180万租10年贵? 这样的房子你去哪找?[Migage]

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  租售并举、租售同权后,房价会降么?

  房地产市场真正按照党的十九大报告要求回归到住的本质后,被寄予厚望的企业自持“长租公寓”已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。

  据《北京日报》近日报道,北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。

  这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

  粗略测算,现在市场上720万的房子,如果按照万科翡翠书院相同的长租规则,住户实际付出的现时成本只需要451万,相当于大幅降低了房价和房租,提前至少5年享受更好的居住生活体验。

如果这一机制能在地产商中进行大面积推广,不仅能够平抑房价,让发展商重新流着“道德的血液”,还能加速实现十九大报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。
  如果这一机制能在地产商中进行大面积推广,不仅能够平抑房价,让发展商重新流着“道德的血液”,还能加速实现十九大报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。

  1

  全国第一家企业自持长租公寓是这么设计的

  翡翠书院位于北京海淀区,距离中关村(000931,股吧)13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

  90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

  翡翠书院的长租设计亮点是,开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

  也就是说,如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;如果租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元。

  2

  长租:大幅降低了房价和房租

  拿上百万甚至几百万去批量租房,这个玩法在中国房地产历史是可能还是第一次。

  长租的财务模型比较绕,以90㎡三居室10年的租金180万为例,算一下长租这笔账:

  按照目前的长租规则,如果住户租70年,则需要在第1年、第11年直到第61年,每年支付租金180万元人民币。合计支付租金1260万元。

  考虑到资金的时间价值,按照市场5%的折现率计算(中国社会科学院财经战略研究院认为2017年的实际通货膨胀率约为5.2%;余额宝近期的年化收益率也超过了4%。因为,我们认为5%的折现率是公允甚至低估的),第11年支付的180万折合成现在的价值是110.5万元;第21年支付的180万折合成现在的价值是67.84万元;第61年支付的180万租金折合成现在的价值是9.64万元。

这意味着,按照目前的长租规则,这套90平米的三居室的现时价值是450.9万元。
  这意味着,按照目前的长租规则,这套90平米的三居室的现时价值是450.9万元。

  当然了,这个测算是基于在以后的6个10年内,租金是保持180万恒定的。

  现实中,会不会恒定呢?

  我想是不会的。无论是万科,还是其他地产商都会根据市场情况做一些调整,总基调一定是涨。

  对这个,你也不要大惊小怪,也不要骂开发商不讲良心,现在遍布全国的有各级政府主导的产业园区的租金也是每年都涨的。

  这是常识,换你也一样。

  3

  月供:720万的房子需要支付总价1075万

  综合地理位置和楼盘品质等方面来看,和万科翡翠书院相对可比的楼盘有两个:如园和西山壹号院。

  综合这两个楼盘的二手房数据显示,均价约8万/平,万科翡翠书院90平三居室目前的合理市场价值为720万。这还没有考虑到新楼盘的溢价和配套更好等因素,实际价值可能超过720万元。

  如果购买这套三居室,以价格下限720万计算,40%的首付需要288万,按照最长期限贷款25年和目前北京房贷利率普遍上浮10%计算,432万的贷款部分还款总额为787万,每个月按照等额本息需要还款26245元。

  这意味着,按照购买计算,房子的现值是720万元,实际总支付金额是1075万元。

  720万的房子,有355万最终流向了银行。

  4

  长租VS月供:月供完败

  同样拥有70年房子的使用权,以40%首付购买90平的房子,两种方式的利弊立见:

  (单位:万元)

月供 长租
现值 720 450.9
购买门槛 300 180
平均每月付款额 2.6 1.5
资格门槛 连续满五年社保等 ——
无论从哪个方面来看,对比长租,月供在所有方面完败。

  特别是在最后两项指标方面,如果说前两项是量的变化,后面两项可能就接近质的变化:月供2.6万,意味着一个家庭可能需要持续平均税前不低于10万元的收入,这会将绝大部分作为社会中坚力量的中青年家庭拒之门外;而资格门槛更是不可逾越的障碍,是制约北京发展的一个重要因素。

如果按照180平的四居室市价2000万以上作为对比基础,同时考虑到二套购买首付需要支付80%,前面两项也会成为一个高额的门槛而成为质的障碍。毕竟,付得起1600万首付的注定只是极少数人。
  如果按照180平的四居室市价2000万以上作为对比基础,同时考虑到二套购买首付需要支付80%,前面两项也会成为一个高额的门槛而成为质的障碍。毕竟,付得起1600万首付的注定只是极少数人。

  5

  关于长租 你可能还关心这两点

  企业自持是个新鲜事物,算完这笔账,你可能还有两个问题:

  与购买方式最大的区别是,70年后的房子的产权归开发商,没有办法享受房价上涨后带来的收益?

  其实,大的政策环境已经定调,楼市步入平稳通道,投资增值的可能性越来越小;这70年间物业税和遗产税等会相继出台,房子的产权会面临非常多的影响因素,最终两种方式可能会接近并轨。

  第二个问题是,第一个10年的价格是锁定了,之后房租的价格会不会大幅上涨?

  事实上,国有企业将是企业自持长租公寓的主要力量,企业自持的初心就是发挥平抑房价的中坚作用,并承载服务于人才等战略使命,未来房租的涨幅应该是可控的。

    本文首发于微信公众号:天天说钱。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)

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