完了！澳洲上百区域房价下跌，悉尼最多！悉尼租金飙升创新高，墨尔本租金逆势下跌！

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全澳139个区房价下跌，悉尼成重灾区！

全澳最新房产报告显示，在房价下跌的118个区中，有两个地区的中位价缩水竟超36万澳元。

此外，另有21个地区虽处于零增长边缘，但实际价值也已出现亏损。

大悉尼地区有31个区的中位价比一年前有所下降。

根据PropTrack发布的截至12月季度房价数据，在对全澳5000多个区进行深入分析后发现，受增长率骤降或停滞影响，共有139个地区的中位房价出现了金额缩水。

在118个负增长的区中，有14个区的跌幅超过11万澳元，被列为全澳亏损最严重的地区。值得注意的是，这14个“重灾区”中有8个坐落在大悉尼地区。

从亏损区的数量来看，维州位居全澳首位，共有56个区上榜（其中39个位于偏远地区，17个位于大墨尔本地区）。

新州紧随其后，共有46个区陷入负增长，大悉尼地区占31个，偏远地区占15个。此外，首领地（ACT）有23个区上榜，北领地10个，昆州和塔州则各有2个。

悉尼西北部的Oakville成为此次跌幅榜的“双料冠军”。该地区独立屋价格暴跌21%，金额蒸发达398,436澳元，中位价降至149.6万澳元。仅在过去一个季度，该区就经历了20%的惨烈下滑。

紧随其后的是Darling Point，其公寓价格下跌12%，金额缩水362,395澳元，目前降至272.5万澳元。

新州其他高端区也表现低迷：Normanhurst单元房下跌19%（约20.3万澳元），Cremorne Point下跌8%（约16.2万澳元），Kirribilli和Macmasters Beach跌幅也均超过14万澳元。

此外，Thornleigh的单元房下跌11%，缩水111,460澳元；Double Bay的单元房则下跌6%，金额减少110,171澳元。

墨尔本顶级豪宅区Toorak同样未能幸免。尽管其百分比跌幅仅为3%，但由于房屋基数庞大，独立屋价格实际下降了165,494澳元，降至505.3万澳元。

这反映出在高端房产市场，即便是微小的比例波动，也意味着巨额的资产缩水。

昆州仅有2个区房价下跌：阳光海岸Minyama的独立屋下跌6%（约11.7万澳元），凯恩斯Port Douglas的单元房小幅下跌1%（约2107澳元）。

塔州也有2个地区在零增长的同时出现亏损：East Launceston和Taroona的独立屋价格分别下降了2,656澳元和889澳元。

数据显示，全澳共有8个区录得两位数的百分比跌幅，以Oakville为首。另有100多个区处于1%至9%的个位数负增长区间。

此外，还有21个地区处于“盈亏线”边缘，年增长率为0%，但价值仍出现微调。

年入$10万才够付租！悉尼周租飙升创新高，墨尔本租金逆势下跌

Domain最新发布的季度房地产报告显示，尽管澳洲独立屋与公寓的租金仍处于历史高位，但其增长势头已出现停滞。

该机构指出，市场正处于“重新平衡”的初期，但住房负担能力依然令人担忧。据悉，目前租客年收入需达到10万澳元，方能维持相对舒适的租赁生活。

Domain研究主管预测，随着政府持续加大对首次置业者的支持，租赁市场的压力有望在2026年得到进一步缓解。

根据房地产门户网站Domain的数据，由于租客的支付能力已触及天花板，澳洲部分州府城市的租金增长陷入停滞，整体市场正面临“速度限制”并开始重新洗牌。

Domain 12月季度租金报告指出，在过去三个月内，墨尔本、阿德莱德、珀斯和达尔文的独立屋要价已出现下跌或原地踏步的迹象。

即便如此，全澳各州府城市的独立屋租金本季度仍微涨2.3%（约15澳元）。其中，布里斯班以3.1%的涨幅领跑，霍巴特和堪培拉分别上涨1.7%和1.4%。

从年度数据来看，霍巴特独立屋租金在过去12个月内上涨了7.1%，增幅居全澳之首，布里斯班（6.3%）和珀斯（4.5%）紧随其后。

值得注意的是，墨尔本是唯一一个独立屋租金年度下滑的州府城市，跌幅为1.7%。目前墨尔本独立屋租金中位数为580澳元，较2024年9月的峰值便宜了15澳元，是所有州府城市中租房成本最低的。

