‘Sydney by the sea’: Inside the housing boom reshaping the NSW coast
几十年来，高耸的塔吊和大规模工地一直是悉尼住房繁荣的标志。如今，这股建设浪潮正向新州海岸上下蔓延——纽卡斯尔、卧龙岗和中央海岸正经历前所未有的高密度开发热潮，背后驱动力是人口增长、可负担性压力，以及新州政府旨在打破低层住宅限制的规划改革。
开发规模之大，正促使居民、市议会和社区团体质疑：基础设施和公共服务能否跟上？沿海社区能否在不丧失自身魅力的前提下吸收增长？
三地目标：2029年前近3万套新房
新州政府为这三个地区设定了目标：纽卡斯尔11,100套、中央海岸9400套、卧龙岗9200套，作为全州37.7万套住房承诺的一部分。
但《先驱报》对已进入规划系统的项目分析显示，最终数字可能远超此数。仅“州级重大规划项目”就提出了超过1.6万套公寓，包括纽卡斯尔24个项目6341套、卧龙岗22个项目6317套、中央海岸18个项目4233套。州政府的“交通导向开发计划”还在增加数千套，交通枢纽和城镇中心周边已有超过2万套住房获批或正在评估。
有些项目规模堪比悉尼：拟建的纽卡斯尔Quay重建项目1110套、卧龙岗Gipps Street项目1500套、戈斯福德39层的Central Coast Quarter项目。
天际线已经变了。Rider Levitt Bucknall的塔吊指数数据显示：今年第一季度，卧龙岗有139台塔吊在运转（去年同期83台），纽卡斯尔125台，中央海岸44台。
UNSW城市未来学教授Chris Pettit说，推动建筑热潮的因素包括悉尼人口向外迁移。“疫情以来，很多悉尼人搬到了新州偏远地区，加上土地比悉尼便宜，大型建设项目变得可行。”
规划厅长Paul Scully说，纽卡斯尔、卧龙岗和中央海岸是“关键的增长中心”。
人口还将继续增长
预测显示住房压力不会缓解：到2036年，卧龙岗人口预计增加36,915人至270,460人，成为全州增长最快的区域中心；中央海岸增加30,800人至393,544人；纽卡斯尔增加20,188人至199,735人。
帮助悉尼人迁居当地的买家代理Josh Hynes说，混合办公模式加速了需求。“过去几年，居家办公越来越普遍——如果每周只需进城两天，住在悉尼以外突然变得现实了。人们发现从海边通勤的时间，和从西悉尼到CBD差不多，但房价便宜得多。”
但房价优势正在消失
Domain数据显示：伊拉瓦拉（卧龙岗所在地区）房价中位数已达115万澳元，年涨16%；中央海岸106万，涨6%；纽卡斯尔和麦夸里湖104万，涨9.5%。公寓也在涨价：中央海岸73万，伊拉瓦拉76.5万，纽卡斯尔和麦夸里湖75.8万。
Urban Property Group规划主管Chris Ferreira认为，可负担性压力反而加强了增加供应的必要性。
但社区不满：基建跟不上
本月，约150名卧龙岗社区活动组织“Wrong for the Gong”成员在市中心集会，要求在道路、学校和医院获得额外政府投资之前，暂停批准更多高楼。
参与者Leigh Forsyth说：“有提案要建40层高——这在卧龙岗前所未有。未来六七年将有额外6500人住进来，但基础设施已经跟不上了。”
学校已经在承压。卧龙岗公立小学有579名学生，而官方招生上限是462人。家长Mark Johnston说：“这是卧龙岗最老的公立学校，所有教室几乎用满了，也没什么扩建余地。家长们很担心，那些新楼起来后学校怎么容纳更多人。”
医疗也是痛点。最新季度数据显示，中央海岸地方卫生区急诊按时就诊率仅49.8%，全州最低；伊拉瓦拉和亨特新英格兰也低于州平均水平。中央海岸卫生局首席执行官Jude Constable年初警告：“不能假设本地医疗系统有能力吸收大规模开发带来的新增需求。”
卧龙岗市长Tania Brown说，地方政府夹在州住房目标和社区关切之间很难办。“大部分大型开发是通过州级审批通道走的，开发商要求的远远超出我们长期执行的规划控制。社区已经开始担心——太高、太密，你已经能看到城市面貌在变。”
中央海岸议会环境与规划主任Luke Nicholls说，社区基础设施投资至关重要。交通尤其突出：上一财年中央海岸和纽卡斯尔铁路线的准点率仅77.7%，而悉尼郊区铁路网是90.8%。
Scully回应说，政府已经在基础设施建设上每天投入8100万澳元，同时推出加快住房交付的措施。
Business Hunter首席执行官Bob Hawes欢迎增长：“建筑业是亨特地区GDP第三大贡献者，新能源和国防项目也在拓宽就业市场。这让更多人能在这里生活和工作，特别是以前可能不得不搬到悉尼的年轻人。”
Pettit说，这三个地区的争论在新州越来越普遍：“挑战在于：如何在容纳人口增长的同时，不失去让人们愿意住在这里的那些特质？”