这位前联邦银行行长，曾在基廷和霍华德时代推行退休金和商品及服务税改革期间执政，他权衡了阿尔巴尼斯政府在税收和住房上的巨大赌注，并对赔率感到不满。

吉姆·查尔默斯在安东尼·阿尔巴尼斯的点头认可下注，将对资本利得税、负扣税和信托进行一代人内最大的改革，目的是赢得政治叙事，即通过改善首购房者数量、更多财富再分配和澳大利亚经济增长来解决所谓的代际不平等。

“这些税收变动是出于意识形态。确实，房价对劳动力来说太高，人们难以进入，我对此很敏感，但这种税制变动的做法无法解决问题，“默里告诉询问者。

“问题完全是供应问题，解决办法是通过提高生产力、对企业税率、商品及服务税（GST）和个人税率进行适当的税改来修复更广泛的经济，这些不仅有助于抑制房价上涨，也帮助收入赶上。”

但大赌注来临时很冒险。已经加息三次，通胀率高于储备银行的目标，失业率从年初的4.1%上升至本周的4.5%，生产率转为负值，并被RBA和财政部两次下调评级，GDP数据也有所回落，预计下个月初将公布。

默里说：“当我担任CEO时，我可能说过房价上涨过高，但试图通过政策调整来压低房价并不奏效。”“这将导致住房价格下滑，这对财富产生影响，进而放缓经济。”

对一些人来说，这场赌注可能有两面之争——这可能对政府有利。这也可能使经济走向南下，而到目前为止，这正是罗盘箭头所指向的方向。

澳大利亚房价指数7月份下跌0.7%，为自新冠疫情以来最大月度跌幅。预算发布后6月下降了0.4%。

随着房价下跌，一些购房者希望避免遭遇“落刀”。

在过去两周内，四大银行均报告了各类买家的住房贷款申请数量均有所下降。

联邦银行披露，自五月份预算以来，投资者贷款申请量下降了28%。作为该国最大的住宅贷款机构，这家银行还报告了自住住房申请数量下降了9%。

西太平洋银行报告称，自五月预算以来，具体数字下降了20%。同时下调了对投资者和自住者住房贷款增长的预测。澳大利亚国民银行显示，住房贷款申请下降了16%，预算后下降速度加快。自住房贷减少了14%。

澳新联盟下降了12%。澳大利亚住房贷款显示下降了20%。

对于阿尔巴尼斯政府来说，他们最关键的目标是吸引更多年轻人进入住房市场，上周五澳大利亚统计局公布的官方贷款数据将是一个震惊。

首次购房者类别——即首次购房将居住者和首次购房后将出租者——的住房贷款承诺分别下降了3%和14%。

本周，澳大利亚最大的上市住宅开发商Stockland表示，第四季度因累计利率上调和税收变动而查询量下降“，另一家上市开发商Mirvac则指出同期”销售活动和咨询有所缓和“。

全国第二大开发商奈杰尔·萨特利每年售出约3500套房产，他表示租金将上涨15%至20%，自五月预算以来首次购房者咨询下降了50%。

萨特利告诉《询问报》，未来两年租金涨幅将达到约15%到20%，约每年7.5%。“投资者知道物资短缺，他们现在对我们煤矿现场说，’我们要建一套新的出租房，但因为新规定不会卖掉它’，因为如果他们卖掉，税收比例就会提高。

“市场正常时，每年对地块的需求为5万，我们预测今年约为3.2万块，”他说。

当被问及“这归因于什么”时，萨特利说：“新预算和规则的变化。这让买家非常谨慎，因为投资者无法购买既有房屋并获得税收减免。”

房价下跌、拍卖清算率降低和房屋销售下降对消费产生了严重影响，而消费本身就占GDP的一半以上。储备银行行长米歇尔·布洛克上周表示，她对房地产市场下跌的速度和范围感到惊讶。

RBA对房价下跌对消费的影响进行了所谓的财富效应建模。

“房价下跌会以多种方式影响经济。RBA在分析中指出，除了降低净财富和家庭消费外，较低的房价还会减少建设新住房的激励。

“对财富变化反应最为明显的消费组成部分通常是耐用品，如机动车和家居用品。”

难怪家具巨头尼克·斯卡利本月透露，“负财富效应”导致店铺客流量下降了10%。

“我们依赖所谓的替代，即翻新的人，然后有人搬家，这推动了家具销售，”尼克·斯卡利老板安东尼·斯卡利说。

零售商如JB Hi-Fi在本周公布业绩后股价创下历史新高，Myer报告6月和7月销售下滑，麦格理指出零售品牌Rebel、Boating Camping和Fishing和Macpac“持续表现不佳于CPI和我们的预期”。

澳大利亚储备银行上周发布了新的预测，预计今年剩余时间的消费率将低于五月预算前的预期。

尽管经济表现有诸多迹象，工党的最大赌注仍然是全力以赴。

没有迹象表明会像保罗·基廷1987年那样废除负扣税政策。他于1985年禁止了这一做法，并加入了祖父条款。

查尔默斯淡化了本周租金上涨的可能性，确认了他押注的关键数字：首次购房者。财政部长说：“长期压低租金的最佳方法是建造更多住房，同时帮助更多租客成为首次购房者，这实际上是我们雄心勃勃的税改方案的基本目标之一——让人们更容易购买他们的第一套房子，”财政部长说。

