墨尔本房地产市场出现明显分化。尽管整体房价近期回落，但部分价格相对较低的住宅过去一年仍大幅上涨，最高涨幅达到12.1%。首次置业者集中入市，加上房贷利率上升、可负担房源有限，令入门级住宅市场的竞争持续加剧。

维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria，REIV）分析截至2026年9月底的过去12个月住宅成交数据后发现，多个郊区涨幅较大的住宅，集中在当地成交价格最低的25%区间。

其中，Mornington的入门级住宅价格涨幅最为突出，典型售价升至约92万澳元，一年上涨约9.9万澳元，涨幅达12.1%。

与此同时，墨尔本独立屋和公寓的整体成交价格中位数在2026年9月季度下跌0.7%。富裕的内城区跌幅更明显，典型独立房价格在三个月内从约161.2万澳元降至154.5万澳元。

多个郊区入门级住宅涨幅超过8%

REIV数据显示，过去一年，墨尔本多个郊区价格最低四分之一住宅的典型售价明显上涨。

涨幅靠前的地区包括：

• Mornington： 典型售价92万澳元，一年上涨12.1%。
• Caroline Springs： 典型售价73.5万澳元，上涨11.4%。
• Fitzroy North： 典型售价141.7万澳元，上涨10.3%。
• Glenroy： 典型售价79.6万澳元，上涨10.2%。
• Carrum Downs： 典型售价77万澳元，上涨9.2%。
• Langwarrin： 典型售价85.5万澳元，上涨8.9%。
• Frankston North： 典型售价64万澳元，上涨8.5%。
• Sunbury： 典型售价66.5万澳元，上涨8.3%。
• Frankston： 典型售价78万澳元，上涨8.3%。
• Sunshine West： 典型售价72.9万澳元，上涨8.0%。

首次置业者集中入市，低价房源竞争加剧

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs认为，联邦政府支持首次置业者以5%首付购房的计划，可能进一步增加入门级住宅的需求。

符合条件的首次置业者可以购买最高95万澳元的住宅，令不少买家的目标集中在这一价格区间。有限的房源需要满足更多购房需求，部分地区的价格因此受到支撑。

房贷利率上升也在改变买家的选择。借贷成本增加会削弱购买力，一些原本计划购买较大住宅的家庭，可能转而寻找价格更低的房屋，与首次置业者争夺相同的房源。

抵押贷款经纪人Jacob Decru表示，95万澳元以下的住宅市场依然活跃，买家集中是重要原因之一。

此外，部分房东出售出租物业，也可能影响租赁和购房市场之间的供需关系。当可出租房源减少、租金压力持续时，具备购房能力的租客可能考虑转向买房，进一步增加入门级住宅的需求。

整体房价下跌，为什么部分低价住宅仍在上涨？

利率上升通常会提高房贷成本、削弱购买力，给房价带来下行压力，但不同价位的住宅受到的影响并不相同。

Mornington当地房产销售人士Michelle Skoglund表示，部分卖家开始接受低于几年前的价格出售，促使一些交易重新活跃。与此同时，一些买家担心未来借贷能力进一步下降，选择提前入市。

这使得整体市场降温与部分入门级住宅涨价可以同时发生：高价住宅可能面临更大压力，而买家集中争夺的相对低价房源仍可能上涨。

房价回落，不代表首次置业更容易

REIV首席执行官Toby Balazs认为，住房可负担性不能仅靠压低房价来解决。

房价下降确实可能降低部分买家的购房门槛，但如果房贷利率同步上升，买家的实际借贷能力仍可能受到限制。对于已经购房的家庭而言，房房价值下跌还可能增加负资产风险，即房屋市值低于尚未偿还的贷款余额。

Jacob Decru也警告，如果澳洲联储11月再次加息，预算有限的买家可能面临更激烈的竞争，尤其是在首次置业者集中、价格相对较低的住宅市场。