现阶段置业——是否“物”有所[Migage]

Source

文:黄宝勋

许多澳洲人不断追求的其中一个“大澳洲梦”,就是拥有属于自己的物业!然而,过往一段日子里,澳洲楼价节节上升,尤其是在悉尼这个人口最多的城市,不少人根本无法跨过高高在上的置业门槛,梦想依旧是一场梦。

随着银行等房贷机构近期开始收紧贷款审批,加上人们越益关注利率将会见底回升,悉尼房市有所降温,这一点从住宅拍卖清出率表现差强人意便可见一斑。

最新的房市数据显示,按年计算,澳洲的整体住宅价格中位数于5 月份不升反跌,是2012 年10 月至今的首次。至于悉尼住宅中位价的跌幅更是八大城市中的第二大,较去年同期下跌了超过4%。有业界人士指出,在悉尼,一直以来最受人们欢迎、价位介乎100 万至250 万元的物业,调整幅度更甚。

对于有意置业的人士而言,住宅物业价格下降当然是好消息,问题是现阶段入市买物业,物业本身是否真的“物”有所值或甚至“物”超所值呢?


房地产研究机构CoreLogic RP Data 最新公布的数据指出,截至今年5 月底,澳洲的住宅价格中位数较4 月份低了0.1%,自去年9 月见顶以来已经是连续第八个月报跌,在这段日子的累计跌幅达到1.1%,主要的导火线就是房贷机构收紧放贷条件。

回顾上一次房市出现调整,要追溯到2015 年底至2016 年初的这一波调整,当时同样是因为房贷机构收紧贷款审批,可是此波跌浪仅持续了5 个月。随着澳洲储备银行于2016 年的5 月和8 月分别减息0.25 厘,楼价再度加速上升。

悉尼墨市楼市表现居榜尾

评论房市上月的表现时,CoreLogic 的研究部主管罗勒斯(Tim Lawless)表示,澳洲全国房市不进反退,凸显出在悉尼和墨尔本两大房市降温的情况下,整体房市亦被拖低。以房市总值而论,悉尼和墨尔本便占了高达六成;若以数量计算,两大城市也占去四成。换言之,悉尼和墨尔本房市主导着全国整体房市的兴衰。

就在上月,悉尼住宅中位价下降0.2%,墨尔本住宅中位价更下调了0.5%。截至5 月底的三个月里,澳洲八大城市中更只有悉尼和墨尔本录得负增长,分别跌去0.9%和1.2%。按年计算,悉尼住宅中位价累计下降4.2%,表现在八大城市中排行倒数第二,仅胜过跌幅达7.9%的达尔文。

墨尔本住宅中位价仍未“ 见红” ,按年录得2.2%增幅。不过,其按月和按季表现均在八大城市中敬陪末席,凸显当地房市开始吹冷风。事实上,墨尔本的住宅拍卖清出率跟悉尼一样差强人意,物业成交宗数较一年前大减12.9%,而且市场上的待售物业有所增加。

雅柏文抗跌力何以较强?

过去几年,由于悉尼和墨尔本的住宅价格升得很厉害,入市门槛越来越高,许多财力有限的置业人士改为选购“ 入场费” 相对较低的雅柏文。再者,澳洲人对居住环境的要求正在转变,更多人乐于住在较容易打理兼且一般较为靠近消费点和车站的雅柏文。因此,雅柏文供应量明显增加,一些人更开始关注雅柏文价格会否出现较大的调整。

不过,CoreLogic 最新出炉的数据显示,悉尼和墨尔本的雅柏文回吐幅度反而没有独立屋那么大。罗勒斯表示,面对两大城市的置业负担能力仍属偏低,中高密度住宅需求增加是自然不过的事;除了价格因素,雅柏文的位置一般较方便,相对较为靠近商业地段和公共运输工具的站头。

截至上月底,悉尼的独立屋中位价下降了0.2%,虽然较雅柏文的0.4%按月跌幅温和。但按季和按年比较的话,独立屋中位价按季跌1.2%,按年更下调达5.9%;反之,雅柏文按季仅下跌0.2%,而按年跌幅只有录得0.3%。

悉尼屋价仍是全国之冠

在墨尔本,独立屋中位价按月跌0.6%,按季跌1.6%,而按年则上升1.5%;至于雅柏文中位价的表现就相对胜一筹,按月仅微降0.1%,按季无升跌,按年更升了4.4%。

姑勿论悉尼和墨尔本房市近期的降温速度较明显,两大城市的住宅价格仍是全国最高的地方。悉尼的独立屋中位价最新报1,019,093 元,雅柏文录得749,765 元;至于墨尔本的独立屋中位价为821,006 元,雅柏文中位价则是573,673 元。


正所谓高处不胜寒,悉尼和墨尔本楼价过去几年的升势最凌厉,如今出现较大的调整亦属“ 正常” 。提到独立屋价格近期的下调幅度相对较明显,从另一角度去看,哪一个价格范围的住宅调整度较大?

