大量未售出住房库存、延长的销售周期以及买家突然退缩，正引发澳大利亚主要州的关键城区走廊出现市场调整的警告。研究机构FoundIt发布的《2026年9月房源激增报告（Listings Surge September 2026）》显示，许多地区存在更深度调整风险，价格跌幅可能超过此前已记录水平，主因是库存水平变化。

一、风险区域判定标准

这些高风险区通常具备以下特征：

当前房地产挂牌量已超过拍卖成交率及其他买家指标所反映的五个月需求量；

房产售出所需时间持续增加；

过去90天报告期内房价已出现下跌；

房源供应量每月都在上升；

近期涌入大量新房源，但供应增长对房价的全面影响尚未完全显现。

FoundIt研究主管肯特·拉德纳（Kent Lardner）表示，库存迅速积压，为即将来临的价格调整铺平了道路，因为卖家正争相争夺日益缩小的购房者群体。

二、大型银行下调房价预期

多家大型银行警告称，当前房价下跌——自2018年以来最大幅度——可能比最初预测更为严重。ANZ（Australia and New Zealand Bank，澳盛银行）、CBA（Commonwealth Bank，联邦银行）和NAB（National Australia Bank，国民银行）近期均已下调对房价下跌的预期：

ANZ：预测全澳房价从高点到低谷跌幅为10.6%；

CBA：预测全澳跌幅为9%；

NAB：预测全澳跌幅为7%。

三、各州高风险区域

昆州

报告指出，昆州在全澳范围内处于严重的供需失衡状态，此前繁荣的城区和沿海地带突然陷入库存积压、销售停滞。

被列为高风险市场的许多区域位于布里斯班的Logan，以及布里斯班北区、黄金海岸和阳光海岸的部分地区。

Logan市场：包括Browns Plains SA3地区，涵盖Boronia Heights、Park Ridge和Greenbank等城区。其中，房屋挂牌量达到19.3个月的需求水平，公寓挂牌量相当于8.4个月的需求。

布里斯班北区： Sandgate地区的房屋挂牌量约为9.2个月的需求水平。

其他被指出存在房价下调趋势的昆州SA3地区包括：布里斯班南区的Sunnybank、Chermside，以及黄金海岸的Southport和Robina。阳光海岸的Caloundra也被提及。

新州

新州风险最高的区域集中在悉尼第二CBD Parramatta及其周边区。

Parramatta（住宅区）：报告指出，Parramatta是悉尼最典型的案例，即市场看似依然紧张，但库存积压严重。自5月以来，挂牌量上升了三分之一，库存量在季度内几乎增长了两个月。对于一个年均成交553套住房、中位价为165万澳元的市场而言，三个月内库存增加三分之一，意味着谈判议价权的平衡发生了重大变化。

其他发出警示的市场包括：Baulkham Hills（公寓）、Blacktown（公寓）、Merrylands-Guildford（住宅）。

位于更西南方向的Fairfield（住宅）也被纳入。

在新州偏远地区，由于库存增加和买家需求下降，被认为最有可能进一步降价的区域包括：Tweed Valley（住宅）、Kiama-Shellharbour（公寓）、Maitland（住宅）以及Coffs Harbour（公寓）。

维州

拉德纳先生表示，维州的风险市场较少，因为该州大部分地区的房价在过去三年中已经下跌。

“墨尔本是例外情况，而且并非人们所预期的那样。”拉德纳先生说，“墨尔本的调整已基本完成。这座城市花了三年时间做着布里斯班和珀斯才刚刚开始的事情。”

在大墨尔本地区，仅有三个市场被认定为面临加速下跌风险：

Mornington Peninsula（住宅）；

Stonnington-West（公寓）；

Dandenong（公寓）。

其中，Mornington Peninsula尤为突出。报告指出，Mornington Peninsula的住宅是墨尔本最具说服力的入市选择，这里的调整似乎已经相当深入，而非刚刚开始。

在维州其他地区，则包括：

Latrope-Gippsland地区Baw Baw（住宅）；

Ballarat（住宅）；

Hume地区Wangaratta-Benalla（住宅）。

四、结论

总体来看，库存积压、销售周期拉长和买家需求下降，正在改变部分区域的议价权格局。卖家竞争加剧，可能使上述高风险区域面临更明显的价格调整。