长期以来，墨尔本的公寓、单元房和联排别墅被视为买不起独立屋的买家退而求其次的“B计划”。

但随着利率持续走高、政府税收政策调整，如今这类房产却可能成为意外的受益者。

墨尔本越来越多买家

转向公寓市场

墨尔本独立屋与公寓之间高达382,000澳元的价格差距，预计将吸引越来越多预算有限的买家将目光转向后者。

Nuestar和Hotspotting对PropTrack数据的分析显示，大墨尔本地区有114个城区的公寓租金涨幅高于独立屋，在所有首府城市中表现最为亮眼。

悉尼以104个城区紧随其后，布里斯班和珀斯分别为69个和37个。

目前，墨尔本公寓中位价为633,000澳元，独立屋中位价则为101.5万澳元，价差达46%。

与此同时，多重因素正在重塑买家的置业选择。

数据显示，墨尔本公寓租金在过去一年上涨4.9%，高于独立屋4%的涨幅。

其中Caulfield South和Briar Hill的公寓价格增幅领跑维州，为15%。Patterson Lakes和Mulgrave紧随其后，为14%。

学生友好型社区Carlton则以6.8%的收益率，夺得大墨尔本地区公寓回报率榜首。

Hotspotting创始人Terry Ryder指出，如今人们选择公寓、单元房和联排别墅，已不再只是因为独立屋价格过高。

他表示，相比独立屋，公寓更容易在优质地段以可负担的价格买到，因为开发商通常倾向于在靠近商店、学校和公共交通的位置建设公寓项目，让更多人得以用相对实惠的价格置业于理想地段。

Ryder也坦言，“公寓是较差投资”的旧观念反映的是过去的市场走势，如今已逐渐过时。

他表示，随着越来越多的群体选择附带住宅，这类房产在资本增值方面正日益能与独立屋抗衡，加之购入成本更低、租金回报率通常更高，对投资者的吸引力也与日俱增。

澳洲房地产协会主席Jacob Caine认为，这一转变的背后是负担能力与生活方式的双重驱动。

他表示，较高的利率和生活成本压力令家庭预算捉襟见肘，迫使许多原本锁定独立屋的买家重新审视置业选择，公寓、单元房和联排别墅由此成为更现实、更具吸引力的选项。

不过Caine强调，选择小户型并不总意味着委屈将就。

“对于一些买家而言，能够住在自己喜欢的城区，靠近工作、餐厅、夜生活、学校、交通和社区，比在更远的地方拥有一套更大的房子更重要。”

墨尔本CBD

租金回报与地段双优势

他还指出，墨尔本正吸引来自其它州的投资者入场——悉尼、珀斯和布里斯班的同类房产通常要贵六位数，租金却未见得更高，这使墨尔本在性价比上颇具竞争优势。

值得关注的是，在众多公寓市场中，墨尔本CBD及周边核心城区正重新受到买家和投资者关注。

相比许多外郊项目，CBD公寓最大的优势在于资源高度集中。无论是大学、办公区、购物中心、餐饮娱乐设施，还是火车、电车等公共交通网络，都集中分布在市中心区域。

对于留学生、年轻专业人士以及新移民而言，CBD一直是最受欢迎的租赁市场之一，因此房东往往更容易找到租客，出租周期也相对较短。

随着国际学生人数持续回升、澳洲人口突破2800万，以及越来越多海外人才流入澳洲，墨尔本CBD公寓市场的租赁需求正在持续增长。

此外，CBD公寓的流动性通常也相对较高。对于未来有置换需求的业主而言，无论是出售还是转租，往往都拥有更广泛的潜在买家和租客群体。

在当前住房负担能力持续承压的背景下，具备交通、教育和生活配套优势的核心城区公寓，正成为越来越多首次购房者和投资者重点关注的产品类型。

Zara Lend总监Stephanie Jordan表示，借贷能力的限制正迫使许多年轻买家在开始找房前就不得不调整预期。

她指出，大多数单身买家的预算只够买一套单元房，许多首次购房者宁愿在理想地段购置小户型，也不愿跑到更远的地方买独立屋。

但Jordan也提醒买家，并非每一套单元房或公寓都值得入手。

她建议，位于好地段的旧式低层砖结构公寓或单元房，通常是比拥有高昂业主委员会费用、且同类房源扎堆的高层公寓更稳妥的首次置业选择。

“如果那是一套位于好地段的旧式低层砖结构单元房或公寓，那么绝对值得认真考虑。”

墨尔本公寓租金涨幅最大的城区

Caulfield South：15%

Briar Hill：15%

Patterson Lakes：14%

Mulgrave：14%