哪类物业叫价调整最多?

CoreLogic 的数据显示,在悉尼,楼价最高的四分之一住宅,中位价迄今为止已经由上一个高峰下调了7.1%,期间中价物业累计回吐3.3%,至于价格最相宜的四分之一物业之中位价则下降1.4%,凸显高价物业的调整幅度相对更明显。这就跟零售市道一样,在经济不景气的日子下,售卖必需品的零售商如超市的股价表现,一般会优于专门出售贵价名牌货的零售商的股价。

墨尔本房市的现象跟悉尼差不多,都是高价物业的跌幅最大,自高峰下降3.3%,中价楼微降0.8%,至于低价物业更原地踏步,力保不失。

不过,Business Insider 向悉尼东区、下北岸和内西区的物业中介查询后发现,中介们认为,向来最多捧场客的100 万至250 万元物业的回吐幅度反而最大。他们指出,正当悉尼整体住宅价格于过去一年回吐约4%之际,100 万至250 万元范围内的住宅中位价却跌去5%至10%不等;去年这段日子,此类型物业的中位价仍录得超过一成的升幅,可说是“ 今时不同往日” 。

100-250 万元住宅叫价平均降5-10%

多间以悉尼为基地物业中介行的负责人表示,即使是在东区和内西区等一线地段,一些业主为了吸引买家,愿意割价多达一成求售。举一个实例,在悉尼东岸Bondi 的Park Parade 的一个物业,业主最近便把叫价从原本的230 万元,降至210 万元,降幅达8.7%。

PPD 合伙人菲利浦斯(Alexander Phillips)表示,100 万元左右的住宅物业,叫价下调了大约10%;而200 万元水平左右的物业的调整幅度相对较温和,下调大约5%。

内西区房市同样出叫价下调的现象。BelleProperty 的卡希尔(James Cahill)说,100 万至150 万元物业的调整幅度较温和,但叫价接近200 万元的物业的下调压力显得较大,业主开价降到180 万至190 万元。

专注于下北岸住宅市场的McGrath Neutral Bay的董事云尼汉保(Piers Van Hamburg)表示,对于叫价达250 万元的物业,一些业主亦因应潜在买家减少而自愿割价;一年前,物业放盘一般四位买家感兴趣,但如今只有一位。

云尼汉保并称,就算找到买家,中介也务须慎重评估准买家的财政能力,即准买家是否已经落实获得充足的房贷。随着监管机构要求银行等房贷机构“ 更认真地” 审批贷款,房贷以往可能在7 个工作日便批出,但如今可能要等上长达30 个工作日,而房贷机构甚至会更严格地查问借款人的日常开支,包括出外用膳和学费等支出。

房贷审批趋严紧 买家借钱难度增

他特别提醒准买家,买家要确保他们早前所获得的预先批核贷款依然有效。他举例说,假设一位买家获预先批出300 万元房贷,但他在六个月后落实买楼时,最终获批出的贷款可能只有270 万元。大家要明白一点,预先批核的贷款额并非一定是最终的贷款额。

不过,业内人士和专家普遍认为,悉尼房市将不会大崩围,大家所面对的只不过是一次调整。CoreLogic 的罗勒斯指出,尽管监管机构即将取消对银行的投资者房贷增长10%上限的限制,但由于监管要求仍然严格,房市在未来数月内显著升温的机会不大;然而,在按揭利率料会持续多一段日子处于偏低的水平,加上移民数目仍多,这将会令到住宅需求有一定支持,故此房价应不致出现“ 堕崖式” 的跌市。

PPD 的菲利浦斯亦指出,现阶段仍看不到房市出现恐慌,房市所承受的压力料会有限。那么,目前是否把握房市调整而赶紧入市的时机?


