01
预算案税改引发抛售潮！澳洲单月流失数千套出租屋，租金恐持续上涨
自联邦财政部长Jim Chalmers在5月联邦预算案中宣布税收改革以来，澳洲出租房源正在加速流失。
改革宣布后的第一个月，澳洲租赁市场竞争已明显加剧。最新数据显示，全澳出租房源供应量出现萎缩，而移民持续涌入令租户群体同步扩大，供需矛盾进一步激化。
与此同时，周末看房排长队的现象屡见不鲜，为现有房东提高租金提供了充足底气。
出租房源减少，根源在于市场更替失衡。
通常情况下，投资者因离婚、去世或临近退休而出售房产的速率，与新投资者购入出租房的速率大致相当，两者保持动态平衡。
然而，这一平衡如今已被打破——出售数量与前几个月相近，买入数量却大幅萎缩，导致出租房源出现净流失。
房产分析机构FoundIt的数据显示，5月全澳共有5447套出租房被出售，而新购入的出租房仅有3915套，缺口高达1500余套。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，单月出现这种变化，很可能只是“冰山一角”——许多投资者目前仍在消化这轮改革措施，真正的影响尚未完全显现。
他指出，预算案中将负扣税限制在仅适用于新建住房的规定，很可能让更多原本有意购房的投资者打起退堂鼓。
随着时间推移，这将对租户持续施压，也给现有房东提供了源源不断的涨租理由。
值得注意的是，投资者减少入市，并不意味着租户更容易晋升为首次购房者。Lardner补充道：“如果改革的初衷是让更多租户买得起房，他们首先必须能够凑齐首付——究竟有多少人能做到？”
“现实是，工资增长多年来持续疲软，租金却一路攀升，这只会让租转买之路愈发艰难。”
各州投资者的反应不尽相同，但重点城市无一幸免。
02
中国购房者撤离澳洲，投资额暴跌$310亿！
澳洲限制外国买家购房的政策，正在付出意想不到的代价。
2026年第一季度，来自中国的买家在澳洲住宅上仅投入约2亿澳元——而这个数字，不过是十年前的零头。
与2016年相比，中国对澳洲房地产市场的投资将减少整整310亿澳元。
外国投资审查委员会（FIRB）最新数据显示，按目前趋势来看，本财年中国投资者购买澳洲住宅的总额预计接近10亿澳元。而在2015-2016财年，这一数字曾高达319亿澳元。
房地产业内专家警告，这一惊人的资本流失，将切实伤害澳洲的购房者与租房者。
最新FIRB数据显示，本财年迄今，需要政府审批的海外投资者仅为澳洲住房市场注入37亿澳元，涉及2326套住宅。
其中，今年前三个月贡献约10亿澳元。若此后季度维持同等节奏，意味着2026财年的全年总额将接近47亿澳元。
相比之下，外国投资于澳洲房市达到顶峰的2015-2016财年，全球资金流入总额高达724亿澳元，占当年澳洲外国投资总额的29%，是FIRB数据中规模最大的单一类别。
中国过去是、如今仍是澳洲房市的海外投资者最大来源地。
自本财年（2025年7月1日）起，中国买家已提交638份购房申请，总额约8亿澳元，预计全年总额将逼近10亿大关。
此外，台湾买家本财年至今已提出285份申请，总额约4亿澳元。
同期，越南买家寻求购买价值约2亿澳元的住宅，涉及237套。印度尼西亚紧随其后，为112套，总额约1亿澳元。
香港为127套，总额约1亿澳元。印度则以177套、1亿澳元排名第6。
澳洲房地产协会主席Jacob Caine直言，更大规模的离岸资金可能会对住房经济产生巨大影响。
“重要的是要记住，外国投资对于支撑澳洲住房供应、改善可负担性而言不可或缺。”
“虽然政府对外国投资的限制在理论上有助于为澳洲居民创造更公平的竞争环境，但在实践中，它们削弱了住房可负担性目标以及建立公平住房体系的最终目标。”
Caine以维州为例：该州在2016财年吸引了约280亿澳元的外国投资，带动了当时远超全澳其它地区的新建住房供应。
“结果是更可负担的住房、更便宜的租金，以及一个服务更好的市场。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee认为，过去十年外国投资的大幅萎缩，为人们提供了一个重要的观察窗口——当州和联邦政府持续收紧政策、增加对本地投资者的税负时，市场将如何反应。
她指出，导致外资撤退的主要原因包括：各州政府加征相关税收、仅限购新房的规定，以及中国政府对资金外流加强了资本管制。
2025年，澳洲政府又进一步延长了对外国人购房的管控措施。
“他们已经试图阻止这件事很久了，然而，我们唯一接近在五年内建造120万套住房目标的时期，正是外国投资最为活跃的时期。”
“只要运用得当，外资可以有效推动住房建设。”
为增加全国住房供应，外国投资者现在只能购买新建住房。
她还指出，最新联邦预算案虽未直接限制本地投资者购买新建住房，但规定投资者无法将房产再出售给其他投资者，这已令市场信心受挫。
“人们不理解资金在创造住房中所扮演的角色，”Conisbee表示，“现在他们又在劝退本地投资者，那还有谁来提供资金？”
