墨尔本房地产市场持续承压。realestate最新《Home Price Report》显示，2026年9月墨尔本独立屋中位价再跌约2000澳元，降至96万澳元，连续第二个月处于2021年的价格水平。

过去12个月，墨尔本独立屋中位价累计下跌6.2%，相当于中位房产价值减少约6.35万澳元。9月单月跌幅为0.2%，虽然并不算全国首府城市中最大的跌幅，但此前持续调整，使墨尔本成为近几年房价表现相对疲弱的市场之一。

与此同时，澳洲联储（RBA）9月29日再次加息25个基点，将现金利率提高至4.60%，成为2026年以来第四次加息。对于浮动利率房贷持有者而言，借贷成本进一步上升。

这意味着部分墨尔本房主正同时面对房产价值下降和房贷成本增加的压力。对于贷款余额较高的家庭而言，每月还款可能增加数百澳元甚至更多，但具体影响仍取决于贷款金额、利率、期限和还款方式。

REA Group高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，墨尔本房价仍可能继续调整，但跌幅预计不会达到阿德莱德、布里斯班和珀斯等市场的水平。

按照墨尔本过去三个月的实际跌幅简单进行年化推算，如果未来12个月保持同样速度，独立房价格理论上可能再下降约5.57%，相当于约5.35万澳元。

她认为，市场目前仍有望在2027年上半年逐渐恢复。最终走势将很大程度上取决于未来利率变化。

如果RBA继续加息，房地产市场复苏可能推迟至2027年下半年。Creagh认为，若复苏一直推迟到2027年9月左右，则需要房价进一步明显调整，而这可能还需要墨尔本就业市场遭遇较大的外部冲击。

与独立屋相比，墨尔本公寓市场目前相对稳定。9月较平价公寓中位价基本没有变化，维持在61.2万澳元，但同比仍下降超过1.3万澳元，跌幅约2.1%。

维州地区市场也出现调整。地区独立屋中位价约为63.4万澳元，当月下降约600澳元；地区公寓中位价约为44.7万澳元，月度下跌0.6%。

市场信心低迷也是墨尔本房市承压的重要因素。Creagh指出，买家信心不足、加息削弱借贷能力，以及市场等待投资者税收政策变化的影响，都在影响买卖双方决策。此外，即将举行的维州选举也增加了一定的不确定性。

AMP Capital首席经济学家 Shane Oliver 则认为，墨尔本可能在2027年初较早出现复苏，但短期内房价仍可能继续下跌数个月，甚至延续至2026年底。

市场交易活动同样较为冷清。National Property Buyers董事 Antony Bucello 表示，今年墨尔本春季市场异常安静，看房和成交活动都比较有限。11月维州选举、房地产监管变化以及市场信心不足，都可能促使部分卖家暂缓出售。

首次置业者仍在寻找机会，但整体更加谨慎。联邦政府的5%首付计划允许符合条件的买家购买最高95万澳元的住宅，不过不少首次置业者实际仍将目标锁定在70万澳元以下的房产。

与此同时，投资者在墨尔本市场的参与度有所下降，也使市场买家数量受到影响。

对于首次置业者而言，房价下跌虽然降低了购房门槛，但加息会同时压低银行能够提供的贷款额度，因此房价下降并不意味着实际购房能力一定同步提高。

目前较低的房价也可能为部分首次置业者和计划换大房的家庭提供机会。此外，如果成交价格降低，部分买家需要支付的印花税也可能相应减少。