澳洲土地所有权登记私有化科普[Migage]

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Ryde地区殖民时代土地分配的记录。

(文/常秀峰)

160多年前,南澳州殖民地总理托伦斯(Robert Torrens)发明了一种登记土地所有权的方法,被称为“托伦斯土地所有权登记法”(Torrens Title),到今天为止,澳洲政府仍在沿用这一套土地登记制度。

不过从2017年开始,以及接下来至少40年的时间里,在新州和南澳——托伦斯登记法的发源地——土地登记系统将第一次被私人公司控制。

殖民时代的“无主土地”

十九世纪50年代,当时的南澳州殖民总理托伦斯通过借鉴英国海运保险的操作管理办法,发明了由殖民政府统一登记的托伦斯土地登记法。

由于之前的澳洲土地被英国殖民者认为是“无主土地”,所以当时各州的殖民总督和总理们,为了刺激生产,鼓励人们开垦荒地,就按一定的配额和比例将这些土地分配给流放到澳洲的囚犯和前来执行任务的海军士兵以及其他自由身份的殖民者。那个时候被分配给每个人的土地,均以皇家恩赐的形式发给个人,每个拿到土地的人的凭据只是有殖民总理签字的文书。

“背书”买卖的契约

当分给的土地和受益人很少的时候,这种管理方法还行得通,但越来越多的人涌入澳洲,土地私有化的基本格局逐渐形成,土地买卖租赁等商业活动日益增多的时候,这种方法的弊端就日益显现出来。

一开始的澳洲奉行英国的判例法原则,政府不对私有财产做任何担保,私人之间的土地买卖也是纯粹的私人商业行为。所以在最一开始,澳洲土地的买卖很多时候没有非常有力的凭据,很多情况下只是在皇家恩赐的地契背面用手写上交易的情况,在多次流转之后,土地的所有权归属很容易发生纠纷。由于土地的特殊性质,地契的所有权证明证据链时间跨度长,追溯困难,有任何不明确时,都会有很多无法解决的问题。

在经历了一些社会、经济和历史事件的变化和影响之后,澳洲人们逐渐感到这套无序的所谓“ 土地管理系统” 非常低效且无法满足经济的发展需要。

如果政府机关能够有一个专门的办公室,用一套科学的方法登记、管理这些信息,即使交点钱,可能事情也会更好吧。

托伦斯土地登记法

托伦斯土地登记法就顺应了这种需要。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易,简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”),证书上仅仅包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说,就是一整块地分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权,也就是说,土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后,业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时,应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下,违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现,买家就要承担罚款、推倒违规建筑等政府命令。相应地,如果买家有意购地后进行重建或加建,则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求( 例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等),以免得不偿失。

而政府也有专门的托伦斯土地登记保险,用于补偿自己在工作中发生错误而给土地所有人造成损失的情况。


公共管理的再次私有化

而去年早些时候,由一家大型银行和一家加拿大的养老基金组成的财团,向南澳州政府支付了16亿澳元,外加每年的佣金,购买了该州托伦斯土地所有权登记管理系统长达40 年的管理权。这可以说是在澳洲政府接管了土地所有权管理的一百多年之后,这项公共管理重新回到了私人部门的手中。

澳洲的土地所有权登记信息在政府部门都是可公开的,不管是个人还是企业,只要支付相应的费用,都可以购买关于任何澳洲物业的所有权登记信息。所以现在问题来了,这个财团为什么要花费这么多的金钱购买这个机构的管理权,自己运营这个看似不挣钱的机构呢?

答案就藏在信息里。

大数据时代

其实早在这比私有化交易之前,政府就已经用商业化的方式在运营这些信息。人们熟知的CoreLogic 和RP Data 等物业信息机构从很早就开始从政府手里大规模购买这些数据了,只不过这一次,大财团看重的是更进一步运作这些信息的契机。

打个比方说,如果你是个家具制造商,想把自己的商品更精准地推送到过去三个月之内在某市买过新房子的客户手中;或者你是地产中介,想找到最近在市中心购买过价值50 万元以上的雅柏文公寓的外国投资者;再或者你是电力或能源公司,想在每个郊区中定位自己的新客户。

这些时候,关于土地所有权登记的数据都将助你一臂之力。

新州政府的26个亿

在新州,土地所有权登记管理系统则卖出了26亿澳元的价格,不过这一行为也在去年招致了市场人士的批评。他们说,如果将这一服务出售给私人部门,那么在私人部门肆意提高土地登记服务费用的时候,就会给已经过热的澳洲物业市场“火上浇油”。

不过州长贝瑞吉克莲向人们保证,这种担心是多余的。她说:“就算人们不同意,以前政府管这个事的时候,也会扭扭捏捏地涨价,但现在,我们把这项服务打包出售,并和他们签订协议,每年的服务费用涨幅应该按照CPI来确定,一旦涨价过多,我们就有权收回服务。”

政府还公布,要将26亿澳元中的10亿澳元优先分给悉尼亟待建设的三座体育场馆,剩下的16 亿澳元也将花在基础设施建设方面,其中30%用于新州偏远地区的项目。

据悉,新州此项公共服务的购买者是由苏格兰皇家银行集团的养老金基金和Hastlings基金管理公司旗下的First State退休基金组成的财团。


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