她警告，一旦投资者看不到获利途径，资金就会加速撤离。本地投资者未必会像海外投资者那样快速流失，但“肯定会出现下降”。
值得注意的是，FIRB最新数据还显示，今年第一季度另有86亿澳元流入澳洲商业地产市场，涉及266项拟议投资。
03
悉尼墨尔本租房房源骤减，清盘率降至5年最低
所有首府城市的出租房源数量均出现大幅年度下滑。
税收改革尚未正式生效，投资者已率先出逃——大批抛售房产导致挂牌量急速攀升，但这些房源流向了买家市场，可供出租的房屋反而持续减少。
全国各首府城市的出租挂牌量均出现大幅年度下滑，5月份跌幅最为惨烈。霍巴特降幅相对温和，仅为0.3%；达尔文下滑2.1%；墨尔本则下降1.7%。
Neoval数据显示，悉尼是受冲击最深的城市——5月份同比跌幅达1.5%，全年累计降幅高达9.8%。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，数据背后隐藏着一个严峻现实：澳洲部分弱势群体正面临找不到可负担住房的风险。
“挂牌出售的房屋，帮不了那些正在找租房的人。出租房的可获得性，直接决定租房者有多大的选择空间。”她说。
Conisbee表示，联邦预算案于5月12日公布，此后买卖双方的行为模式开始出现明显分化，预算案很可能已对当月统计数据产生了实质影响。
大量挂牌房源涌入市场，目前几乎所有城市都已转为买方市场，但成交并不理想。
据Cotality数据，当前挂牌量已接近新冠疫情期间的峰值，而上一周末各首府城市的拍卖成交率仅为51.1%，远低于一年前超过60%的水平，创下澳洲近五年最低纪录。
部分经济学家将这一局面定性为联邦预算案带来的意外副作用——尽管可能只是短期阵痛，但房价已因此承压下行。与此同时，中东局势持续紧张也对经济信心造成拖累。
拟议中的负扣税与资本利得税改革，预计将在下一季度进一步冲击市场，买家信心持续走弱。
“如果越来越多的房屋流向自住业主，可供出租的房源就会随之减少，”Conisbee说，“尤其值得警惕的是，改革尚未产生实际效应，出租房的可获得性就已经在下滑了。”
目前，该税改方案已获众议院通过。根据方案内容，自2027年7月起，投资房的负扣税优惠将仅适用于新建住房；资本利得税50%的折扣也将取消，改为按与通胀挂钩的税率征收。
不过，该方案遭到商业团体和联盟党的强烈反对。工党若要推动法案在参议院获得通过，仍需与绿党展开协商。
04
布市拍卖市场持续低迷 情绪已变房价仍有下跌空间
在布里斯本市场持续走冷的背景下，一位希望趁低抄底的换房者在Runcorn区以130万元拍下一套朴素的砖房。
经纪人表示，在担心买贵的情绪下，买家正回归房产基本面——安全的郊区、扎实的房屋和长期价值，而非花哨的装修。
该房产也是上周末布里斯本135场计划拍卖之一，Domain根据107套上报结果录得清盘率16%，另有18套撤回。
这套位于Premworth Place 32号的低层四居室住宅占地465平方米，步行10分钟可达两所学校，靠近商铺和交通。
Ray White Rochedale经纪人本尼透露，至少三组竞拍者参与了激烈争夺，买家群体以首次购房者、换小房者和改善型买家为主。
竞价从90万元起步，经过几轮10万元的加价后升至110万元，随后节奏放缓，拍卖在125万元处暂停，最终买家——一位本地换房者——再加5万元，以130万元成交。
本尼表示，买家对结果非常满意，因为她看到了在这种市场中买房的机会，这套房子还有另一个成功原因是它有一种好氛围。
记录显示该房产2020年成交价为62.3万元，而Runcorn区住宅中位价过去12个月上涨了23.9%。
本尼指出市场已明显放缓，近两个月看房人数减半，买家们对位置有信心，但都在担心买贵了、担心转售价值。
在Murarrie区，一套位于Moonie Avenue 41号的四居室住宅以160万元成交。 Harcourts Inner East经纪人劳森表示，七组竞拍者参与，最终在一位新加坡买家和一对年轻夫妇之间决出胜负。
劳森说，市场上有很多200万元以上的房产，但这套没有泳池、没有第五间卧室，击中了既适合改善型买家也适合换小房者的甜蜜点，虽然Murarrie地区的房产表现一直很稳定，但他这边的看房量确实有所下降，如果趋势持续，就需要关注了。
在Bardon区，76/390 Simpsons Road一套带绿树景观的两居室单元以110万元成交，高出底价5万元。
Ray White West End经纪人塞尔表示，27组买家看房，大部分是换房者。
塞尔坦言，现在买家变得挑剔了，出租中的房产通常不太受欢迎，卖得掉的是有城市景观、河景的单元和面积更大的老房子。
AMP首席经济学家奥利弗表示，布里斯本虽过去几年表现优于多数首府城市，但在利率上升、税收改革和消费者信心下滑背景下仍有下跌空间，如此低的清盘率令人沮丧，如果价格下跌他也不会意外，害怕错过的情绪似乎已经彻底蒸发了。