奥克兰北部一处带私人湖泊、码头、泳池和双住宅的大型豪宅，即将被银行强制拍卖。

而这栋豪宅背后，还牵出一名已经破产、并被高等法院裁定违反董事职责的房地产开发商。

这套房产位于奥克兰北部Dairy Flat的Kennedy Rd，占地约2.3公顷。

按照奥克兰市议会估值（CV），价值约312.5万纽币。

但如今，却进入了“mortgagee sale（抵押权人拍卖）”程序。

简单来说，就是业主无力履行贷款责任后，银行依法接管出售，以回收贷款。

负责贷款的银行是Westpac New Zealand 。

该房产将在6月4日公开拍卖，而且是以“as is, where is”（按现状出售）的方式进行。

广告中特别提醒：即使拍卖成交，也无法保证“空房交付（vacant possession）”。

也就是说，新买家即便成功拍下房子，也可能还要面对房屋内有人居住、搬迁等复杂问题。

广告中还写道：“自拍卖槌落定和/或交易成为无条件交易之日起，保险责任即由买方承担。”

私人湖泊、码头、双住宅

从房源描述来看，这是一套典型的“豪宅级lifestyle property（乡村庄园住宅）”。

整个物业包括开放式厨房和客厅、户外壁炉、游泳池、私人湖泊、私人码头、谷仓（barn），和第二套独立住宅。

第二套房子内还有两间卧室和独立厨房。

整块土地被围栏分隔，并拥有大片树林和水域。

Harcourts在广告中称，这对买家来说是一次“极具吸引力的机会”。

不过，房源广告同时也承认，展示照片并不一定反映房屋当前真实状态，因为很多照片来自以前的销售宣传。

背后牵出破产开发商

根据土地记录，目前登记的房主为Yongqiang Pan和Shuqin Zhou 。

但更引人关注的是另一名人物——Changxin Pan，英文名Jason Pan。

虽然他的名字并未出现在产权证上，但他曾长期将这套豪宅作为多家公司的注册地址。

这些公司中，有两家后来进入清算程序（liquidation）。

根据报道，这两家公司合计欠税约33.2万纽币，还欠其他债权人约10.49万纽币。

法院文件显示，Pan曾通过六家公司从事房地产开发业务，其中包括Red Beach Construction、Gaode Holdings。

这两家公司后来成为高等法院案件核心。

法院：资金“循环转移”

2024年6月，新西兰高等法院法官Peter Andrew作出裁决。

判决书显示：Red Beach Construction 2018年卖出最后一个地产项目后，就再也没有新的开发项目，但公司仍在关联企业之间频繁转移资金。

法院发现，2019年至2021年期间，共有136万纽币从该公司流出，流向另一家公司及5家关联企业。

与此同时，又有117万纽币以“循环转账”的方式流回公司。

最终，公司净流出约19.68万纽币。

法院表示，并没有完整财务记录解释这些资金流向。

而另一家公司Gaode Holdings在2022年进入清算后，清算人发现：Pan的股东往来账户已经透支25.53万纽币。

也就是说，他曾以个人提款方式从公司提走大量资金，但财务报表中并没有合理解释。

最终，法院裁定Pan违反了《公司法》下的三项董事职责，包括未善意履职、未以适当目的经营公司、存在鲁莽经营行为，危及债权人利益、

法院判令他需承担总计45.2万纽币责任，并支付利息和诉讼费用。

值得注意的是，Pan并未出庭，也没有对案件提出抗辩。

而就在法院作出这一裁决前8天，他已经在另一宗债务案件中，被法院正式宣告破产。

银行：已经沟通超过一年

对于这次强制拍卖， Westpac银行表示，他们通常都会先与借款人协商，尽量避免走到法拍这一步。

银行称，“启动拍卖程序前，我们已经与客户就该物业问题沟通超过一年。”

此外，土地记录还显示，去年8月，一名叫Qi Chen的人士，曾对该房产提出法律警告（legal caveat）。

这通常意味着，有人声称自己对该房产拥有某种权益或法律利益。

NZ Herald未能联系上Pan或登记业主回应此事。