数百万名澳大利亚房地产投资者正被提醒警惕一项资本利得税（CGT）“陷阱”，否则可能面临数万澳元的额外税负。

根据改革后的资本利得税制度，如果投资者在2027年7月1日之后仍持有现有投资资产，在未来出售时，需要根据不同持有期间采用两套不同的计税方式。

在2027年7月1日之前产生的资本增值，仍可享受现行的50%资本利得税折扣；而该日期之后产生的增值，则将适用新的通胀指数化计税方式，最低税率为30%。

为了遵守新规，房地产投资者可以选择聘请专业估值师，也可以使用法律规定的自行估值（DIY）方法。

不过，会计师警告称，DIY方法相当复杂，可能导致投资者最终缴纳的税款反而比聘请专业人士估值更多。

Tax Invest Accounting负责人Belinda Raso。

Tax Invest Accounting负责人Belinda Raso建议，房地产投资者最好聘请经过认证的专业估值师，否则错误估值可能导致额外税负。

她表示，关键在于准确确定2027年6月30日前的资产增值，因为这部分收益可以享受50%的CGT折扣。

“如果你只是按照一个固定金额估算，最终可能会多缴税。”

她指出，澳大利亚税务局（ATO）的自行分摊工具假设房地产每年以相同速度持续增值，但现实中的房地产价格并非如此，尤其是布里斯班和珀斯等地近年来出现大幅上涨。

CPA Australia税务负责人Jenny Wong。

CPA Australia税务负责人Jenny Wong也指出，DIY方法假定资产在整个持有期间以稳定、均匀的速度增长。

如果某项资产的大部分升值发生在2027年7月1日之前，之后价格趋于平稳，那么按照ATO的分摊公式计算，投资者反而可能吃亏。

她说，实际上这些收益主要是在可以享受CGT折扣的时期产生的，但公式却假定收益均匀分布，从而将其中一部分收益划入税率更高的新制度。

换言之，原本为了让普通纳税人免去专业估值费用而设计的DIY方法，可能让没有能力或不愿聘请专业人士的人缴更多税。

投资者不用急着估值

市场上有一种普遍误解，认为投资者必须在2027年6月30日之前完成估值，但Raso表示并非如此。

资产估值可以在之后进行追溯性评估，因为在2027年7月1日之前，也不可能准确预知届时的市场价值。

她建议投资者在2027年7月1日后的两年内完成估值，这样既可以控制成本，也有助于提高准确性。

她同时提醒，估值并不是越高越好。ATO未来仍可能质疑估值是否合理，因此投资者不应为了少缴税而刻意追求最高估值。

对于股票、ETF、管理基金、加密货币等在证券交易所或公开市场上有明确价格的资产，投资者通常无需聘请专业估值师，可以直接使用市场价格。

但商业地产、农场、私人股权以及艺术品、珠宝甚至宝可梦卡牌等收藏品，可能需要进行专业估值。

估值师可能供不应求

普通房地产的专业估值通常需要300至600澳元，大型或复杂资产的费用则可能更高。

随着投资者开始为新税制做准备，市场预计对专业估值师的需求将大幅增加。目前澳大利亚约有5500至6500名具备完整资质且活跃的房地产及资产估值师，但全国却有约230万套投资房产。

澳大利亚房地产协会（Australian Property Institute）表示，其会员机构已经收到大量业主的咨询，预计未来几个月乃至几年，需求还会持续增加。

知名拍卖师兼房地产评论员Tom Panos也提醒投资者关注2027年7月1日这一关键日期。

他表示，虽然专业估值需要花钱，但这笔费用可能帮助投资者在未来节省数千澳元的税款。

他说，面对税务问题，自己不想靠猜测，而是希望手里有证据、文件和独立专业估值报告，因为政府会变、税法会变，但文件不会“忘记”。

不过，他也提醒投资者不要试图人为制造一个最高估值，而应当取得有数据支持、合法且专业的最高合理估值。

Raso表示，从2027年7月1日起，这些CGT资产实际上会被视为以当时的市场价值出售并立即重新购回。

虽然投资者当时不会因此立即缴税，也无需申报这笔交易，但相关估值数据必须保存下来，因为等到未来真正出售资产时，这些数字将直接影响最终需要缴纳多少资本利得税。