在预算之夜，查尔默斯宣称他将让“7.5万澳大利亚人实现拥有住房的梦想”。

据《澳大利亚人报》分析，在五月预算公布前一年，已有127,889名首次购房者进入住房贷款市场，其中约7,000人将购房作为投资购买。为了让查尔默斯在一年内吸引最多首次购房者（未调整历史高位的移民率），他需要打破自由党财政部长乔什·弗赖登伯格在截至2021年9月创下的纪录，当时有181,157名首次购房者进入。

但这次对工党吸引更多首购房者的重大押注是以挤出投资者为代价的。

总理表示，在“纳税人资助的房东福利”推动了多年的房价飙升后，驱逐投资者是必须付出的代价，而这些涨幅如今的房价中位数已是平均收入的8.9倍。

住房部长克莱尔·奥尼尔本周在议会中也宣布，工党已“终结”允许投资者在拍卖中竞争的制度。

但将投资者挤出、吸引财政部估计将增加75,000名首房买家和65,000套新房产的真实成本是什么？

量化经济咨询公司Qaive的董事Bob Scealy和Tulipwood Economics董事Joe Branigan的建模显示，赢得这场赌注对工党整体经济的代价可能高达50万美元，每套新房将带来更多买家进入市场。这是通过标准的边际超额负担经济法则计算的。

“税收的变化本身并不创造或减少整体财富——它只是转移财富。但边际超额负担是这种转移的成本——行政和合规成本、摩擦运营成本以及因税收变动带来的激励而导致的生产或消费损失等行为变化，“Scealy说。

“当政府通过税收筹集资金时，这是有代价的。财政部在亨利税审查中衡量了部分这些“超额负担”。更为及时的估算显示，这些税收的边际超额负担约为每美元32美分。”

财政部在预算中表示，税收变动将减少约35,000套住房供应，之后再通过额外资金将使住房供应提升至65,000套。经济学家表示，将32分应用于净3万套住房的430亿美元房产税变化预测，意味着每套新房的成本约为50万美元。

“政府的住房计划增加了430亿美元的额外税收，最多声称净增住房3万套。一旦将额外的联邦基础设施支出和合理的州交付成本计入，即使是保守的边际额外负担30美分，也意味着约150亿美元的无谓损失——大约每增加一户净住房的50万美元，“布兰尼根说。

“本世纪前四分之一季度，’有史以来最糟糕的公共政策’竞争激烈，但对我来说，这就是了。”

虽然对更高中位数房价的担忧——目前估计为平均收入的8.9倍——在选民群体中很有影响力，但像布兰尼根这样的经济学家表示，你必须考虑其他因素。

布兰尼根说：“确实，房价收入比急剧上升，这确实是负担能力的失败。”“双收入家庭借贷能力、结构性较低的利率以及更大且符合更高监管标准的房屋，解释了部分长期转变。但这并不能为年轻人急需的低价住房缺失开脱。

“政府需要释放更便宜的服务用地，加快审批速度，且能够快速建造的适合用途的住房的供应将有所帮助。对投资住房的人征税，试图用更糟糕的财政政策掩盖糟糕的税收政策，这不是解决办法。”

虽然这对经济造成了高昂代价，但供应也没有任何保障。财政部长珍妮·威尔金森表示，预算中提出的税收改革并不一定是为了增加住房总供应，而是旨在改变“所有权分配”。

她在5月29日澳大利亚商业经济学家论坛上表示：“总体来看，我认为更好的方式是考虑改变所有权分配，而不是让它们成为改变供应类型的核心。”

但无论代价如何，政客们都愿意花大价钱赢得这些政治叙事的大注。

倾向保守派的民调机构、澳大利亚进步研究所执行董事格雷厄姆·杨出产的民调显示，工党确实在住房问题上赢得了这一叙事。

在他最近的民调中，政府在两项针对住房的新税收变更上表现更好。资本利得的变更获得了47%的选民赞成，40%的反对。

在工党支持者中，90%赞成，联盟党选民仅有5%，一国党选民仅4%。负扣税变更方面，50%赞成，38%反对。基于党派阵营，支持与反对的反映也类似。

“支持变革的人主要围绕公平、投资者对股票的竞争、住房准入和公平竞争环境。杨说，保守派的反对主要集中在激励措施、投资、租赁供应、商业风险和价格上。“这让支持者对事件的暴露异常明显。

“如果租金上涨或住房供应合同上涨，反对者就能获得因果论证的证据;如果负担能力在不损害租赁供应的情况下改善，政府的论点将得到加强。”

对默里来说，税制变动是赢得叙事权所付出的代价。他说，如果你真的需要改变资本利得税和负扣税，“你可以采纳拉尔夫评测的建议，说50%的折扣可能太慷慨，可以把它挂回40%”，而关于负扣税，“你可以考虑，比如中性扣税作为一个选项”。

“分阶段处理税收结构不是好政策，而这些税收变动正是如此。如果我们没有解决生产力和通胀问题，那在中间还要有机会征收住房税，有什么意义呢？”

但对查尔默斯和阿尔巴尼斯来说，赢得住房叙事并非一切;那是唯一的办法。