观点地产网 进入中国20多年，资产证券化的热潮终于愈演愈烈，一浪还比一浪高。
从不动产到应收账款，到信贷，到未来收益，再到债券组合；从商业银行房地产按揭贷款（MBS）到资产支持证券（ABS），再到混合型证券（CDOs）；从地产到金融，从境外到境内，从私募到公募……
这一次，又轮到了互联网数据中心（Internet Data Center，简称IDC）。
据上交所披露，“远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划”已经成功发行，亦是国内首单IDC新型基础设施收益权ABS。
公开资料显示，互联网数据中心是指一种拥有完善的设备（包括高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的机房环境等）、专业化的管理、完善的应用的服务平台。
简而言之，便是以互联网数据中心未来可产生的收益作为底层资产，其收益主要来源于互联网数据中心所提供的互联网基础平台服务以及增值服务。
地产、金融、互联网，交集越来越紧密的三大产业，在这一次的资产证券化中被奇妙地串联了起来。第一个吃螃蟹的人，是做另类投资出身的远洋资本。
IDC新型基础设施ABS：32亿、最低3.5%与国内首单
7月30日，远洋资本披露，其与远洋控股集团（中国）有限公司、北京云泰数通互联网科技有限公司已联合发行了一笔IDC新型基础设施收益权ABS。
该笔ABS的基础资产为远洋资本投资企业云泰数通的IDC服务收费收益权。其中，项目储架规模为32亿元人民币，首期规模为11.06亿元、不超过9年。
在票面利率方面，与许多划分为优先、中间、劣后三级的ABS产品不同的是，远洋资本一口气推出了多档次利率――仅优先级便细分为9档，利率由3.5%至4.25%不等，加权平均票面利率为4.03%。
这个利率较之其他ABS产品、公司债券等并不算高。据观点地产新媒体不完全统计，以同于近期发行的新力地产2020年第一期ABS为例，其票面利率为6%-7%；以兄弟公司远洋地产2015年公司债为例，其后两年票面利率仍保持在4.15%。
这与属于新型基础设施的底层资产密切相关。在首期11.06亿元产品中，其原始权益人为云泰数通，计划管理人为中国国际金融股份有限公司，中诚信评级为AAA级。
从云泰数通官网上，我们得知该公司成立于2011年，从事大型数据中心项目投资、建设及综合运营，以IDC运营商（含三大电信运营商）及大型互联网公司为主要客户，开展数据中心基础设施批发业务。
目前，云泰数通自建自营4个数据中心，托管运维项目1个（南宁），规划筹建项目若干（成都、西安、武汉、杭州、上海），服务于三大运营商以及京东等大型互联网、金融、云计算企业。
其中，北京马驹桥绿色数据中心投产最早，亦是全国84个国家级绿色数据中心试点项目之一。据悉，该数据中心总建面1.5万平米，管理机架2903个，可服务超4.5万台服务器，单机柜电力13～20A。
此外，常州钟楼绿色数据中心总建面9万平方米，设1万个机柜；广州观达路数据中心建设2764个机柜；广州瑞和路数据中心总建面约2万平米，规划建设机柜2500个。
截至2019年底，云泰数通已投产机柜数超过9000个、在建机柜数超过1万个；预计到2021年底运营机柜总量将达到5万余个。
一位分析人士指出，受益于5G概念和新基建规划发展，北京、上海因环保及用地规划限制，数据中心很难扩张；而越是人口流量高的大城市，当地数据中心上架率就高，供不应求，利润也比其他城市高。
以北京自建IDC数据中心为例，上市公司光环新网(300383,股吧)以逾5万个机柜、IDC业务年营收7亿领先，奥飞数据(300738,股吧)机柜不足1万、但IDC业务年营收4亿多，同样不容小觑；鹏博士(600804,股吧)、数据港(603881,股吧)等上市公司则略逊一筹。
至于云泰数通的营收如何，因从未对外正式披露，我们无从得知，但数据中心基础设施建设及批发的确是一门投入成本高、重资产的大生意。
据多家电商平台价格对比，以网络机柜为例，小型产品售价普遍在300元至800元左右，大客户产品价格多在上万元一台，一款为“易事特(300376,股吧)（EAST） EA660系列100kVA”的网络机柜售价甚至逾8万元/台。
回归到远洋资本身上，于2017年12月，其并购云泰数通。在其众多投资案例中，云泰数通被归属为物流地产中的数据地产，从属于不动产投资。
