年报观察|“三道红线”下,TOP30房企2020年降负债表现如何?

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  作者:李尧

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  2020年,“三道红线”融资监管政策出台,掀起房地产企业降负债大潮。

  政策为房地产企业划定三线四档,要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。

  随着“三道红线”监管政策发布及落地,地产企业负债水平如何,将直接影响企业融资。政策规定,三项指标均不达标,则为“红档”,企业有息负债规模不得提升;两项不达标,则为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;一项不达标,归为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三项指标全部达标,归为“绿档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

  地产企业年报季进入尾声,2020年,融资监管政策之下,Top30房企降杠杆表现究竟如何?

  Top30房企表现一览

  从整体表现来看,“三道红线”监管政策要求之下,2020年Top30房企中,13家为绿档企业、13家为黄档企业、1家为橙档企业、3家为红档企业。

  绿档房企剔除除预收款后的资产负债率均值约为66.1%,净负债率均值约为54.3%,现金短债比均值约为1.86倍。

  与2020年年中相比,13家房企中,保利发展、中海地产、华润置地、金地集团(600383,股吧)等四家企业,继续保持在绿档;世茂集团、招商蛇口(001979,股吧)、龙湖集团、中国金茂、融信集团、龙光集团、滨江集团(002244,股吧)、远洋集团等八家企业由黄档转入绿档;金科集团降负债成效显著,由橙档转入绿档。

  13家黄档房企,均为剔除预收款后的资产负债率一项踩线,该项均值约为75.7%,黄档房企净负债率均值约为69.7%,现金短债比均值约为1.66倍。

  碧桂园、万科地产、旭辉集团、绿城中国、新城控股(601155,股吧)、中梁集团、正荣集团、雅居乐、奥园集团等九家企业为黄档企业,上述这批房企的剔除预收款后资产负债率一项均有所下降,下降幅度在0.62-5.13pct不等中南建设(000961,股吧)、阳光城(000671,股吧)、佳兆业等三家企业由橙档进入黄档;融创中国由红档进入黄档,其三项指标均有所下降。

  当前,30强房企中,仅祥生集团为橙档房企,不过,截至2020年一季度末,其踩中三线,至2020年末,其现金短债比为1.1倍,已达标。与2020年年中相同,中国恒大、绿地集团、富力集团仍为红档,但恒大、富力剔除预收款后的资产负债率、净负债率两项均有不同程度下降,现金短债比也有所上升;而绿地仅净负债率一项有所改善,降负债效果仍待加强。

  “三道红线”降档AB面

  “三道红线”监管政策要求下,房企降负债需求更加迫切,

  随着监管政策覆盖面的进一步扩大,“三道红线”下房企的双向选择有所凸显。观察TOP30房企降杠杆表现,可研智库发现,“三道红线”融资监管规定一方面助推房企加强运营管理水平,注重回款,主动调整有息负债中长短债结构,一方面也使一部分房企通过增厚权益、通过合联营公司粉饰数据、调配资金等手段应付监管。

  “剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标,仅为衡量企业负债水平的三个数字,在部分房企的“财技”掩盖下,很难显示出房企真实负债水平。

  “三道红线”监管政策以防控风险为初衷,对房企来说,切实降低负债才能帮助企业加强抵御风险的能力,通过调节数据过关并非长久之计。

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