数十年来房价的爆发式上涨，正在彻底撕裂澳洲房地产阶梯的最底层。

最新数据显示，低于50万澳元的住宅正快速从市场上消失，而50万至75万澳元区间的房源也已岌岌可危。

研究机构FoundIt对全国挂牌房源进行的分析显示，过去一年住房可负担性再次出现明显恶化。

这一趋势叠加本月的加息，将可能进一步把更多家庭排除在置业门槛之外，使其长期滞留在本已高度紧张的租赁市场。

FoundIt分析师Kent Lardner表示，即便是在建设活动相对活跃的地区，真正可负担的房源选择也在持续缩减。

“当价格低于75万澳元时，你的选择会突然断崖式减少，”他说。

他指出，低价房源稀缺，正迫使越来越多买家被推向交通不便的外城远郊，甚至城市边缘以外的区域。

“价格可负担的住房交易主要集中在中外环走廊，而且几乎总是小型公寓或老旧单元房。”

“有一部分地区是买家不得不选择的，他们只是因为负担得起才去那里，而不是他们真正想住在那里。”

“现在的逻辑变成了‘我能借多少钱？’，然后由此决定居住区域。”他说，这种趋势将对经济产生长期影响。

“这会带来明显问题，因为在内城区从事低薪服务行业的人会越来越少。”

FoundIt的研究显示，不同首府城市的房源价格结构存在显著差异。

悉尼：入门市场濒临消失

在澳洲房价最高的城市，入门市场几乎已走向“灭绝”。

在经历多年失控式上涨后，目前低于50万澳元的房源仅占悉尼全部挂牌房源的4%，相比2010年代初这一价格仍属常态的时期，几乎是断崖式下跌；而超过100万澳元的挂牌房源占比已接近三分之二。

价格高于200万澳元的房源数量是低于50万澳元房源的四倍以上，占悉尼市场近20%。

Lardner指出，想在悉尼进入市场的买家面临残酷的“距离交换”。

“在这里，可负担性的代价是通勤时间、居住质量，或者两者兼而有之。”

McGrath-Sans Souci房产中介Trent Tarbey也透露，政府的First Home Guarantee首置担保计划，反而加剧了低价段的竞争，进一步推高需求。

该计划允许符合条件的买家以5%首付购房且无需支付印花税，悉尼的价格上限为150万澳元。

“针对首置买家的补贴和优惠政策，反而在低价段创造了更多需求，”Tarbey认认为。

FoundIt数据显示，悉尼低于50万澳元的房源主要集中在五个区域：Liverpool、Blacktown、Mount Druitt、Fairfield和Merrylands。

约14%的悉尼房源价格位于50万至75万澳元之间，但其中多数为位于Parramatta、Bankstown和Liverpool地区的一室高层公寓。

Lardner指出，利用公寓作为“踏脚石”逐步升级为独立屋的路径，正变得越来越困难。

“过去你可以买一套公寓，几年后凭借增值再升级为联排或独立屋。”

“现在这种方式越来越难实现，因为独立屋价格上涨速度远快于公寓。公寓的增值速度根本跟不上独立屋的涨幅。”

在房价结构不断上移的背景下，悉尼房地产市场的入门阶梯正在收窄，首置买家的上升通道也随之变得愈发狭窄。

布里斯班：低价段更难进入

布里斯班曾被视为悉尼与墨尔本买家外溢的“避风港”，但如今情况已发生逆转。

FoundIt数据显示，过去一年大布里斯班地区低于50万澳元的成交仅占3.2%，比例甚至低于悉尼。

Lardner认为，这一现象主要源于投资者需求旺盛以及高密度住宅建设不足。

“投资者带着计算器蜂拥而入，长期锁定75万澳元以下的高租金回报房源，等于把原本属于首置买家的库存全部吃掉。”

他表示，当看到这些数据时“会让人震惊”。他仍记得当年某些如今已高不可攀的区域房价仅为11.5万澳元。

墨尔本：仍保有入门市场优势

与北部城市形成鲜明对比的是，墨尔本仍是全国主要首府城市中对首置买家最友好的市场。

数据显示，去年墨尔本近一半的成交价格低于75万澳元。20至30年前大规模推进高层住宅开发，使该市保留了相对完整的入门市场结构。

“在主要首府城市中，墨尔本对首置买家的性价比优势非常明显，”Lardner表示。

此外，部分投资者因资本增值疲软而撤离墨尔本市场，也减少了首置买家面临的竞争压力。

不过，他提醒，这一窗口期可能正在收窄。近期一波“逆向投资者”开始重新流入墨尔本，寻求相对其他城市更具价值的资产。

阿德莱德：中间价位主导

在阿德莱德，低于50万澳元的成交仅占5.22%。

市场主流价位集中在75万至100万澳元区间，占总成交的35.72%；紧随其后的是50万至75万澳元区间，占30.92%。

100万至125万澳元区间占13.12%，125万至150万澳元区间占6.91%。

整体来看，阿德莱德入门市场虽未完全消失，但低价段供应已明显收缩。

综合各城市表现，可以看到一个清晰趋势：

澳洲房地产市场的价格结构正在向高端集中，底层阶梯逐步断裂。

低于50万澳元的房源正迅速消失，而50万至75万澳元区间也因投资需求和供应不足承压。

随着利率上升、贷款能力受限，买家进入市场的门槛不断提高，而租赁市场压力则持续加大。

当入门级市场缩窄，房地产的“阶梯”功能也随之弱化——从租房到置业的过渡路径，变得愈发艰难。