在公寓市场方面，尽管多数城市的租金已创下历史新高且年度涨幅达3.2%，但12月季度的全澳公寓租金基本持平。

Domain分析认为，这种错综复杂的趋势反映出澳洲租赁市场的负担能力已降至冰点。由于租金水平持续高企，许多家庭需要年入10万澳元以上才能覆盖日常开支。

Domain研究与经济主管Nicola Powell表示，租金增长正面临“速度限制”。她分析道，经历数年极端上涨后，市场已出现明显的可负担性天花板。

Powell认为，租客预算与高昂租金之间的博弈将遏制涨幅，这标志着市场正进入演变的新阶段。在此背景下，租金虽维持高位，但涨势将放缓且呈现出明显的地区差异。

数据显示，悉尼12月季度的独立屋租金中位数上涨1.3%，达到惊人的每周800澳元，公寓租金也攀升至750澳元。

据Powell观察，由于独立屋租金过高，2025年选择转向公寓的澳洲人数量激增，租客们正在积极寻找更经济的替代方案。

然而，在墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和达尔文，公寓租金的涨幅甚至超过了独立屋。她强调，现在的市场不再朝单一方向移动，波动很大程度上取决于地理位置及房产类型。

Domain调查发现，堪培拉、布里斯班和达尔文的公寓租金涨幅显著，分别达到3.6%、3.2%和3%。

在过去一年中，达尔文和布里斯班的租金涨势尤为强劲。除霍巴特较2024年底微降1%外，其他所有州府城市的租金目前均处于历史最高点。

目前全澳州府城市的平均租金中位数为每周650澳元，较去年上涨20澳元，与独立屋租金的差距已缩窄至仅15澳元。

在公寓租金排名中，悉尼以每周750澳元高居榜首；布里斯班与珀斯以650澳元并列第二；达尔文（598澳元）位列第四；墨尔本与堪培拉（580澳元）则并列第五。

2025年全澳租赁市场最紧张的地区当属霍巴特，其空置率已从前一年的0.4%降至极低的0.3%。

此外，珀斯（0.5%）、阿德莱德（0.6%）、达尔文（0.7%）和布里斯班（0.9%）的空置率也均低于1%的警戒线。其中达尔文的供应量降幅最大，从一年前的1.3%骤降至0.7%。

偏远地区的情况同样严峻，租房空置率仅为0.9%。虽然较三个月前的0.7%略有改善，但寻房难度依然巨大。

尽管整体形势紧张，但得益于悉尼空置率升至1.4%，全澳州府城市的平均空置率改善了0.3个百分点，达到1.1%。

Powell指出，空置率的回升主要受季节性因素影响，新年期间换租潮的到来将使供应再次收紧。

她直言，尽管部分地区的租金趋于平稳，但这更像是租客在支付极限边缘的“无声尖叫”，澳洲距离彻底摆脱租赁危机仍有很长的路要走。

不过，市场也并非全无希望。Domain预计，随着投资者活跃度提升及政府对首次置业者的持续支持，房源短缺问题有望在2026年得到缓解。

值得关注的是，澳洲政府的“置业支持项目”（原住房担保计划）已于2025年10月1日正式生效，通过5%首付计划助力更多人购房。

然而，Powell也发出了预警。Domain预测澳洲储备银行（RBA）可能在今年年中加息，这或将引发连锁反应。

她解释称，一旦澳洲储备银行（RBA）上调利率，房贷成本的增加将迫使更多潜在买家滞留在租赁市场，从而推高住房需求，给租金带来新一轮的上涨压力。

每周省$600仍赶不上！悉尼房价或达$222万，年轻人无奈“逃离”

为了在悉尼买房，28岁的James Martin和Liz Upcroft搬去与家人同住，每周省下600澳元开支。

但在失控的房市面前，这些牺牲显得微不足道。这对情侣本希望年底前入市，但飙升的房价正不断拉高门槛。

目前，他们已被迫放弃悉尼内东区，转向西部的Parramatta。然而，据Domain预测，2026年该地区房价将再涨10%。

James感叹道，买房就像在跑步机上，无论如何努力攒首付，目标总是在六个月后变得更高。

这对情侣的困境折射出全澳面临的宏观危机：政府在解决住房供应方面正严重落后。

根据联邦政府的《住房协定》（Housing Accord），目标是到2029年建成120万套新房。

然而，Propertybuyer发布的最新报告披露，澳洲预计将无法达成这一目标，缺口高达42.6万套。这一巨大缺口将进一步推高房价和租金，令住房危机持续恶化。

Propertybuyer首席执行官Rich Harvey指出，这一赤字是结构性的，意味着未来五年澳洲将长期处于供应不足的状态。

他表示，移民和家庭组建的速度已远超新房交付，而产能限制正严重阻碍开发进程，这种供需鸿沟短期内难以弥合。

调查显示，全澳超过85%的地区建设进度落后。其中新州的情况最不容乐观，占总缺口的近一半；维州虽有进展但仍难达标。目前，仅首领地（ACT）有望实现其住房目标。

供应匮乏正推动所有首府城市的房价持续攀升。预计到2030年，悉尼独立房均价将达到222万澳元，墨尔本为140万澳元，布里斯班则为145万澳元。

面对高昂的成本，许多人选择撤离。Raphael和Kate Tripet夫妇两年前离开悉尼搬往布里斯班。

作为软件工程师，Raphael直言在悉尼拥有能容纳一家的住房已成奢望。他建议想买房的年轻人尽量避开昂贵的新房，并大幅削减外出就餐和咖啡等日常社交开销。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，目前房价与收入比正处于历史高位，可负担性持续恶化。

