（来源：CSC研究房地产建筑团队）
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文｜竺劲、黄啸天
核心观点
本周中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.08。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs上涨0.5%，经营权类REITs上涨6.0%。本周中银中外运仓储物流REIT获上交所问询，监管重点关注整租方的运营情况、关联交易的定价依据、竞争性物业的影响以及项目估值的合理性等方面。尤其是估值方面，需分析同类物业对本项目的影响以及出租率、租金增长率的合理性。此外，中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资。认缴出资总额为52.37亿元，其中国寿认缴出资额为35亿元，国寿资本为管理人。
摘要
政策及新闻回顾：1）中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资。认缴出资总额为52.37亿元，其中国寿认缴出资额为35亿元，国寿资本为管理人。2）万科集团与中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，总规模16亿元。基金将收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.08；全周加权日均换手率1.23%，较上周1.03%下降0.19个百分点；日均成交金额为8.1亿元，较上周的8.3亿元下降2.51%；2）本周产权类REITs上涨0.5%，经营权类REITs上涨6.0%；3）本周所有REITs子板块中，市政环保REITs涨幅最大为28.6%，保租房REITs跌幅最大为0.8%；4）国泰君安济南能源供热REIT涨幅最大为52.3%；华泰南京建邺REIT跌幅最大为3.6%。
重要公告回顾：1）国泰君安临港创新产业园REIT：增持实施后，原始权益人及一致行动人持有基金份额占比为25.002%；2）华夏基金华润有巢REIT：本次拟分配金额1232万元；3）招商高速公路REIT：1月路费收入同比变动+15.9%；4）华夏金隅智造工场REIT：拟于2025年2月26日于上交所上市交易；5）平安广州广河REIT：1月路费收入同比变动-3.86%；6）华泰江苏交控REIT：1月路费收入同比变动+18.27%；7）华夏中国交建REIT：1月路费收入同比变动+4.7%；8）中金安徽交控REIT：1月路费收入同比变动+14.93%；9）国金中国铁建REIT：1月路费收入同比变动-5.44%；10）华夏南京交通高速公路REIT：1月路费收入同比变动-3.2%；11）中金山东高速REIT：1月路费收入同比变动-18.3%。
1 本周（截至2.21）重要政策新闻
2 本周（截至2.21）市场表现
3 本周（截至2.21）重要公告
4 本周（截至2.21）关注：中银中外运仓储物流REIT获反馈
中银中外运仓储物流REIT获上交所问询，监管对项目运营及估值的关注进一步加深，显示出强化REITs项目稳定运营和估值合理性的监管趋势。监管重点关注整租方的运营情况、关联交易的定价依据、竞争性物业的影响以及项目估值的合理性等方面。尤其是估值方面，需分析同类物业对本项目的影响以及出租率、租金增长率的合理性。通过详细评估项目的现金流预测、资本性支出及折现率取值，监管层旨在确保项目的稳定运营和估值的合理性。
5 本周（截至2.21）在审项目情况
6 本周（截至2.21）主要招标信息
风险提示
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
证券研究报告名称：《REITs周报（2.15-2.21）：中外运仓储物流REIT 获问询，国寿设合伙企业聚焦REITs投资》
对外发布时间：2025年2月22日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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