经过超过三年的房价狂飙之后，如今的珀斯，不少小众、偏远甚至恶名在外的社区，已经悄悄跻身“百万澳元俱乐部”了。
而且，加入这个俱乐部的成员数量，仍在以惊人的速度增长。
根据房地产分析公司Cotality最新汇编的数据，在珀斯和Peel地区的400个社区中，竟然有197个社区的独立房中位销售价格达到了100万澳元或以上！
与此同时，还有8个社区的公寓中位价也突破了百万大关。
换句话说，珀斯和Peel地区将近一半的社区，现在已经成了“百万级”的天下。而在2021年，这个地区有12.9%的房屋成交价能超过100万澳元。
短短五年间，这个比例飙升了33.9%。
公寓也不甘落后，百万成交比例从4.4%涨到了10.9%。
01
哪些社区新晋上榜？
这次新加入百万俱乐部的成员，有不少是大家印象中的“经典社区”——那些主要在1950年代到1990年代之间发展起来的居民区。
它们的房屋中位价目前落在100万到115万澳元之间，包括北部最大的华人聚集区Morley也首次进入百万房价俱乐部。
具体新上榜的成熟社区包括：
Wanneroo、Heathridge、Craigie、Morley、Yangebup、Coolbellup、Kewdale、Parkwood、South Lake、Alexander Heights、Kiara、Ballajura、Redcliffe、Ferndale、Marangaroo、Eden Hill、Beldon、Belmont、Balcatta、Spearwood、Joondalup、Wilson。
此外，还有一批较新的总体规划社区也达到了相似的中位价水平，比如
Wandi、Jane Brook、Sinagra、Forrestdale、Singleton、Ashby、Pearsall、Piara Waters、Beeliar、Carramar、Tapping。
02
房价飞涨，西澳房地产总价值突破1万亿澳元
Cotality的分析师指出，这么多社区冲进百万俱乐部，带来的一个直接结果是：西澳房地产市场总价值已经超过1万亿澳元。
“这个数字比澳大利亚四大银行的总资本价值还要高——而正是这四大银行提供了贷款，助推了这一轮增长。”
分析师表示，“这也意味着，房价哪怕只有很小的百分比波动，都会创造或蒸发巨额财富。比如房价上涨10%，西澳居民就能增加1000亿澳元的财富；反过来跌10%，这1000亿就没了。所以，房价变动对西澳经济至关重要。”
Mount Lawley的一栋建于1927年的三卧两卫住宅经过全面翻新，于2021年1月以97.5万澳元的价格售出
过去五年，珀斯房屋中位价暴涨了92.9%，单元房中位价也飙升了87.71%。
100万澳元在2021年能买到什么？
比如Mt Lawley一套全面翻新的三卧联邦风格住宅，或者North Perth一套五卧家庭房，都在安静街道上，地块大小适中。甚至还能在Doubleview拿下一套双层四卧、带海景和城景阳台的现代住宅。
2021年价值100万澳元的房子大概是这样的：位于Doubleview的这栋四卧两卫双层住宅，占地458平方米，建于2015年。
而现在，同样的100万澳元只能在Balga买到一套770平米大地块上未经翻修的1970年代老房子，或者一套310平米小地块上的新房。
Balga的一栋未翻新的四卧两卫住宅，占地769平方米，建于1974年，售价104万澳元
又或者在Yanchep买一套标准的四卧两卫，或者在Beckenham买一套紧邻Roe Highway、占地680平米的四卧两卫。
Scarborough Beach Rd的两卧一卫公寓，面积66平方米，于2026年3月以97.2万澳元的价格售出。
如果想在市中心或海边买房？今年早些时候，Scarborough Beach Rd路边一套70年代建、未翻新的两卧老旧公寓，成交价是惊人的97.2万澳元。
