墨尔本房地产市场出现明显分化。Domain最新《住宅价格报告》显示，截至2026年9月的一年内，多个高端住宅区的独立屋中位价大幅下滑，其中富人区Toorak跌幅达到25.2%，中位价降至419万澳元。Hawthorn、Mont Albert和South Yarra等城区也出现两位数跌幅。

华人聚居区Box Hill同样出现在跌幅榜上，独立屋中位价一年下降10.3%。与高端住宅区形成对比的是，部分房价相对较低的城区仍保持上涨，显示墨尔本不同价位的住房市场正呈现不同走势。

Toorak独立屋一年下跌25.2%

Domain截至2026年9月的数据显示，过去12个月，墨尔本多个城区的独立屋中位价明显下跌。其中，传统富人区Toorak跌幅最大。

主要跌幅城区如下：

其中，Toorak独立屋中位价一年下降超过四分之一。

华人聚居区Box Hill也在跌幅榜上

位于墨尔本东部的Box Hill是当地知名华人聚居区。根据2021年澳洲人口普查，华人约占Box Hill当地人口的46.6%，是当地人数最多的族群。

Domain数据显示，截至2026年9月的一年内，该区独立屋中位价下跌10.3%。

部分房价较低城区逆势上涨

高端住宅区承压之际，墨尔本一些价格相对较低的城区仍然录得涨幅。

Riddells Creek位于Macedon Ranges地区，Maribyrnong在墨尔本内西北部，Monbulk则属于Yarra Ranges地区。South Morang位于墨尔本外东北部，独立屋中位价为78.6万澳元，过去一年上涨6.1%。

这些地区的表现与高端住宅区形成反差，也反映出在购房预算和贷款能力受到限制的情况下，部分买家正将目光转向价格相对可负担的区域。

专家：高端买家更容易选择观望

Domain首席住宅经济学家 Nicola Powell表示，房地产市场走弱时，高端住宅市场往往较早显现疲态。

她解释，高端买家通常拥有更多资金和选择空间，不一定急于购房。当市场前景不明朗时，他们更可能暂缓交易。

Powell也提醒，部分高端城区的中位价跌幅可能受到成交结构影响。例如，豪宅交易数量减少，或当期成交房屋的面积普遍较小，都可能拉低统计出来的中位价。

首次置业者转向价格较低的城区

Powell表示，尽管部分买家选择观望，首次置业者仍然相对活跃，价格较低的城区继续吸引购房需求。

她认为，借贷能力受到限制后，一些买家开始从高价地区转向更能负担的市场。

此外，政策变化、住房税、即将举行的维州州选举，以及市场对再次加息的预期，也可能影响买家的购房决定。

Powell预测，墨尔本独立屋中位价可能在2026年底前跌破100万澳元。

South Morang买家：拍卖现场仍有竞争

56岁的Rohan McLeay最近在墨尔本外东北部的South Morang买下一套三居室住宅。

他花了约三个月看房，主要关注价格在71万至81万澳元之间的房产，最终以79.6万澳元成交。

McLeay表示，虽然市场上不断出现房价下跌的消息，但实际参加拍卖时，买家之间仍然存在竞争，最终成交价有时会达到预算上限，甚至超出预期。

South Morang过去一年独立屋中位价上涨6.1%，达到78.6万澳元。McLeay的购房经历也反映出，部分价格相对较低的城区仍有实际需求。

高端房产贷款额较大，利率影响更明显

PRD首席经济学家 Diaswati Mardiasmo认为，高端住宅区出现较大跌幅并不意外，因为购买价格越高，买家通常需要承担的贷款金额也越大。

她举例称，购买一套约90万澳元的住宅，贷款可能约为60万澳元；如果购买Toorak等地价值超过200万澳元的房屋，贷款金额则可能超过150万澳元，具体取决于首付款。

在利率上升的环境下，较高的贷款额会给家庭每月还款和整体预算带来更大压力。相比之下，独立屋中位价在70万至90万澳元左右的城区，对部分买家更具吸引力。

低于100万澳元的房屋仍受买家关注

Ray White South Morang房地产经纪人 Nick Petrovski表示，只要房屋状况良好、定价合理，售价低于100万澳元的住宅仍能吸引不少买家看房。

他负责的区域包括Epping、Mernda、Doreen、Mill Park、Lalor、Thomastown、Reservoir和Bundoora等地。这些城区过去一年房价均有所上涨。

Petrovski表示，售价在50万至80万澳元之间的住宅吸引了不少首次置业者，条件较好的家庭住宅也能获得较强的买家需求。