墨尔本房地产市场持续走弱，7月住宅中位价跌至797,354澳元，已跌破80万澳元关口，较五年前低约1.6%，较2022年3月历史峰值843,355澳元明显回落。

Cotality研究主管Gerard Burg指出，墨尔本房价疲软可追溯至疫情期间的人口迁移——2021至2022年长期封锁促使不少居民迁出，寻求更大生活空间，压制了当地需求。与此同时，维州住房建设量在全国尤为突出，2020年初至2025年底全澳约三分之一住宅建设发生在维州（62%独立屋、38%单元房）。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley分析，墨尔本拥有相对充足的绿地开发空间，可不断向外围扩张，而悉尼受山地、海岸线和国家公园限制，扩张难度更大。这使墨尔本买家可选择外围新房，为二手房价格形成上限压力。

ABS数据显示，2020年6月至2025年6月墨尔本批准24.5万套住宅（人口增56.7万），悉尼18.3万套（人口增45.5万）。按每套2.6人计算，墨尔本新增住房理论容纳能力约63.7万人，甚至超过同期人口增长。

但大量供应也意味着房价承压——新房增加使二手房卖家涨价空间受限，租赁房源增多使房东议价能力下降。维州政府提出未来10年80万套住房目标，但建房速度已较2023年明显放缓，高利率、融资成本及土地税等因素正压缩开发商利润空间。Quantify Strategic Insights分析师Angie Zigomanis指出，维州近年来提高土地税并出台租赁保护法规，使投资者对持有投资房的成本和风险产生顾虑。

与布里斯班、阿德莱德和珀斯相比，墨尔本和悉尼在疫情前及初期涨幅更大，加息后回调也更明显。今年三次加息进一步压低墨尔本房价——利率上升削弱买家借贷能力，同时增加投资者现金流压力，Zigomanis认为短期内市场仍可能保持低迷。

对自住买家而言，房价下跌意味着入市门槛降低，且墨尔本新房和外围开发项目选择比悉尼更多。但需同时考虑利率因素——房价下降未必带来等比例月供压力下降。对投资者而言，当前市场面临房价上涨动力弱、利率高、土地税高及租赁政策变化等多重挑战，需关注具体区域而非简单判断。