03
专家观点撕裂
对于珀斯房价接下来怎么走，分析师们吵翻了。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham预测，2027年房价将下跌4%到8%。这意味着中位价要缩水4万到8万澳元。
他认为主要原因是投资者会大批撤离珀斯市场——毕竟过去几年珀斯房市主要靠东海岸的投资者撑着。
贷款数据也显示，投资者目前在购房者中占了40%，而四年前只有15%。另外，明年全澳可能迎来经济下行，也会拖累房价。
但西澳房地产协会主席Suzanne Brown持不同看法。
她说：“只要供需关系不变，我们预计近期内房价还会继续温和增长。如果需求放缓、供应明显增加，增速才会降下来。州政府预计未来几年人口增长会略有放缓，这会调整供需平衡。除非经济或市场条件发生重大变化，否则我们不认为会出现衰退。”
资深地产专家Gavin Hegney同样看跌。他指出，这轮房价繁荣已持续五年，远超通常的一到三年周期，容易让人产生不切实际的预期。最大压力来自利率上升，会限制借贷并打击信心——按他的经验，买家前两次加息无感，第三次开始担忧，第四次便恐慌。加之税收政策调整将赶走大量投资者。
他预计房价未来数月或明年初下跌，但跌势不会持久，三年后有望回升。他还提醒：别被“供应少，需求永远推高价格”的说法迷惑——悉尼和墨尔本供应同样低，房价照样跌。
04
政策“组合拳”可能带来意外后果
真正让市场紧张的，是联邦政府预算案里两项税收改革：资本利得税调整和负扣税调整。
先说资本利得税。从明年7月起，对超过通胀的增值部分，将征收至少30%的税，这会让投资房的长期吸引力大打折扣。
很多人会想：趁现在按旧规则卖了套现，何乐而不为？特别是那些临近退休的人，可以通过安排卖房时间来减少总税款。
再说负扣税。如果你在政策宣布前已经拥有负扣税安排，会被“祖父条款”保护，继续沿用旧规则直到你卖掉房子。
但从明年7月起，只有新建房产才能享受现有的负扣税优惠——即租金亏损可以抵扣你的工资等其他收入，从而减少总税款。
如果买已有房产，亏损只能累积在该房产上，用来抵扣未来的租金收入或资本利得，好处可能要等很多年才能兑现。
政府的目的很明确：鼓励投资者去买新建房产，增加整体住房供应。但现实可能没那么美好。
新建房产大多在偏远地区，而租房者往往追求便利——公共交通、学校、商店、医院，这些设施在新开发区往往要等很久才配套齐全。即便有人愿意租房盯着自己房子盖好，也大多是短期行为。
05
专家：市场已经在转向了
过去几周，一些关键指标开始往不利方向变化。
金融经纪人Gill McLean说：“需求还是很强，但比年初有所减弱。一些房产卖得更久了，部分区域看房人数少了，买家对价格也更谨慎了。”
数据显示，八周前，珀斯挂牌销售的房产有2867套，平均9天就能卖掉。而上周晚些时候，挂牌数已经涨到4107套，卖房时间延长到了10天。虽然离长期均衡水平（约12000套挂牌、30天售出）还有距离，但趋势已经出来了。
更值得关注的是，一些拥有多套房产的投资者已经开始减持。抵押贷款经纪人报告说，这些人趁着过去三年赚了双位数涨幅，现在想降低债务、套现离场。利率已经加了三次，年底前可能还有一到两次，有些人已经被压得喘不过气，心里发慌。
珀斯的房地产市场就像一列飞驰了五年的快车，如今车轮下似乎传来了一丝刹车的声响。百万俱乐部固然热闹，但对于普通买房人和投资者来说，最重要的永远是自己的财务状况和风险承受能力。
税收新政、利率走向、人口增长、投资者情绪……太多变量交织在一起。没有人能准确预言峰值和谷底。
唯一可以确定的是，房地产市场没有永远的只涨不跌。在热潮中保持一份清醒，在观望中抓住属于自己的机会，或许比追逐“百万俱乐部”的标签更加重要。