1981年以后的房价飙升，有近一半原因与低息贷款有关。(美联社)

40年后的今日，美国房贷利率达18.5%。1981年10月16日的30期固定利率的惊人数字，出现在通货膨胀飙升时期。联储局的大胆动作、用经济冲击法来冷却飙升14%的消费价格，当时联储局强硬策略奏效，通膨降温，拥房者获益良多。

自1981年以来，加州房价上涨546%，从11万7500元涨至75万9200元，房价上涨随之而来是经济增长、人口增加与各种购房激励措施。40年来的利率下降，促使购房者的贷款能力提高了252%。1981年以后的房价飙升，有近一半原因与低息贷款有关。

贷方要求借款者所需条件：稳定的薪水、良好的付款历史、可观的头期款，加上长期下降的利率，通常是典型完美的财务表现。但展望未来，困难和问题会出现，通货膨胀9月达13年新高，会迫使房贷利率显著提高吗？当购房者不再期待不断缩水的利率时，买房是否仍为积累财富的途径？

1976-81年：序幕。1970年代后期美国经济与石油禁运发生冲突，通膨开始上升。联储局压缩货币供应量，所有利率因为无放贷而上涨。这5年里，加州房价升值112%，房贷利率从1976年第4季度的平均8.9%飙涨至1981年底的17.7%。买家的理论上的房屋付款几乎多了4倍。

1981-91年：萧条然后繁荣。高利率导致严重经济衰退，却解决了全国高生活成本的头痛问题。在这十年中，通膨率平均仅为4.3%，促动利率下降，刺激经济与加州房地产市场。创造性贷款尤其是可调利率抵押贷款，协助民众在疯狂时代购得房屋。加州房价上涨95%，购房者十年付款额仅增加3%，因利率自17.7%降至8.7%。

1991-2001年：不振到疯狂。前苏解体与次贷危机，对加州经济与房市造成双重打击。次贷倒闭，导致美国纳税人损失至少1250亿元，加州对房屋贷款最友善的贷方，几乎都被淘汰。这十年的前5年时间里，经济与房地产疲弱，种下新一轮繁荣到萧条的种子。期间，房价仅上涨38%，利率自8.7%降至6.9%，贷款支付仅增加15%。

2001-11年：简单赚钱。贷款危机后果重创房地产，也打击了全球经济。加州房市自年涨幅29%降至跌幅23%。但在房市泡沫结束之后，加州房价在疯狂的十年仍上涨22%。导因于在房地产泡沫后，用于振兴房市的低利率自6.9%降至4%，事实上，买方付款额在此期间减少了10%。

2011-21年：反弹。泡沫破灭后的房价急遽贬值，购房者除了突然负担得起房价之外，更见到历史新低贷款利率。大萧条后的经济反弹，为房市提供更多支持。直至新冠疫情导致全球经济降温。惊讶的是，拥房成为疫情时代的新「必须拥有」项目。利率也发挥作用，2021年初创下2.65%新低。十年间加州房价飙涨97%。

下一个十年是什么？很难忽略生活成本，尤其当今年5%通膨高于贷款利率，这种经济异常自1980年以来从未发生。有人认为历史循环会重现吗？人们拭目以待。