近商圈 小单位为主:Macquarie P[Migage]

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Macquarie Centre坐落在Herring Road与Waterloo Road交界。

文/图:黄宝勋

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位处悉尼西北区的Macquarie Park,与毗邻的北怀德(North Ryde)同样是商厦和商业园林立,成为悉尼其中一个主要商业区。由于有多间大型科技公司进驻此区,这里更享有“悉尼硅谷”的美誉,创造了大量就业机会。

此外,Macquarie Park更是一个“大学城区”,麦考瑞大学(Macquarie University)校园与大型教学私家医院MacquarieUniversity Hospital 正是坐落于该区北边。

在附近工作的年轻专业人士和留学生,成为主要的潜在租户。而区内住宅以一至两卧室的小型雅柏文为主,正好迎合市场需要,并吸引到一众物业投资者捧场。

认识Macquarie Park

● 位于悉尼市中心西北面15公里,即大约22分钟车程

● 悉尼西北区商业重镇之一,被誉为“悉尼硅谷” ,邻区北怀德同样是商厦林立

● 麦考瑞大学校园坐落于该此区北面一带,占全区面积差不多两成

● 四成在职者为专业人士,最多人从事电脑系统和大专教育工作

● 华裔居民占两成,是此区最大族群,中国内地和香港出生人士有大约1,400人

● 居民年龄中位数29岁,四分之一居民是大学生

● 仅38%居民已婚,不足半数家庭育有子女

● 接近八成住宅是雅柏文,独立屋仅数十间

● 物业投资热点,出租单位占59%

● Macquarie Centre 是澳洲第九大购物中心

● 一区有两个火车站


在Herring Road 可以找到一些独立屋。

高楼大厦林立独立屋少之又少 雅柏文中位价接近72万元

Macquarie Park位处悉尼中央商业区(CBD)西北面12公里,即20分钟车程左右,邮区编号是2113,由怀德(Ryde)市议会管辖。

此城区的北面为West Pymble和South Turramurra;东面是Gordon、Killara和Lindfield;东南方是车士活西(Chatswood West)与车士活(Chatswood);南面毗邻同属西北区商业重镇的北怀德(North Ryde);西南面是华人消费热点伊士活(Eastwood);至于西面为Marsfield 和Epping。

Macquarie Park面积6.8平方公里,按此计算每平方公里住了1,200人左右,属于颇低的人口密度。不过,实际情形是区里面一大部分土地被辟作商业园和大学校园,而单是麦考瑞大学校园便占了全区面积的大约两成。因此,住宅区的人口密度显然高出一截。

未来三年料多建2400套雅柏文

事实上,Macquarie Park可以被归类为中高密度住宅区,因为此区接近八成住宅是雅柏文,较大悉尼区的28%比率高出1.9倍;相连屋占19%,亦高于大悉尼区的14%比率;反之,独立屋仅占0.3%,与大悉尼区的57%比率相比简直是天壤之别。

以上仅是2016 年的人口普查数据,考虑到全新的雅柏文楼盘陆续落成,雅柏文占住宅总数比率未来势将进一步提升。单在2011年至2016年的五年里,雅柏文数目从1.858套增至去年的2,427套,累积增加了三成。按照当局的城区规划,在Macquarie Park,2021年之前的新建住宅目标是2,400套,并希望在2031 年之前能累计达到5,800 套。

此区住宅以小型单位为主,两卧室单位占58%,一卧室和开放式单位(Studio)合共占28%;换言之,小型单位便占了住宅总数的86%。至于三卧室中型单位占12%,而四卧室或以上的大单位占了不足1%,余下是未有分类的单位。

雅柏文中位价18年涨逾两倍

CoreLogic RP Data 的资料显示,截至今年5月底,Macquarie Park的雅柏文中位价是72万元,在新州雅柏文价格龙虎榜中排行第215位。由于区内独立屋成交数量甚少,所以没有独立屋中位价的统计数字。

