商品房预售制或将终结 对楼市意味着什么[Migage]

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  9月21日,据澎湃新闻:广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部,据媒体报道,在上报的材料中提到:

  降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  对于报道的真实性,截止发稿,尚未见到广东省住建厅和住建部出面辟谣!但却一层激起千层浪,民众反响热闹。

  现行的商品房预售制来源于香港,并在1994年出台的《城市房地产管理法》中正式提出,意思是允许开发商将正在建设当中的房子预先出售,收取预付款的一项新房买卖制度。当时由于房屋紧缺、中国的房地产市场尚处于起步阶段,商品房预售制有其正面意义,但是进入新阶段,商品房预售制的缺点也越来越突出。

  1、在预售当中购房人预先缴纳了全部款项(含银行贷款),购房人对房屋的质量难以把控,同时也存在因开发商资金断链无法完工而使购房人蒙受巨大损失的风险。据悉,不少的开发商在楼盘还没封顶时就开始预售,而从开盘到入住一般也用一两年才可以入住,对购房人是一种考验。

  2、预付款的资金全部进入开发商的账户中,一方面会放大杠杆的倍数,开发商在拿到这些钱后可以向银行申请贷款,开发更多的项目,而源源不断预付-贷款-开发之间的循环将无限放大杠杆的倍数,一旦资金断链极易产生系统性风险。

  另一方面,预付资金缺少有效的监管,我都知道,我们在网上购物虽然是预付款,但是预付的资金是在第三方的账户里,而不是直接打到商家手中,直到买家确认收货卖家才会收到资金,而现在商品房预售相当于先付钱,后拿货,今后的商品质量很大程度取决于开发商的信誉。

  基于此,社会上一直有人呼吁取消现行的商品房预售制度,而本次媒体报道的有关部门或地区建议逐步取消商品房预售制度,全面实施现售,无疑会让其存在成为现实的可能性。

  数据显示,截至2017年底非金融企业部门的杠杆率已经达到159%,而房地产企业尤甚,2018年上半年上市房企整体资产负债率为80%,136家上市房企资产负债额超过10万亿!

  取消商品房预售制,有助于降低房企负债,也有助于降低中国的宏观杠杆率,但短期来说来会给开发商带来资金压力,有的甚至存在破产倒闭的可能。

  众所周知,房地产本来就是资金密集行业,谁拿的钱多,借的钱便宜,钱的使用效率最大化,谁就是最后的笑者。对于开发商来说,商品房预售制最大的意义在于加快资金周转,降低财务成本。

  举个例子,你向银行申请100亿的贷款,在利息固定的情况下,如果你的资金被利用一次那么成本就是N,如果被利用两次那么成本就是N/2,被利用3次成本就是N /3,周转的速度越快,成本就下降得越快。近几年,很多开发商的“成功”就是这么得来的。

  取消商品房预售制最大的考验就是那些规模小、资金实力较弱的房企,如果成行,未来房地产领域大鱼吃小鱼的态势将会更加白热化。

  对于房价而言我认为不会造成太大的影响,原因有两点:一是现在的房地产市场已经进入了存量房时代,新房供应越来越少,而二手房交易越来越频繁,取消商品房预售制难改目前的房地产格局。二是取消商品房预售制可能会抑制房企拿地的热情,但难以显现的房价上。在2016年-2018年,南京(楼盘)部分楼盘曾推行过现房销售,从结果来看,对房价的影响不是很明显。

  微信公众号(小白读财经)认为:虽然取消商品房预售制不意味着房价下跌,但对于购房者来说确是重大利好,你买到的是看得着、有质量、经过得起实际检验的房子,而不是一个虚拟的构造。

    本文首发于微信公众号:小白读财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:邱光龙 HF056)

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