时钟分为12 格,而一般是分作八格去界定房价的境况,依次序为“ 见顶”(Peak,即平常时钟的十二点钟位置)、“ 开始下调”(Start Decline)、“ 正在下跌”(Declining,三点钟位置)、“ 接近到底”(Near Bottom)、“ 见底”(Bottom,六点钟位置)、“ 复元之中”(Recovering)、“ 正在上升”(Rising,九点钟位置)和“ 接近到顶”(Near Peak)。

怎样判断市道强弱?

换言之,当“ 房市时钟” 的“ 时针” 指向12 点钟位置,代表房市正处于荣景期,住宅物业显得供不应求。随着“ 时针” 按顺时钟方向往下拨,意味着房市开始从高峰回落,整体市场气氛由热转凉甚至转冷;直至“ 时针” 指向六点钟位置,供过于求的现象才开始有改善迹象。

当“ 时针” 过了六点钟位置,寓意房市正从谷底爬出来,租金回报率回升或利率下调等有利因素发挥作用,用家和投资者的入市意欲再度增强,到头来一步一步拉高房价;直到“ 时针” 再次回到12 点钟位置,这个房市上升周期才告一段落。

简言之,置业人士只要知道他们计划买房的地区在“ 房市时钟” 的位置,便可望以更好的价钱买楼或卖楼。最理想的策略,当然是趁房价升至顶峰时卖房,并待房跌至谷底时趁低吸纳。

地产周期受哪些因素影响?

举例说明,假设新州某个地区的房市处于“ 房市时钟” 内的七点钟或八点钟位置,这代表当地房价仍属偏低,但料有可观的升值潜力。反之,如果某一区处于“ 房市时钟” 的十二点钟位置,意味着此时此刻是最差的入市时机,因为房价已升至顶位。

“ 房市时钟” 会受到不同的大小因素影响,比方说某一个小区的一间大企业陷入财困并大规模裁员,当地房市难免会受影响;另一方面,如果中央银行倾向于维持低息政策,或者房贷机构放宽审批条件,到头来可望刺激物业需求,催旺房市。

其实大家也可以从其他不同信号去了解房市境况,举例说,如果物业售价不断上涨,住宅拍卖清出率又一直企于50%以上,这代表房市正在趋升;反观物业售价高于业主叫价变成为常态,而物业一推出市场就随即便抢购,这可能是房市见顶的信号。

根据物业顾问公司Herron Todd White最近发表的“ 澳洲房市时钟” ,从独立屋价格的角度去看,墨尔本见顶,黄金海岸开始下调,悉尼正在下跌,达尔文和珀斯见底,阿德莱德、布里斯班和堪培拉正在上升,至于霍巴特和阳光海岸接近到顶。

那么,各大城市的雅柏文价格形势又如何?

该“澳洲房市时钟” 指出,堪培拉和墨尔本见顶,黄金海岸开始下调,悉尼、布里斯班和珀斯正在下跌,阿德莱德和达尔文见底,阳光海岸正在上升,而霍巴特则接近到顶。

观乎上述的“ 澳洲房市时钟” ,目前只有悉尼出现独立屋和雅柏文价格同时下跌的情况,墨尔本的独立屋和雅柏文价格均属见顶。至于哪个大城市的独立屋和雅柏文均见底?八大城市中只有一个是这样子,那就是达尔文。


资料来源:CoreLogic RP Data。

现在,就让我们来看一看各大城市的房市现况和前景。

● 悉尼——业主宁可拍卖前找到买家

Herron Todd White 的住宅部董事汤马斯(Shaun Thomas)认为悉尼的住宅价格正在下降,住宅拍卖清出率不济,致使越来越多业主在售楼的时候,选择私人买卖(Private Sales)而不是通过拍卖形式。

根据CoreLogic 的资料,过去12 个月,悉尼的住宅价格已下跌了超过5%;虽然优质地段如内城区和北岸海滩区的住宅价格仍能企稳,可是整体的入市气氛已不如前。

汤马斯说,前来参观单位开放的准买家数目较以往为少,而不少业主宁愿在拍卖日之前卖掉物业,避免在拍卖当天出现流拍(Passed In)。他并称,供应过剩和限制海外买家的政策,成为悉尼的雅柏文价格下跌的主要导火线,尤其是售价介乎90 万至150 万元的单位;此外,有初步迹象显示豪宅供应趋增,这种情况正令到个别豪宅市场受到压力。

