租房市场躁动,租金连续上涨,北京住建委出手了![Migage]

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“之前那套房的房租每月是4000元,现在这套是4300元,但是房子小了很多。”租在上海普陀区的李浩感叹道,“房租哪有不涨的,合同一到期,房东肯定要涨。”

房租涨跌本是市场的正常变动,但近日一篇题为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子,将北京房租大幅上涨的矛头指向了品牌租赁平台。

帖子中这么写道:发帖人自家在天通苑的三居房要出租,心理预期的月租金是7500元,但来了两个品牌租赁平台,互相加价抢占该套房源,月租金也一跃至10800元

针对上述现象,8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源,并且启动了联合专项执法检查。

品牌租赁平台花重金“盘”下房源是将房源进行统一整改后再行出租。这听起来颇有些“二房东”的性质,但这些品牌租赁平台将其服务定义成“托管”和“运营”。

那么,何为“托管”?何又为 “运营”?

1

做省心的房东?

“我们和中介是有所区别的。中介的话,您换一次租客就要签一次合同、付一次中介费。但在我们这边不需要付任何中介费和管理费。您只需要把房子托管给我们,签一个4-5年的合同,签订完之后您就不需要自己找租客也无需处理任何维修等问题,您只需按期收取租金即可,因此对您来说,是一个比较省心的模式。”记者以业主身份致电某品牌租赁平台,其工作人员这么对记者介绍。

免去了自己找租客和租赁期衔接的麻烦,上述工作人员随后对记者表示,“租金多少需要我们管家看过您的房之后再给您报价。托管后,不管在合同期内是否有人租您的房子,我们都会按时付给您租金。”

上诉工作人员同时表示,公司将会对装修较为老旧的房子进行改造升级,费用由公司全权承担,房东也无需来监工。在记者问及是否会对原本房型进行改造时,该人员表示,“如果厅很小的话是没办法改造的,我们改造至少要在10平方米以上。”

事实上,在该类平台上挂出的房源目前大多采用标准化装修风格,很多租房者对记者表示,较为整洁干净的装修也是他们考虑花更多的钱租下这些房源的原因之一。

装修升级或是加分项,但将房屋内部结构分割改造后再出租在北京等地属于违规行为。此前也曾传出北京某品牌平台隔断房被强拆、租客被迫搬家的消息。

然而,无论租客是否满意,房东确实省心了。因为,按上述工作人员所言,“托管”即为该品牌租赁平台向房东承包房源,“运营”即为房源的再次出租以及对其日常事宜的打理,而原房东可做“甩手掌柜”,且租金收益稳定。

“委托可以看作房东出让房源的经营权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

这对房东们来说似乎是笔好买卖。“自己做房东事多,一会儿家里东西破了要找我维修,一会儿租金要推迟。”做房东好多年的王女士提及直租所需的亲力亲为时,稍有埋怨。

那么,品牌租赁平台盈利点在哪?毕竟,他们面对的不仅是退租、换租、续租期间的房屋空置风险,还有与直租房源的竞争。

2

羊毛出在羊身上?

“这些品牌租赁平台的房源大概比直租的房子要贵1000元多,贵的不多,因为从房东那边直租的话,你需要一次性付一笔中介费,费用是一个月租金的50%。”某中介对记者表示。

“不止。这些平台上房源的定价多数比周边同小区直租的房子要贵,而且还有服务费。”在某品牌租赁平台上租房人士说。

以上海浦东商城路附近的房源为例,记者通过中介了解到,梅园三街坊一装修较新的两房目前挂牌价为6800元/月。东昌路地铁站附近的崂山三村一房出租价为3600元/月(40平方米左右)。梅园新村精装两房中如仅单租一间价格为3200元/月(可谈)。

某品牌租赁平台上,上述对应小区或周边房源如整租2居室,每月租金在5900元-7400元不等;如整租一居室,每月租金在3800元-6700元不等;如仅租单间,每月租金在2200元(7平方米)-4500元不等。

此外,在租金的基础上,每位租房者还需每年各自支付大约房租8%-10%的服务费,包含宽带费以及定期房屋公共区域打扫的费用。

如从整体定价来看,该类品牌租赁平台运营的房源总租金比普通直租房源贵。“一分价钱一分货。比起长租公寓来说,这些平台上的房源价格性价比更高。”上述租房人士说。

价格和质量挂钩无可厚非,但除此之外,租金上涨的背后是否是由平台承包房源高成本引起,高价是否是由平台之间价格战哄抬所致,平台拥有大量房源又会带来什么市场现象,这些问题则是此次舆论的重点。

3

资本扩张下的炮灰?

此次争论的发酵地在北京。据诸葛找房数据研究员统计,2016年1月北京租金均价是67.38元/月/平方米,2018年7月,该数据是90.12元/月/平方米,增幅约34%。

那么,租金的明显上涨和平台又有何关联?

“资本进入租房市场,靠赔本高价抢占房源做运营,长期下来垄断大量房源,最终提高房租。”这是发帖人对市场租金未来走向的担忧。

言及未来的发展趋势,贝壳研究院在《2018年中国住房租赁白皮书》中表示,以北京为例,2016年以来,链家上个人租赁房源新增挂牌量同比增速呈现持续下降的趋势,未来更多的租赁需求或将只能通过机构化的租赁房源满足。

在2010年左右兴起的长租公寓,无论类型是集中式(获取整栋物业)或分散式(从个人处获取房源),其在租赁市场份额占比中已初具规模,且还在快速扩张中。

据贝壳研究院统计,截至2018年6月,自如已进驻9大城市,管理房源量达到60万间。另一分散式品牌公寓“相寓”官网上也显示,其业务已覆盖14座城市,管理房屋达28万套、60万间。

相较通过自建、收购等方式获取并持有房源对外出租的重资产运营模式,上述公寓主要采用包租“轻资产”盈利模式。对此,贝壳研究院指出,该盈利模式的关键点是提升房租差价,通过服务等实现公寓的高溢价,同时拓展盈利空间,获得更多的增值服务费用。

差价的两端一边是向产权房支付物业使用费,一边则是向租户收取的租金。而目前不少观点认为,手握大量房源且还在持续扩张的品牌租赁平台目标是通过囤积房源,从而垄断或影响整个租赁市场的定价权

在扩张的过程中,高价取得房源或对短期盈利造成影响,但严跃进表示,房源承包成本上升或会转嫁到租赁成本上。

但中原地产首席分析师张大伟对记者指出,“对于当下租赁市场来说,大量资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。个人支付单间的租金涨幅或不明显,但一些机构有可能将三居的房子分割成五居,整套房子的租金就大幅上涨了。”

“单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。”张大伟表示。

对于市场上的疑问,作为品牌租赁平台之一的自如回应称,“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发,也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%。只有收出房价格合理,甚至保证相对较低的出租价格的情况下,才能保证相对较高的出租率。”

记者 刘天天


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