在房价持续下跌的背景下，通过扩大后的5%首付计划购房的首次购房者中，陷入负资产的人数正快速上升。所谓负资产，是指房产市场价值低于所抵押的贷款金额。这些高杠杆借款人大多是在市场高位时买入房产。

一、负资产人数一个月激增五倍

房地产数据提供商PropTrack的研究估计，在去年10月至今年6月期间，共有480户首次购房者通过5%首付政策获得贷款，目前处于负资产状态。这480户家庭约相当于报名参与该计划参与者的1%。

与上个月相比，这一比例大幅上升。此前，PropTrack估计仅有0.2%的符合条件家庭处于负资产状态。受房地产市场下行影响，现在申请该计划的首套房购房者中，中位数家庭的资产净值也已低于其首付金额。

二、专家：短期尚不令人担忧，但中期需关注

REA集团——旗下拥有PropTrack——的经济学家卢克·雷德曼（Luc Redman）表示，目前负资产率的上升尚不令人担忧，但需关注至2026年底及2027年初。

他说：“大约有10%到20%的首次购房者在该计划中处于负资产状态，这会让人开始担忧，因为这对银行而言也意味着相当可观的贷款组合。”

雷德曼指出，要达到这一比例，房价下跌幅度将比经济学家此前预测的更为严重。他还表示，负资产率的月度增长仍然“相当显着”。

不过，PropTrack的数据未考虑借款人拥有抵扣账户或提前偿还贷款的影响，并且假设每个家庭仅支付了最低5%的首付款。这意味着实际处于负资产的家庭数量可能少于数据所显示的数字。

三、受影响家庭集中在悉尼和墨尔本部分区域

受影响的家庭主要集中在墨尔本和悉尼的社会经济状况较好的地区。这些地区至今房地产市场下滑最为严重，而其中的买家很可能是在收入上限和其他限制取消后才得以参与该计划。

雷德曼表示：“这类人群通常能够顺利偿还贷款。”他还指出，结构性因素——例如澳大利亚住房持续供应不足以及市场低端的强劲需求——也可能会缓解负资产率上升的风险。

四、政策背景与争议

5%首付计划于2020年推出。但自10月起，阿尔巴尼斯政府扩大了申请资格，取消了申请人数上限和收入限制，并提高了房产价格上限。这些变化被批评为可能推高房价。

与此同时，澳储行三次加息，以及此后政府对资本利得税和负向杠杆的调整，使人们更加关注高杠杆贷款人可能在房地产市场恶化期间受到特别严重冲击的问题。

五、政府回应

住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O’Neil）的一位发言人表示：“5%首付计划已帮助超过27万名澳大利亚人实现了购房梦想，任何认为政府应因房价可能变动而将首次购房者排除在市场之外的说法，都是一个奇怪的结论。”

该发言人还表示：“住房是一项长期投资，我们将继续帮助更多人购买首套住房。”

六、风险仍低于储行担忧临界值，但首次购房者更脆弱

尽管负资产贷款者的数量增长迅速，但这一数字仍远低于澳储行行长米歇尔·布拉克（Michele Bullock）所指出的引发担忧的临界值。

布拉克在上个月的一场新闻发布会上表示：“如果看家庭中处于负资产状态的比例，目前不到1%。”她还提到，只有当人们因外部环境变化被迫出售房产时，风险才会显现。

Domain首席住宅经济学家尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）表示，如果失业率从目前的4.5%上升至6%或7%，那么资产贬值导致损失成真的风险将“略有令人担忧”。

鲍威尔及其他经济学家认为，对首次购房者而言，负资产的风险高于整个市场整体的风险。她说：“你没有长期拥有自己的住房，因此你的房屋净值非常低。”“再加上低存款的储蓄计划，这意味着房主将陷入更加脆弱的境地，因为他们拥有的资产净值进一步减少。”

独立房地产经济学家卡梅隆·库舍尔（Cameron Kusher）表示，大多数人目前所拥有的房产价值已超过他们负债的金额。但负资产对首次购房者来说是一个更为严重的问题，尤其是当长期低迷导致年轻劳动者失业时，他们可能被迫出售房产以弥补损失。

总体来看，负资产问题目前尚未达到储行所称的普遍担忧水平，但高杠杆首次购房者、悉尼和墨尔本部分房价下跌严重区域，以及潜在失业风险，仍是需要持续关注的重点。政府改革的顺序并未带来帮助。