在新州，首置买家只能负担大约二十分之一的住房，在维州也只能负担十分之一左右，很多人被迫在房屋大小或地段上做出让步。

毕马威的新分析显示，随着住房负担能力的前景恶化，要偿还房贷所需的家庭收入，比五年前更高。

研究指出，2019-2020年，年收入15万澳元的典型首置家庭，能负担全澳30%的住房。到2024-2025年，这一比例已经跌到12%，尽管要供同等房贷所需的家庭收入，已经升到18万澳元。

在维州，首置买家五年前还能负担15%的住房，现在只剩10%。

在新州，能负担的房源始终保持在5%左右，研究机构认为，这说明该州已经达到“不可负担”的极限。

其它地区的负担能力也大幅下滑：昆州五年前有60%的住房在首置买家的能力范围内，现在只剩15%；西澳则从60%跌到25%。

毕马威城市经济学家Terry Rawnsley说，对很多人来说，准备买第一套房“真的是一条非常难走的路”。

他说：“有一群人，可能会走上‘一辈子当房客’的道路。还有一些人会想：‘我有钱，但要在市场上找到那5%、10%或12%我买得起的房子，还是非常难。’于是就要做各种妥协，要么去离工作很远的增长区，要么只买更小的公寓。”

“这一连串后果包括：通勤时间变长，或者人们无法拥有原本希望的那么多孩子。”

这份研究出炉之际，澳洲央行即将召开今年最后一次会议。2025年已三次降息至3.6%，虽然让买家可以多借一些钱，但也推动房价上升。市场普遍认为进一步降息希望不大。

Rawnsley利用统计局2019-20年收入与住房调查（ABS Survey of Income and Housing）中的数据，模拟了“可负担住房”的比例。那次调查问了首置买家所买房产的价格。平均购房价是56万澳元，Rawnsley认为，这意味着他们的家庭收入大概在15万澳元左右。

由于这份调查现在不再更新，他就改为测算首置买家房贷规模的增长、中位房价的上涨，再加上“爸妈银行”的资金支持空间。他得出的结论是，首置买家的平均购房价现在大约是76万澳元，要供得起这笔房贷，家庭收入需要大约18万澳元。

他说：“新州的数字五年来一直没变，其实反映的是，新州房市在过去十到二十年一直是住房不可负担的‘震中’，所以现在已经坏到几乎没法更坏了。”

“悉尼的市场已经到了一个极其艰难的地步：哪怕家庭收入有18万澳元，你也只有二十分之一的机会能找到一套买得起的房子，这会继续把更多年轻人挤出悉尼。”

他说，越来越多的人被悉尼房价挤走，搬去新州区域城镇或昆州，但随着这些地方房价普涨，这条路也变得更难走。

尽管墨尔本最近房市表现趋平，买家仍有大约十分之一的机会找到买得起的房子。

他说：“就连那些墨尔本外缘的新开发区，现在房价也在逼近80万澳元，所以首置族可能要去看这些新区里的旧房。或者，他们会转向中环郊区的两房公寓，这类房子还能算是有点‘性价比’。”

各级政府正努力增加供应，但Rawnsley呼吁，应该多建一些首置买家预算范围内的住房。比如，可以在开发商在新区多建一些小型联排别墅时，退还部分基础设施收费，或者允许部分新建公寓略微放宽现有设计标准。

AMP首席经济学家Shane Oliver说，2010年代后期那一波公寓建设热潮，曾经有助于缓解住房负担问题，现在需要再来一波。

他建议说：“可以多划一些区域出来专门建公寓，让建筑商和开发商更容易动工。重点要放在面积较小的住房，而不是大房子，多建联排别墅、双拼住宅这类产品。可以更多采用模块化、预制的建造方式，无论是独立屋还是公寓。从更长期来看，我们也应该考虑把人口和工作，从大城市疏散到区域中心，让这些城镇扩大规模，而居家办公的普及也为这种分散提供了可能。”

作者来源：REA

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