对云泰数通，远洋资本给出的投资理由很简单，就是看好IDC：“抢占核心城市互联网数据中心资源（IDC），形成全国性的IDC基地网络，打造面向未来的大数据基础设施网络。进而利用丰富网络内容IP、5G、人工智能技术增加产品附加值及竞争力，从而实现‘轻重并举’的独特投资模式。”
据观点地产新媒体获悉，ABS发行利率与主体评级关联度很低，大多数可以获得AAA或AA+评级，且发行ABS的整体融资成本均低于发债成本，其中AA+和AA的发债主体，利差的中位数分别在111bp和117bp。
就本次ABS发行，远洋资本表示，IDC新型基础设施ABS具有基础资产类型新颖、融资成本低等特点，吸引了包括工商银行(601398,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、招商银行(600036,股吧)等大型机构投资者认购。
“这意味着市场对远洋资本实力的认可，也为此后远洋资本持续开展资本市场业务奠定深厚基础，更将有助于推动远洋资本融资多元化进程。”
数字地产REITs化：市场需求与政策东风
IDC是一门很有市场的生意。
前瞻产业研究院在近期报告中指出，2020年全球超大新数据中心将达到485个，机架数将超过498万架。同时，云计算已成为全球IDC行业发展的最大驱动力，按平均增长率20%保守估算，2020年的市场规模将超过2000亿美元。
具体到中国市场，远洋资本自己也算了一笔账。基于2019年国内IDC市场规模1562亿元、过去五年复合年均增长率（CAGR）达30%，远洋资本预估未来三年CAGR也将超过25%，2022年的中国IDC市场规模达3200亿元。
庞大的市场规模背后，是更为庞大的5G建设、新基建等市场需求与政策引导，亦催生了对IDC资源自建和收购的大量资金需求。
看似是互联网虚拟经济中的一环，却又与实体经济中的地产息息相关。
据世邦魏理仕介绍，近期，政府已将数据中心纳入“新型基础设施”，同时也纳入了房地产投资信托基金（REITs）试点计划。从数字地产的角度而言，数据中心占地面积大、服务收益稳定、存在长期现金流，正符合不动产投资的需求。
一如公募REITs的发展，在IDC的REITs化道路上，海外早有成功经验，而中国境内尚待学习和推进。
自收购云泰数通以来，远洋资本持续对国内外IDC市场进行了深入研究，并在官方微信上发表了6篇关于IDC业务的报告，可见亦是做足了功课。
就美国市场而言，目前美国上市IDC REITs共有5支，在美国权益类REITs里数量占比为3%，总市值1044亿美元，业务量合计约占全球市场份额的1/4，70%以上的营收仍来源于数据中心的租金收入。
以龙头企业Equinix和Digital Realty为例，两家均拥有超过200个IDC项目，单IDC平均面积在8000-2万平方米之间，出租率保持在80%左右。“增值服务正逐渐成为IDC企业的核心能力”，而Equinix的互联业务收入占比已经接近17%。
具体到亚太市场，作为与中国国情较为接近的市场之一，新加坡亦已有成功先例。以吉宝（KEPPEL）DC REIT为例，其为亚洲第一支，同时也是目前唯一一支上市IDC REITs，运营19个IDC项目，总建面约18万平方米，市值在上市4年后提升至29亿美元，除2018年外综合收益率均在20%以上。
自有与租赁并行，高出租率、长期租期为吉宝（KEPPEL）DC REIT带来了稳定的现金流。这也许正是云泰数通打算发展的路径。
而以资本对数据中心的喜爱和看好，远洋资本的另类投资并非单例。在世邦魏理仕的调查统计中，投资者亦考虑购买数据中心资产――仅2020年，30%的亚太地区有此投资意愿，疫情爆发后50%的受访者也动了心思。
世邦魏理仕指出，因一些开发商和运营商合资进行数据中心项目开发，中国内地中期内将出现一波新的供应潮，如今年6月上海市经信委批准新建12个数据中心的举措将有助缓解当地市场供应紧张的状况。
而研究机构前瞻产业研究院认为，我国核心IDC资源目前集中在江浙沪地区，整体上架率在90%以上，未来主要IDC资源扩张地区将位于北京、深圳、江苏等核心城市，以及内蒙古、河北等非核心城市。
批发型、零售型、混合型......国内IDC发展无疑有着更多的选择。
而对于IDC等数字地产REITs化，国内仍在“等风来”，远洋资本本次的ABS证券化是极具意义的第一步。
近期动荡的国际形势、复杂多变的疫情影响、普遍低迷的市场环境……资本需要更多的投资标的，数据中心或正是备受青睐的不动产资产中不可或缺的一角。