在经历了一年的温和降息之后，经济学家们对澳洲房地产市场的走势再度形成共识：尽管未来几个月可能面临更高的借贷成本，但房价仍将再次上涨。

当生活成本压力持续挤压家庭预算之际，房市却在完全不同的层面运行。在供应受限和政府政策的共同作用下，市场火势不仅未被扑灭，反而被进一步点燃。

据《澳洲金融评论报》对20位经济学家的调查，这股势头预计将在2026年持续，房价预计再涨6%。

前工党部长、现任Emerson Economics负责人的Craig Emerson表示：“由于住房短缺以及人口增长，房价将持续攀升。”

澳洲每年的人口增长超40万，但由于新房建设速度缓慢，供应远远跟不上需求。

经济学家警告说，多项政府干预措施进一步加剧了这种供需失衡。

新5%首付计划以及Help to Buy共有产权计划原本是为了改善住房可负担性，但反对者认为这些政策适得其反，向本就缺乏房源的市场注入了数千名新买家。

RBC利率策略师Robert Thompson表示，尽管银行监管机构已要求放贷方限制“高风险”的大额贷款数量，但“移民驱动的人口增长”仍是主导因素。

三个层级的市场分化

Thompson表示：“需求端的压力持续累积。”并指出政府近期出台的新5%首付计划是主要因素之一。

Oxford Economics的Harry Murphy Cruise对此表示赞同，他说政府的支持“为需求装上了火箭”，并警告称，可负担住房的缺乏将成为主要障碍。

以悉尼为例，其房屋中位价已逼近200万澳元大关。全澳其它地区的房价也同样惊人：住宅中位价几乎是平均年收入的8倍。

房价上涨并非悉尼或墨尔本独有的问题，那些曾以“可负担性”为卖点的城市如今涨的最凶。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示：“我们认为，在2026年，中等规模的首府城市将继续表现优异，其供应情况比全国平均水平更为紧张。”

珀斯和布里斯班已成为房产的“重量级选手”，一些分析师预计两位数的涨可能持续至2026年。

Judo Bank首席经济学家Warren Hogan预计将出现明显分化。“最强劲的市场将是西澳和昆州……北领地的涨幅可能高达15%。”

这在一定程度上愿意是更便宜的信贷。Bank of America澳洲经济主管Nick Stenner持乐观态度，他指出2025年的3次降息已提高了借贷能力。

“我们预计2026年房价将上涨约10%，因为降息与政府政策共同推动了住房需求。”

“为买家留下鳄鱼之泪”

并非所有人都认为这场房市盛宴能持续太久，货币市场目前预期2月3日加息的可能性为三分之一。

HSBC的Paul Bloxham预计房市增速将放缓至4%至7%；而Deutsche Bank首席经济学家Phil O’Donoghue预测，在更严格的贷款条件下，涨幅仅约3%。

前总理Julia Gillard的经济顾问Stephen Koukoulas则预计市场将“持平甚至下跌”，并表示可能因失业率上升、供应终于追上需求而下降1%。

但曾任澳新银行（ANZ）及Bank of America首席经济学家的Saul Eslake则认为，当前制度已在根本上倾向于保护既有房主——他们占澳洲家庭的三分之二。

尽管政府承诺到2030年建成120万套住房，但规划审批繁琐和建筑成本高企意味着这一目标几乎没有实际落地。

Eslake表示：“房价会继续上涨，因为一直以来的走势几乎都是如此。而一旦出现可能停涨的迹象，政府将不惜一切代价阻止这种情况的发生。”

在Eslake看来，当局将继续为购房者“流下大量鳄鱼之泪”，同时暗中确保澳洲房市能保持运转。