从2027年7月1日起，长期实行的50%资本利得税折扣将逐步退出，不再适用于此后产生的资本增值，取而代之的是按通胀指数调整的计算方式。为此，财政部拟推出一套纳税人可自行计算的复杂估值方法。

问题在于，财政部的公式假设资产在整个持有期内以平稳速度增长。如果资产最大部分升值发生在2027年之前，这套计算方式可能使投资者吃亏——它会将更多利润划入2027年后较高税负阶段。税务专家建议，在聘请独立估价师或使用仍处草案阶段的九步计算法前，应先厘清几个关键问题。

AFR将九步归纳为三条经验法则。基本法则是：若大部分资本增值发生在2027年7月1日以前，财政部公式会将更多增值划入新制度，减少适用原有50%折扣的部分，税单更高。但例外情况包括：资产亏损、大部分增值在2027年以后，或买入已装修房产而非先买入旧房再装修——此时公式反而可能少交税。

William Buck税务主管旺特警告，财政部公式可能“将巨额价值从2027年7月1日的一边转移到另一边”，“可能造成明显更有利或更不利的税务结果”。不同计算方式结果可能相差极大，投资者最终可能仍需进行专业估值。

公式运作原理

财政部分摊计算法仅适用于“房地产及无法轻易确定市场价值的资产”。公开交易资产直接采用2027年6月30日市场价值。公式仍为草案，但专家预计不会大幅修改。财政部假设资产每日以复合增长率增长，且仅使用2027年7月1日前成本基础中的“第一项”。这两个因素可能导致与独立市场估值明显不同的结果。

旺特指出，每日复合增长率假设资产每天以完全相同速度涨跌，“现实中很少如此”——房产在重新规划或装修后可能突然升值，企业可能在拿到合同或推出新产品后快速增值。当前悉尼、墨尔本房价已下跌或停滞，复利计算会把更多增值推到持有期后半段。

例1：Kim的投资房

Kim 2012年以50万买入，2027年6月30日估值160万，2032年以200万出售。公式假设从50万到200万在整个持有期均匀增长，计算出2027年6月30日前资本处置收入为141.38万，比实际市场价值低18.62万，导致税单高出52,505澳元。

法则1：若大部分增值发生在2027年前，勿用财政部公式；若产生资本亏损则可用。

例2：Gareth的私人公司

Gareth 2017年以20万买入股份，2027年6月30日估值50万，2032年以200万出售。公式将后期增长“提前”到2027年前，使更多增值享受50%折扣，税单减少120,639澳元。

法则2：若大部分增值发生在2027年后，使用财政部公式可能更有利。

成本基础的陷阱

成本基础包括购买价、买卖费用、持有成本（未逐年抵扣部分）、改善支出及维护费用。但财政部公式第2步中，最终售价只除以成本基础第一项（最初购买价）来计算总增长率。后续投入的装修等资本支出虽在第1步被计入，但不影响增长率计算。

例3：Sue买旧房后装修

Sue 2015年以60万买入，花90万装修（总成本150万），2027年6月30日估值180万，2032年以240万出售。公式只以60万为基数计算增长率（4倍），得出2027年6月30日前资本处置收入159.59万，比实际低20.41万，税单比市场估值法多57,547澳元。

例4：Sue直接买已装修房产

Sue直接花150万买入已装修房产，其他条件相同。公式以150万为基数（增长率1.6倍），2027年6月30日前资本处置收入达208.99万，税单比市场估值法少81,765澳元，比案例3少139,312澳元。

法则3：原始购买价格越高，使用财政部公式的结果通常越有利。

最终仍需估值

公式本意是免去追溯估值费用，但鉴于其复杂性及可能产生的巨大差异，专家认为大多数资产持有人最终仍需进行市场估值。旺特表示，“比较合适的做法很可能还是进行一次市场估值”。公共会计师协会格雷科建议“把两种方法都算一遍”。旺特指出，估值可在资产出售后追溯进行，无需恰好卡在2027年7月1日当天，但须保留充分证据——房地产需照片、租约、发票等；私人企业需管理账目、合同、董事会文件等。