随着市场收紧，租房者首当其冲。在珀斯、布里斯班和阿德莱德，租金正以惊人速度上涨，部分地区年涨幅甚至高达80澳元/周。

造成这一困境的原因众说纷纭。除了关键工种的技能短缺外，规划延迟、邻避主义（NIMBY）的反对以及比2020年前高出40%的建筑成本，都是导致建房难的主因。

Harvey强调，单纯通过政策口号无法解决问题，澳洲目前缺乏交付住房所需的劳动力和经济效益。

如果不解决这些瓶颈，市场将只能依靠价格上涨来筛选需求，这对年轻人尤其是首次置业者的伤害最大。

尽管澳洲统计局（ABS）数据显示去年11月住房核准量增长了15.2%，创下自2018年以来的单月最强表现，但形势依然严峻。

澳洲建筑商协会（Master Builders）首席经济学家Shane Garrett警告，目前每年的核准量约为19.5万套，远低于实现《住房协定》所需的25.5万套目标。

仅在协定的第一年，澳洲的进度就已经落后了6万套。

新州敦促改革CGT减免：投资者贷款30年暴涨近10倍，首房买家入市难度加剧

新州财政部门近日向Albanese斯政府进言，明确指出改革资本利得税（CGT）优惠政策是解决住房不平等问题的关键。

数据显示，在过去30年里，新州发放给投资者的贷款增速高达首次置业者的2.5倍。

这一论点出自新州财政部门提交的一项审查报告。该审查目前正聚焦于针对持有超过12个月的资产（如股票和投资房产）给予50%资本利得税（CGT）折扣的现行政策。

去年12月，绿党曾表态愿意支持削减该项50%的折扣优惠，这一主张也得到了Richard Holden和Saul Eslake等知名经济学家的支持。

新州财政部门在报告中指出，CGT折扣通过刺激投资者需求，显著推高了房价并加剧了住房不平等，导致首次置业者入市愈发困难。

报告强调，相对于住房市场规模，这一折扣产生的需求注入量极大，约相当于新州年度住宅交易价值的1%。

回溯1994年，向投资者发放的贷款额与首次置业者尚且相差无几。然而时至今日，局面已发生剧变：投资者贷款额已飙升至530亿澳元（增幅达972%），而首次置业者贷款仅增长至170亿澳元（增幅为392%）。

新州财政厅进一步指出，过去几十年中，20至44岁的年轻群体住房拥有率降幅最为显著。

因此，政府应考虑调整当前的CGT税收设置，通过重新平衡激励措施来支持住房的可负担性与可持续性。

与此同时，参议院特别委员会也将就住房投资是否抑制了国家生产力展开调查。专家担忧，资金从高生产力资产中流失，可能对整体经济造成负面影响。

新南威尔士大学城市未来研究中心（UNSW City Futures Research Centre）分析认为，购买住房贷款与商业投资贷款有着本质区别。

由于住宅物业风险相对较低，过度的房产投资可能会挤占初创小企业和人力资本形成等更具生产力活动的资金。

CGT折扣由霍华德联盟党政府于1999年引入，旨在取代原有的资本利得指数化政策。

然而，多位经济学家向委员会表示，由于通胀环境已发生根本性变化，该折扣已无法实现预定目标，反而让投资者获得了“过度补偿”。

据新州财政数据显示，1998年之前的16年间，年均通胀率为4.4%，而截至2025年的15年内，平均通胀率已降至2.7%。

这种趋势使得固定50%的折扣作为通胀保护工具的理由不再充分。

多份报告指出，这种税收优惠在更广泛的范围内加剧了澳洲的贫富差距。

格拉坦研究所（Grattan Institute）的数据显示，资本利得税折扣主要惠及富人，最富有的五分之一澳洲人占据了近90%的折扣收益。

为了应对不平等问题，相关机构向调查委员会提议，将个人和信托的CGT折扣从50%大幅下调至25%。

格拉坦研究所预计，此举若在五年内逐步实施，每年将为联邦预算增加约65亿澳元。这笔资金可用于巩固财政、削减更具破坏性的税种，并减轻年轻一代的税务负担。

值得关注的是，据估计此类改革对房价的影响微乎其微，跌幅可能不到1%。这意味着潜在的购房者将从投资者的“离场”中获益。

新南威尔士大学城市未来研究中心同样建议，应在五年内分阶段将租赁住房的 CGT 折扣降至25%。