截至今年5月底的12个月里,Macquarie Park 共有233套雅柏文转手;雅柏文中位价在这段日子却下调了3%,较过去10 年来的6.4%年均升幅为差。

长线去看,这区的房市表现相对不错。与2000年的房价水平相比,Macquarie Park的雅柏文中位价由当年的23.6万元升至目前的超过70万元,期间累积大升了205%,表现相当不错。


位于公园旁的旧式雅柏文楼房,附近有新楼盘在施工中。

受投资客青睐 59%住宅属租盘

Macquarie Park作为一个商业区和大学城区,吸引到许多留学生和年轻专业人士在此区租住房子。资料显示,Macquarie Park的59%住宅属租盘,远超过大悉尼区的34%比率,凸显出此区甚受物业投资者欢迎。

空置率逾5% 为何如此高?

然而,由于此区近年陆续有新盘推出市场,楼盘未来得及一下子被消化,所以住宅空置率显得相对偏高,最新录得5.45%,高于怀德市政区的3.04%水平和新州的1.70%水平。那么,Macquarie Park的租金水平和租金回报率又如何?

此区的租盘以雅柏文为主,另有一些相连屋租盘,至于独立屋租盘就相当少有。过去一年,雅柏文租金中位数无升跌,相连屋中位租金则下调了3.5%。根据业界资料,雅柏文周租中位数是515元,租金水平在新州排行第233位,租金回报率中位数为3.74%。至于相连屋中位周租是550元。

哪类型单位租金回报最好?

在Macquarie Park买雅柏文收租的话,哪类型单位的租金回报率相对较高?参考物业中介网站realestate.com.au的资料,截至8月底,Macquarie Park 的一卧室雅柏文中位价是67.9万元,周租中位数是530元,按此推算,租金回报率中位数为4.06%;两卧室单位中位价是89.75万元,周租中位数反而只录得500元,较一卧室单位低30元,租金中位回报率仅录得2.90%;至于三卧室单位中位价跳升至114.525万元,周租中位数为760元,租金回报率中位
数有3.45%,介乎一卧室和两卧室单位之间。


家长带子女到商场购物。

专业人士聚居何以中位收入被拉低?

Macquarie Park和毗邻的北怀德都是西北区的商业重镇,创造了不少就业职位,因此,Macquarie Park的就业人数占居民总数比率稍高于大悉尼区,达55%。

该区40%在职者属专业人士,明显高于大悉尼区的26%比率。由于有不少高科技公司落户此区,加上区里面有大学和医院,从事电脑系统、大专教育和医护工作的人数合共有超过600人,相当于在职者总数的14%。另外,3.4%打工族在食肆工作,2.8%人在银行上班。

按理Macquarie Park应聚居了不少中高收入人士,但由于此区的一大部分人口是大学生,他们大多数没有全职工作,故此拉低了全区的收入中位数。

在Macquarie Park,每周收入超过3,000元的住户占16%,低于大悉尼区的24%比率;反之,19%住户的周收入少于650 元,却高于大悉尼区的17%比率。

华裔几乎等同英裔澳裔总和

Macquarie Park的个人每周收入中位数为658元,较大悉尼区的719元少8.5%。家庭每周收入中位数是1,996元,较大悉尼区的1,988元轻微高出0.4%;按每月有4周来粗略计算,即相当于每月中位收入有7,984元。每户( 住客没有亲属关系)每周收入中位数为1,631元,与大悉尼区的1,750元相比低了6.8%。

Macquarie Park近几年人口增长迅速,居民总数由2011 年的大约6,100人,增至去年的接近8,150人,增幅达三分之一。区里面有21%居民是华人,是该区最大的族群,几乎相当于英格兰裔和澳洲裔人数的总和,即23%。而在这个有“ 悉尼硅谷” 之称的城区,印度裔居民人数亦有长足增长,占总人口比率由2011年的5.5%升至2016年的9.4%。

中位年龄29岁 仅38%人已婚

根据2016年的人口普查结果,此区只有大约三成居民是在澳洲土生土长,意味着生于海外的人数接近七成。当中,最多人来自中国内地和香港,合共占17%;印度移民也不少,占大约一成;韩国和菲律宾移民则各占3%左右。

