对很多在澳华人来说，过去两年最真实的体感不是房价涨没涨，而是房子为什么越来越难找。而最新数据说明，这种焦虑并不是错觉。REA援引澳洲统计局数据分析指出，截至2025年12月的一年里，全澳仅完工172,246套住宅，为12年来最低。
与此同时，ABS数据显示，截至2025年9月30日，澳洲总人口已达27,724,744人，年度净海外移民仍有31.1万人。也就是说，供给端在掉速，需求端却没有真正退潮，住房危机自然只会越积越深。
澳洲建房的完工能力确实令人担忧
最值得警惕的，并不是澳洲少了几万套房，而是澳洲正在用接近30年前的完工能力，去承接今天的人口体量。报道显示，澳洲2025年的完工量只比1994年约17万套、1993年约16.6万套略高一点；但当年的全国人口只有约1780万，而现在已经接近2770万。换句话说，澳洲并不是完全没有在建房，而是建房速度与人口规模已经明显失配。
放在澳洲人的公众感受里，这种失配就会转化成租房难、买房贵、竞价更激烈、看房排队更夸张。很多人会觉得这些年明明到处都在开发，但真正决定市场松不松的，不是吊塔数量，而是最后到底有多少房子能按时交付并进入市场。
表面上是全国性问题，实际是州际分化
维州曾经是澳洲新房供应的发动机，但如今反而成了拖后腿的关键变量。报道援引研究人士分析称，维州完工量下滑10%，但其仍占全国完工总量31%，因此一旦维州失速，就足以把全国数据一起拉低。塔州和ACT的跌幅更大，分别下滑18.4%和15.7%，只是因为基数较小，对全国总量的拖累没有维州那么重。
与此同时，昆州和西澳并不是没有建房，问题在于这些州的人口吸引力同样强，新增供给追不上新增流入，结果就是看起来在加建，市场却依然很紧。这也解释了为什么很多买家和租客会有一种矛盾感：城市在扩张，但可负担住房并没有同步增加。
澳洲的成本与项目结构在变化
建筑成本上升，以及项目从独立屋转向更多公寓，是2025年完工走弱的重要原因；在ACT，相关研究人士甚至指出，近三年建房成本上升接近19万澳元，开发商因回报率压力而更倾向公寓项目。ABS也给出了一组很能说明问题的数据。
2025年12月季度，全国住宅开工在季调后上升8.0%至53567套，其中“非独立屋”开工大涨23.4%至23849套，但当季住宅完工总量却下降1.7%至43536套。简单说，就是更多项目开始进入管线，尤其是高密度项目，但高密度住宅从审批、融资到施工、交付，本来就比独立屋更慢，所以短期内并不会立刻转化为市场可感知的供应改善。
将视角拉到整个澳洲的层面
澳洲联邦与各州政府在国家住房协议下，把目标更新为从2024年年中起五年内交付120万套新住宅，折算下来平均每年约24万套。可现实是，2025年的完工规模仍明显低于这一节奏。更关键的是，国家住房供应与可负担性委员会在2026年《住房系统状况报告》中给出的较乐观情景也只预计。
整个协议期内大约能新增98万套住宅，仅完成目标的82%，而120万套目标可能要到2030年9月季度才能实现，比原定的2029年6月晚一年多。同一份报告还指出，协议期内净新增住房供应约为86.2万套，但新增基础住房需求将来自约90万个新家庭，供需之间仍存在约3.7万套缺口。也就是说，就算未来两三年供应继续改善，澳洲也更像是在缩小缺口，而不是迅速补齐缺口。
澳洲政策的力度还不足以改变现实
澳洲联邦财政部已明确，2026—27预算案提出自2027年7月1日起，将住宅负扣税优惠限制在真正新增供给的新房上，2026年5月12日预算案公布前已持有的房产则豁免；政府同时宣布设立20亿澳元的Local Infrastructure Fund，目标是在未来十年支持最多6.5万套住房所需的最后基础设施建设，包括道路、供水、电力和污水等。
然而，KPMG澳洲的判断相当直接：这些预算措施对供应的影响很可能只是边际性的，真正决定供给的，仍然是建造成本与新房销售价格能否让项目算得过账。
更需要警惕的是，截至2026年5月30日，ABS最新可见的月度审批数据仍是2026年3月，当月全国住宅审批环比下跌10.5%至1.73万套，其中公寓等非独立屋审批大跌26.0%至6632套，显示前端管线依然高度波动。换句话说，政策方向也许是对的，但距离真正稳定、持续、大规模地增加住房供应，还有一段不短的路。
——结语——
如果再往前看一步，当前澳洲的市场其实呈现出一种很典型的结构性矛盾：一边是批准后未开工的积压项目开始缓解，说明最糟糕的堵点可能在慢慢松动；另一边是完工端仍未真正起量，说明缓解堵点不等于马上能把房子交到市场。KPMG的分析显示，到2025年12月，全国批准但尚未开工的住宅数量同比下降7%。
悉尼这类积压最严重的市场，相关库存同比下降10.1%，墨尔本更下降19.5%。这当然是好消息，但也只代表开发流程比过去顺了一点，不代表供应短缺已经被逆转。对于租客来说，真正决定租金会不会明显降温的，仍是未来一到两年能否持续看到完工端抬升；对于买家来说，真正决定选择会不会变多的，也仍是交房量，而不是所谓的口号。