灰犀牛和黑天鹅同在 开发商千亿狂欢之后[Migage]

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【特刊·并购悖论】灰犀牛和黑天鹅同在 开发商千亿狂欢之后
  美国前美联储主席艾伦·格林斯潘说过,“无论是1873年还是2008年,经济危机的发生都有个共同的规律,那就是始料不及,无人预知一场危机的必要条件是什么。”

  迷茫、赶路,这两个词概括了当下房地产企业的普遍生存状态。房地产行业的政治逻辑和业务本质已开始改变。高压之下,开发商的关注点各异,传统开发需要的政商关系,精细开发需要的运营能力,高周转高杠杆的激流勇进,随大流的千亿扩张,这些因素刺激着开发商,使他们苦闷、兴奋、沉默、恐慌……你问他们前路在哪,他们支支吾吾,很难给你一个清晰的回答。

  对于开发商来说,“灰犀牛”和“黑天鹅”同在,但他们并不知道哪一种风险先到来?但是,无论是哪一种风险找上门来,开发商都无力承受。

  山重水复疑无路,柳暗花明又一村,这是开发商的希望,在刚刚过去的2017年,房地产的市场集中度越来越高,巨头开发商抢下大半的市场份额,合作开发和并购也翻身洗白,成为开发商的重要发展工具。

  这听起来很美好,“买买买”出现,行业不再是一大片一大片的质疑,而是集体唱赞歌。风险便不再存在了吗?千亿企业是“大”还是“强”?销售额增多后,多少权益额是进入开发商的口袋的?举债扩张,融资成本是多少?收购的项目为什么在你手里能够赚更多钱?

  冒险挺进VS平稳着陆

  2017年,并购成为和正常招拍挂同样重要的拿地方式。规模不大的房企已没有资金获取更多土地;而对于实力雄厚的大型企业,“买买买”的成本更低,资金回笼更快。

  可以看到的是,行业合作开发和并购现象越来越普遍。普华永道的《中国房地产并购市场2017年中期回顾》报告中显示,从交易数量来看,地产行业并购自2014年以来迅速增长,越来越多的企业通过并购的方式,增加土地储备,提高规模效应。

  一般情况,企业的收购分为全额收购和部分收购,目前,业内企业多为部分收购,这样流量金额也会全部计入财务报表,企业之间也可以更好地分担风险,减少成本。

  某房企相关负责人对和讯房产表示,全额收购的价格肯定更高,这对企业造成一定资金压力,不过全额收购,公司的自主性会更高一些。此外,公司收购的目的,是为了更好增加规模、融资,收购50%与收购100%,合并报表的收入都是一样的,只是归属于母公司的利润会少一点。

  中央财经大学教授鲁桂华表示,“并购的风险复杂,并购,只能被收购的企业,在收购方的手中赚钱的能力更强,并购才有意义。被收购的房地产企业,为什么在收购方的手中更赚钱?这是第一个风险。第二,并购的资金从何而来?如果是借款,那就会加大杠杆,在企业面临不利的商业环境时,高杠杆会成倍地放大风险。”

  囿于资金实力,部分企业收购是靠举债而为之,如企业的融资成本过高,不仅是成本增加,风险还将变高。

  假设,一家开发商由于业务扩张需要,以6%以上的融资成本获得高额借款并购项目,而并购的项目发展情况相对不好或地处三四线城市,一旦开发商不能化腐朽为神奇,那么借的钱就会打水漂,并且还需要还清高额贷款,开发商一不留神便可能万劫不复,风险之大,不容忽视。

  但是,在目前的市场环境下,不进则退,开发商平稳着陆进行把控较难。

  强者恒强VS大不是强

  旭辉集团董事长林中曾表达过“1000亿只算生存 5000亿才能发展”的观点,他的意思是,规模是结果性指标,让你衡量经营成果的指标。在主流开发领域里面,一定存在生存规模、竞争规模、发展规模。生存规模是千亿门槛;竞争规模是3千亿,是对土地、资金、人才的配置能力;发展的规模是5千亿,是在行业中具有领先的整合产业价值链的能力,产业及非产业的延伸空间。

  房地产的成果有滞后性,但是从巨头房企的已售未结转的金额来看,部分房企的未来业绩有了一定保障。但问题随之而来,那么高的销售额,钱都是开发商的吗?

  房地产向来是个乱象横生的行业,在2017年,也有开发商提出,评判一家企业足够强的标准是什么?很庆幸,业内不再只看流量金额,还把目光放到了权益额、现金流、成本等方面上。

  《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显示,中国恒大以权益金额4880.2亿元位居权益排名第一,而其流量金额为5131.6亿元,位居第三,碧桂园以3961.1亿元位居权益榜第二,其流量金额为5500.1亿元,向来以稳健著称的流量金额为5239.0亿元,权益金额为3772.1亿元。

  其中,万科的权益金额和流量金额的差额均在1500亿左右。但是,我们也看到,部分企业权益金额和流量金额的差额较大,旭辉集团的流量金额达到1040.0亿元,排名第十五名,但是权益额仅仅在624.0亿元,位列第二十五名。

  鲁桂华对和讯房产表示,“流量金额应是合约销售额,也就是某个房企参与的开发建设项目的总销售额,现在很多开发项目是由两家甚至多家开发商共同开发、建设、销售的,参与的开发商各占一定的权益份额,合作开发是风险分散的策略,也就是拉一个垫背的。”

  除了需剔除给合作开发对象金额过多的现象,从目前看来,大型房企的核心能力并不突出,一位房企董事长对和讯房产表示,“我并不认同强者恒强,现在很多企业都只是大,当黑天鹅来的时候,最先死掉的也会是这些企业。”

(责任编辑:徐帅 )

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