根据2016年的人口普查结果,Macquarie Park居民的年龄中位数仅为29岁,较怀德市政区和新州的年龄中位数年轻7 岁;人数最多的年龄组别是20至34 岁,相当于总人口的48%。

此区只有38%居民已婚,低于大悉尼区的49%比率;反之,未婚人数占52%,较已婚者数目还要多。为此,育有子女的家庭只占54%,明显低于大悉尼区的65%比率。


大学生人数多于中小学生。

Macquarie Park是“大学城区” ,麦考瑞大学校园占该区北面一大片土地,拥有自己的邮区编号2109之余,更是全新州唯一一所大学“ 拥有自己的” 火车站。坐落在University Avenue的麦考瑞大学,正是一所备受本地学生和留学生欢迎的高等教育学府。

资料显示,在Macquarie Park,26%居民是大学生,当中包括不少来自中国内地和中国香港的留学生。反之,学前教育(Preschool)、小学和中学的学生人数仅占居民总数的6%,因为区内半数居民属单身人士。

本区没有中小学

Macquarie Park没有中小学,只有数间幼儿园。不过,邻近城区有多间中小学可供选择。

毗邻Macquarie Park的北怀德便有四间学校,全属小学,包括三间公立学校和一间私立学校,ICSEA 指数都在1,100点之上,高于全国平均的1,000点。至于学生人数最多的是Ryde East Public School,录取了超过500位学生。

Marsfield有一间天主教小学St Anthony's School,近麦考瑞大学和Woolworths超市,该小学的ICSEA 指数为1,114点,低于北怀德的四间小学。

伊士活中学成绩理想

中学方面,伊士活有两间中学可供选择,公立男子中学Epping Boys High School在上届新州高考(HSC)再度打入前百,排行第89位,较前届跳升了29位。天主教中学Marist College则排行第175名,较前届仅低一位。

另外,与Macquarie Park相距大约10 分钟车程的South Turramurra,有公立中学Turramurra High School,学生人数超过1,200人,高考排行第135位,亦属中上成绩。


Macquarie Centre是区内主要消费点,既有多家百货店,又集齐三大超市与四大银行分行。

Macquarie Centre是全国第九大商场

Macquarie Park的主要消费点是Macquarie Centre,这个全国第九大的购物中心坐落在Herring Road和Waterloo Road交界,与麦考瑞大学火车站仅相距数分钟步程,十分方便。加上商场设有5,000个泊车位,首三小时免费泊车,许多住在Macquarie Park周边一带的居民也会到这里消费。

Macquarie Centre是悉尼西北区最具规模的其中一个购物城,开设逾200 间商铺和服务机构,包括两大百货公司Myer和David Jones、三大超市Woolworths、Coles和Aldi、四大银行分行和汇丰分行、折扣连锁店Target、Big W和日式杂货店Daiso、家电店JB Hi-Fi、多家医疗保险公司的分行、政府服务机构Service NSW、药房、肉店、海鲜店、面包店,还有美食广场,以及电影院Event Cinemas Macquarie和溜冰场等等。

Elouera Reserve新设儿童游乐设施

休闲设施方面,Macquarie Park共有六个公园,其中,Elouera Reserve 位于Waterloo Road,即Macquarie Centre对面。此公园于2014年的第一阶段升级工程,今年进入第二阶段,加装了新设施。公园内除了有秋千,还有飞狐滑索,以及甚具特色的滑梯等等。

另外,位处Christie Road 的Christie Park设有大型运动场、烧烤炉和野餐桌椅。坐落在Cottonwood Crescent 的Wilga Reserve 除了有大片草地,还有自行车径和步行径。而Tuckwell Place 的Tuckwell Park 既有足球场和篮球场,还有儿童乐园。

邻区伊士活 中韩商户众多

另外,Macquarie Park的居民如果要购买亚洲食品和用品也很方便,开车15分钟左右便到达亚洲店铺林立的伊士活(Eastwood),在这里可以找到许多由华人经营的肉店、海鲜店、蔬果店、烧腊店、港式茶餐厅和各式中餐馆,还有由华人医生驻诊的诊所。