● 墨尔本——房市转向惠及首置人士

Herron Todd White 的墨尔本区董事金柏荣(Perron King)指出,对于一众需要更多时间去精挑细选的买家来说,墨尔本房市由热转凉是好消息。CoreLogic 的报告显示,过去一个月,墨尔本的独立屋和雅柏文中位价下跌少于1%。不过,按年计算则跌去1.7%。由于房贷机构收紧审批条件,这意味着一些物业投资者,尤其是在内城区买了物业的人士,或被迫蚀让物业。

另一边厢,房价回落鼓励首置人士趁低入市,售价介乎65 万元左右的单位特别受到首置者欢迎。金柏荣说,随着放盘物业增加,以及投资气氛因应房价下跌而转冷,如今的市况对买家相对更加有利。

据他观察,位于墨尔本东南边陲的Mornington 半岛,当地物业的需求甚殷切。

● 堪培拉——独立屋表现胜过雅柏文

在悉尼和墨尔本住宅价格下调之际,堪培拉的住宅中位价于过去12个月上升2.3%。细分去看,参考CoreLogic的数据,堪培拉的独立屋中位价按年升1.1%,可是雅柏文中位价同期却下跌了1.1%。

Herron Todd White 的堪培拉区联席董事霍威尔(Angus Howell)认为,“ 稳定至强劲” 的独立屋销售市道,可望由冬季延续至春季;然而,基于雅柏文供应过剩,拖慢价格增长,此类型物业的表现就较难判断了。

● 布里斯班——优质物业跌价吸引买家

Herron Todd White 的昆州区董事诺提(David Notey)表示,布里斯班的房市表现优于其他多个澳洲大城市,预计房价增长趋于稳定而缓慢。

诺提说,如今优质物业价格下调,吸引到一班原先被逼出市场的买家趁低吸纳,为房价的中长期上升潜力提供跳板。

● 阿德莱德——30万至90万物业表现佳

住宅中位价于过去12个月逆市上涨1%的阿德莱德,恐怕会因为房贷机构收紧审批而导致住宅需求减弱,12个月前还有能力入市的一批买家,如今可能只有看的份儿。

Herron Todd White 的阿德莱德区住宅估价部经理柏德逊(Natalie Patterson)说,坐落在内城区和中圈区围的城区,价格介乎30 万至90 万元的物业是表现最好的物业类型。

● 霍巴特——近年表现称冠八大城市

过去12 个月,霍巴特的住宅价格中位数飙升10.7%,升幅之大在八大城市中称冠。当中又以独立屋中位价的升势特别凌厉,达到11.3%;期间雅柏文中位价升了7.6%。

Herron Todd White的塔斯马尼亚区董事派克(Andrew Peck)表示,曾经一片火红的房市或正在降温,房市在春季将遇到考验,到时候便知道霍巴特房市是否接近顶点。

● 达尔文——盼政府出招成功振房市

达尔文的住宅中位价在过去12个月跌去4%,在八大城市中的表现仅胜过录得5.6%按年跌幅的悉尼。Herron Todd White的达尔文区董事约翰逊(Will Johnson)表示,业主们正寄盼政府的宣传运动和现金优惠,能够吸引更多人移居达尔文,从而刺激当地呆滞的房市。

● 珀斯——东南区物业恐仍未见底

Herron Todd White 的董事赫里克夫(Chris Hincliffe)表示,珀斯的住宅价格下降,配合温和的工资增长,当地人的置业能力有所提升。

CoreLogic 的资料显示,截至今年8月底,珀斯的独立屋中位价按年下调1.5% 至477,538元。

2013年的时候,受惠于矿产业蓬勃,珀斯的独立屋中位价媲美悉尼;如今悉尼的独立屋中位价即使回落,仍是各大城市中最高,达到989,984 元,较珀斯的独立屋中位价超出107%。

赫里克夫认为,珀斯外圈区和东南面城区的住宅价格趋于进一步下调,以符合市场预期。不过,售价介乎150万至300万元的住宅,需求有所上升。


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