来源：地产大咖荟
房地产行业，万科曾经是一块金字招牌。如今却潦倒了大家避之不及。
12月2日电，深交所发布公告，“21万科02”（149358）盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，根据《深圳证券交易所债券交易规则》和《关于对债券匹配成交实施盘中临时停牌有关事项的通知》等有关规定，本所自12月2日09时32分38秒起对该债券实施临时停牌，于10时02分39秒复牌。
此前的11月28日，受债券展期的持续影响，万科系债券开盘后大跌。
短短6个交易日，21万科02债券就大幅下跌超过70%。
与此同时，万科的股票价格也从6元的平台位再次下滑到了最低5.17元的价位。股债双杀后，是市场都在担心，万科会不会暴雷并进而引发更多的链锁效应。
1
市场幻想被击碎
事情缘起11月26日，万科A发布公告称，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项。
对此，市场大感意外，认为这与此前深铁全力支持万科的态度有变。因为市场恐慌情绪开始蔓延。
于是11月27日，21万科02债券就暴跌57%，随后的12月1日和2日两天再次大跌。12月2日，因为“21万科02”“21万科04”跌超22%，均盘中临时停牌，复牌后，股价进一步下跌。
市场认为，与万科前任董事长辛杰全力支持万科的态度相比，新任董事长黄力平上任后，讨论市场化处理债券问题的呼声较高，这是导致相关债券出现了明显下跌的根本原因。
外界认为，这表明，深铁对于万科的态度正在发生改变。
在这之前，市场认为深铁会对万科进行兜底，而如今万科股债双杀，则是市场认为，美好的想像已经成为幻像彻底破灭。
原因在于，11月2日，万科公告与第一大股东深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》（简称《框架协议》），约定2025年以来至2025年度股东会召开日（2026年6月30日前），深铁集团向万科提供不超过220亿元本金的贷款。贷款具体包括两部分：一是2025年以来已发生的纯信用贷款，二是后续依据《框架协议》提供的有担保贷款。
根据公告，2025年初至11月2日，深铁集团已经向万科提供纯信用贷款203.73亿元，其中已提取197.1亿元，剩余6.63亿元因提款期届满失效。依据《框架协议》，在2025年度股东会之前，万科剩余可向深铁新增的有担保贷款本金为22.9亿元。
这说明，深铁向万科的支持，并非无上限、无条件的兜底承诺，而是有额度、有期限、需逐笔审批的有限借款。这打碎了市场的幻想。
2
用时间换空间
难道万科背靠国有大股东，这次竟连一笔20亿元即将到期的中票债券都要展期，是不是说明现在的万科连20亿元都还不上了。
实际上，万科接下来面临的债务，并不是一个小数目。根据华泰证券测算，从2025年11月到2026年6月，万科需要偿还的境内债券本息高达155.46亿元，另需支付0.3亿美元美元债利息。
而在深铁前后为万科掏出308亿股东借款后，万科的经营状况依然不见好转。2025年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，净利润为亏损280.2亿元，经营活动现金净流入为-58.89亿元。
这说明，万科的销售回款已经抵不上保交楼的费用，主营业务“造血”能力已经瘫痪。2025年1-10月，万科实现销售金额1152.8亿元，同比下降43%。销售回款放缓，进一步加剧了公司的流动性压力。
如此看来，如果市场形势没有进一步好转的情况下，万科的债务问题就会是一个无底洞。
财报也很明显地验证了这一点：
截至2025年三季度末，万科流动负债高达5996.91亿元，其中一年内到期的短期债务合计1513.86亿元。
相比之下，公司账上货币资金为656.77亿元，且部分为受限资金，无法覆盖短期债务。
万科20亿元中期债券的展期，也表明，在辛杰辞任后，黄力平采取了用市场化的方式来化解万科的债务问题，不再死扛。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，深铁集团对万科的支持已从“无条件输血”转向“市场化救助”，边界日益清晰。根据11月2日签署的框架协议，深铁提供220亿元借款额度需万科以万物云股权等资产抵质押，且单笔借款期限不超过3年，展期需再次审批。
因为除了“22万科MTN004”20亿元于12月16日到期，“22万科MTN005”37亿元也将于12月28日到期。
也就是万科希望用时间换空间，来解决债务问题。
3
抄底还需谨慎抉择
在市场人士看来，展期属于合同变更，不构成法律违约，也不构成爆雷，但这实际上是万科“软违约”了。
不过，市场认为，万科系债券大跌并不会引发太多连锁反应。严跃进认为，万科债券展期，只是将原本金兑付时间展期 12 个月，调整至 2026 年 12 月 15 日，届时一次性偿付全部本金，这样赢得了时间，为万科争取了更充裕的时间来改善经营、筹集资金，缓解短期资金压力。
作为地产行业龙头，万科债务的合理处置有利于行业出清，也有利于未来房地产行业走出低谷。
不过，还是有一些人坚持认为，万科不会出现刚性爆雷。理由不仅是深铁已经砸下300多亿了，而且在于万科今年还接连拿了好几块地。
现在债务展期，不过是深铁不想再硬性死扛下去。
而且在面对债券价格下跌上，万科已经有了应对经验。今年1月，万科的境内债券也曾面临兑付高峰，并发生过一轮持续下跌，多只交易所债券的净价一度跌至不足50元。
2025年1月27日，春节前最后一个交易日，万科连发多条公告，涉及年报预告、高管变更、项目转让等内容。
2月，万科管理层完成变更，债券兑付高峰平稳度过。万科债券的价格此后也迎来反弹，如今已到期的“22万科07”从1月中旬的低点46.91元，一个多月即翻倍上涨至93元。因而有人认为，这次万科债券要展期情况下的大跌，又是一次难得的抄度机会。
不过，万科能不能最终渡过危机，还需等待行业销售回暖之时。万科对于债务展期的行为，是万科正在用尽全部的智慧和力量，为自己争取那宝贵的“以时间换空间”的机会。但万科债券能不能抄底，投资人还得综合判断，谨慎抉择。
另一方面，严跃进认为，万科长期转型需突破“经营模式重构”与“信用修复”两大瓶颈。经营层面，需从“高周转扩张”转向“现金流优先、轻资产优先”，收缩至利润率高、回款快的核心城市，聚焦开发、经营、服务三大业务协同发展。
图：“22万科07”的净价走势。
特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表新浪财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与新浪财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。