伊士活还有一条“ 韩国街” ,开设了十多间韩式食肆和杂货店。


麦考瑞大学火车站与商场和大学仅相距数分钟步程。

17%工薪族步行上班

根据澳洲统计局的调查,Macquarie Park每户平均只有一辆私家车,明显低于大悉尼区的平均1.7辆,这除了反映出此区公共运输网络完善,也显示出不少居民在同区上班,可以步行前往工作地点。

调查发垷,在Macquarie Park,17%工薪族是步行上班,此比率远高于大悉尼区的平均4%水平。至于乘搭公共运输工具上班的工薪族则占36%,同样显著超出大悉尼区的23%比率。

提到公共运输工具,最多居民乘搭的是火车,占了工薪族人数的差不多四分之一。Macquarie Park有火车站,而且不止一个,而是有两个,分别是靠近商业园一带的Macquarie Park站,以及坐落在麦考瑞大学和Macquarie Centre 附近的麦考瑞大学站。

公共运输网络佳 一区两个火车站

Macquarie Park火车站的两个出入口分别位于Waterloo Road和Lane Cove Road,属于“ 北岸和北区线” ,每小时平均有四班火车开往车士活和悉尼市区方向,另有四班前往麦考瑞大学站、Epping和Hornsby方向。

麦考瑞大学站则位于Herring Road和Waterloo Road交界处,跟Macquarie Park站一样是位于地底,火车班次密度跟Macquarie Park站相同。

假如从Macquarie Park站上火车,前往麦考瑞大学站只需3分钟,往Epping需7分钟(在Epping 站转车可前往伊士活等其他西北城区),至于前往终站Hornsby需要24分钟。朝相反方向走,由Macquarie Park站往车士活只需10分钟,往北岸商业重镇北悉尼(North Sydney)需2分钟,往Wynyard 需29分钟,而前往中央站(Central)的车程为37分钟。

此外,多条公交(巴士)线覆盖Macquarie Park,包括:

● M54号公交——— 由Macquarie Park 开出,前往Marsfield、Epping、Carlingford、Oatlands 和巴拉玛打(Parramatta)

● 288号、290号和294号—— 往返于Epping 至悉尼市中心,途经Marsfield、Macquarie Park、北怀德、Lane Cove、Lane Cove North 和St Leonards等城区;举例说,乘客于Macquarie Centre 的公交中转站乘搭288号公交,前往悉尼市中心的Sussex Street,车程大约51分钟

● 292号——穿梭于悉尼市中心与Marsfield之间

不少科技公司落户Macquarie Park,在这里设立地区总部或办事处。

“年轻”城区 历史不足20年

Macquarie Park是一个“ 年轻”的城区,只有不足20年的历史,于1999年2月才由北怀德(North Ryde)分割出来,成为一个新的城区。据了解,一部分商业机构仍以北怀德作为自己的地址。

事实上,Macquarie Park与北怀德的邮区编号是一样的,都是2113。反而坐落在Macquarie Park北边一带的麦考瑞大学,拥有自己的邮区编号2109。

今时今日的Macquarie Park大厦林立,可是在十九世纪的时候,这里只有花市和大片未经开发的林地,还有美丽的野餐地点和瀑布。

牺牲林地 建科技园

上世纪六十年代,麦考瑞大学落成,而“ Macquarie Park就业区”亦正式成立,为此,有关当局只好牺牲部分林地,重新规划作为工业和商业用地。踏进七十年代,Amalgamated Wireless Australasia、Beierdorf 和Universal Press等企业相继落户这里,令到MacquariePark声名大噪,变身成为一个“ 科技园” ,并吸引到跨国高科技公司前来该区开设地区总部和办事处。

而Macquarie Park这个名字是取自新州前总督麦觉理(Lachlan Macquarie)的姓氏,麦觉理原本任职英国军官和殖民地行政长官,其后被派驻到澳洲,于1810年至1821年期间出任新州总督。

麦觉理在任期内对当时的殖民地社会、经济与建造方面的发展担当了重要角色,而他在苏格兰家乡的墓碑更刻上了“澳洲之父”(The Father of Australia)来表彰他。


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