在楼市节节上升的日子,不少人抱怨无能力置业,不过,当面对房价从高位回落的时候,又有一些人“ 担心” 楼价会进一步下调,或者市场上存在着不利楼市的因素。其实,他们这样是可以理解的,许多人一生中最大的其中一项投资就是买房子,大家都不希望一买下房子便遇上跌市。问题是,即使是房市家,都没有能够百分百准确预测后市的水晶球。

不宜奢望能以最低价入市

要在跌市中找到入市的机会,首先是你有决心去寻找,若果你一直“ 担心” 房价会一路下跌,或许会错过一些买到心仪物业的机会。须知道,不管是买楼还是买股票,要在最低价买入并在最高价买出,不管是“ 楼神” 还是“ 股神” 都无法百发百中,就算真的成功做到,当中也有运气的成分在内。

所以,准置业人士的目标,就是寻找可见到的最好入市价,而不是奢望可以在最低位的时候入市。比方说,你心仪的物业于一年前的售价是150万元,如今降至140 万元,你可能会再等一会,但当价位进一步降至130 万元时候,你又会否寄望该物业会进一步跌至125 万元呢?如果该物业最终以128 万元被其他买家卖走,就算其市值之后真的降至125 万元并且摸底,你到时又会怎样想?当然,这不是鼓励大家明天就要赶着去置业,而是可以开始物色心仪的物业,因为房价看来暂难在短时间内大幅回升,除非你一直心仪的物业已降至你的目标价或以下,你或可考虑提前出手。

有何因素带动房价长线趋升?

大家要明白一点,置业是一项“ 长线投资” ,只要房价长线趋于向上的走势不变,短暂跌价只属过眼云烟。那么,有何因素会带动房价长线向上?

1.人口增长

统计数据显示,未来10 年里,澳洲人口料会增加300 万至400 万人,当中一大部分是移民。新移民来到澳洲,其中一件最先要解决的就是住屋问题,因此人口增长将会持续撑住物业需求。

2.低息环境

面对澳洲通胀持续受控,低息环境料会延续多一段日子。事实上,供房子可以短至数年,也可以是长达30 年的事。在这段漫长的日子里,利率有上有落是很自然的事,相信没有人会认为利率会永远处于目前的水平。再者,利率上升的话,正常情况下意味着经济好转,通胀上升,到时楼价亦会水涨船高。

3.小房占多

不知道大家有没有发觉,近年兴建的物业平均面积有下降的趋势,而且越来越多是迎合单身人士房子。虽然一些长者待子女搬出后会选择大屋搬小屋,但数量有限。而新一代人长大成人并结婚生子的话,就会须要考虑搬到更大的房子。所以,条件许可下,如今趁机购买一套面积大一点房子,或会是明知智之举。

即使房价跌 应量力而为

当然,置业时必须量力而为,以免在漫长的供楼日子里承受太大的压力。此外,即使利率现处于偏低的水平,但终有一日会回升,故此大家要事前做足准备,预留一些备用资金,以便在加息的日子也可以“ 轻松地” 供楼,不致会要大大降低生活质素,或甚至发生断供的惨况。

另有物业中介表示,利率一旦上升,或多或少会增加置业成本,到时或会有更多人选择租房子,若如是,租金到时也会上涨。

对于计划把自住物业升级的人士而言,目前又可以采取何种策略?有业界人士建议,假如你名下的物业数月前仍可以卖到290 万元,但如今只有降价至270 万元才找到买家,而你又准备购买一间目前市值360 万元的大屋;若如是,你不妨考虑先把物业卖掉,因为房价可能还会调整深一些,并在未来一年里先租住房子,待你的目标物业降至310 万元的时候才出手。

总括而言,在跌市下置业先要克服心理因素,勿只奢望以最低价入市,并趁着未来一段日子,好好物色你有能力负担的心仪物业。投资物业,终归是一项长线投资。当然,如果你的目的只是短线炒卖,就宜三思而后行了。


美在台协会新址落成:民众劝悬崖勒马[Migage]
陆生共谍案新进展!王炳忠等多人被起诉[Migage]
核二2号机昨晚解联 原能会称问题不在机组[Migage]
粤港澳大湾区打造“1小时生活圈”[Migage]
蔡英文亲美无底线:台上飙英语台下套近乎[Migage]
可怕5小时!12岁少女大白天遭劫持性侵[Migage]
港男在澳经营卖淫团伙被捕 妻子即将临盆[Migage]
高校女硕士毕业生写千字文言文谢母校[Migage]
21岁失联女护士遇害:嫌犯系其前男友[Migage]
已婚男侵吞930万公款打赏包养主播[Migage]
Migage News
Migage 6Park
Migage WXC
Migage CNBeta
Migage Yeeyi
Migage TieXue
Migage SinaFiance
Migage Hexun
Migage Fenghuang
Migage XKB
OZbargain
Migage Bloomberg
Migage SMH
Migage YahooTW
《权游》雪诺和女野人大婚 城堡举办婚礼[Migage]
盘点拒绝替身的明星 有人险毁容有人流产[Migage]
苏炳添抢田联大头条 重夺中国第一飞人[Migage]
韩国队被裁判做掉?韩媒:明显误判[Migage]
悉尼破烂小屋条件糟糕 竟有10名买家争抢[Migage]