墨尔本租赁市场依然紧张。Domain最新数据显示，截至2026年9月的季度，墨尔本公寓租金中位数升至每周600澳元，创下历史新高。

过去一年，墨尔本公寓租金上涨25澳元/周，独立屋租金也上涨20澳元，目前同样达到600澳元/周。

虽然过去3个月墨尔本整体租金暂时没有继续上涨，但市场并没有因此明显宽松。全市住宅空置率仅为1.4%，仍低于供需达到相对平衡所需要的水平。

Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示，墨尔本目前仍属于房东占优势的租赁市场。空置房源不足意味着，租客之间的竞争依然激烈。

从区域来看，本季度租金上涨主要集中在公寓市场。墨尔本内东区公寓租金上涨3.3%，达到620澳元/周；东北区上涨2%，西区上涨1.1%。相比之下，独立屋租金上涨的区域非常有限，仅内南区出现上涨。

这一变化也反映出租客正在调整住房选择。

在独立屋租金高企的情况下，一些租客开始转向相对便宜的公寓，但需求集中之后，公寓租金本身也承受越来越大的上涨压力。

对于租客来说，住房竞争的激烈程度更加直观。

22岁的木匠Declan Kelly住在墨尔本西部Hoppers Crossing。由于母亲准备出售目前居住的房屋，他不得不重新寻找住所。

过去一个月，他至少看了15套出租房，从Lara一路找到Melton，几乎每套房都提交了申请，却始终没有成功租到。

他的要求也已经不断降低，从三居室独立屋到一居室附属住宅都愿意考虑。如果最终找不到合适房源，他甚至可能只能和女友、宠物狗一起住进祖父留下的一辆旧露营车。

当地房地产中介也发现，租客竞争正在受到首次置业者“买不起房”的进一步推动。

Ray White Hoppers Crossing负责人Fatima Zahra表示，最近一次加息后，一些原本准备退出租赁市场、转而买房的人，因为借贷能力下降而无法完成购房计划。

与此同时，租金持续上涨又让他们更难积累首付，只能继续租房，从而进一步增加出租市场需求。

租房竞争激烈甚至影响到了部分租客与房东之间的关系。

Tenants Victoria政策、倡导与参与事务主管Damien Patterson表示，一些租客担心提出维修要求会影响未来租房，因此即使遇到合理的维修问题，也可能选择忍耐。

在墨尔本内城区，竞争甚至出现了“房源还没公开就有人等着”的情况。

Jellis Craig Inner North物业管理负责人Nicole Katsivelas表示，当物业经理发现某套房源已经受到大量关注时，有时会在正式挂牌前，就先将房源介绍给潜在租客。

这意味着在一些热门区域，租客可能还没等到房源正式出现在市场上，就已经开始竞争。

与此同时，今年联邦预算涉及房地产投资的税务调整，目前还没有对墨尔本租赁市场产生明显影响。

Powell认为，墨尔本受到的影响可能小于其他首府城市。此前部分投资者已经因为墨尔本房产资本增值表现较弱，以及维州较高的土地税负担而退出市场，因此联邦层面的进一步税务变化带来的额外影响可能相对有限。

Grattan Institute高级研究员Matthew Bowes则认为，联邦税务调整不会明显改变住房需求。与此同时，墨尔本过去几年新增住房建设规模相对较大，未来供应增加可能逐步缓解租赁市场压力。