悉尼租房市场依然承受着高房租压力。Domain最新租金数据显示，2026年第三季度，悉尼公寓挂牌租金中位数升至每周780澳元，创历史新高。虽然与第二季度相比没有变化，但过去一年仍上涨4%，相当于每周多付30澳元。

与此同时，悉尼独栋住宅租金略有回落，目前中位数为每周835澳元，季度下降5澳元，跌幅0.6%。不过，与去年同期相比仍上涨5.7%，一年增加45澳元。

空置率有所回升，租客依然处于弱势

第三季度悉尼住宅租赁空置率升至1.2%，较此前有所改善，但仍明显低于通常被认为房东与租客议价能力趋于平衡的约3%。

这意味着出租房源依然偏紧，租客在租赁市场上的选择并没有明显增加。

Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示，当前租金和空置率之间出现了一个值得关注的变化。

过去，空置率如此低通常会伴随更快的租金上涨，但如今租金涨幅却开始放缓。她认为，这可能意味着越来越多租客已经接近自身的支付能力上限。

换句话说，租金没有继续快速上涨，并不意味着租客压力已经减轻，而可能是市场开始受到“租客还能付多少钱”的限制。

租金涨不动，租客却未必轻松

新州租客联盟首席执行官Leo Patterson Ross也表示，过去两年悉尼租金上涨速度明显超过工资增长，许多租客已经到了难以继续承受的阶段。

面对10%、15%甚至20%的租金上涨，一些租客只能通过降低住房要求来应对，包括搬到更小的房子、选择距离工作地点更远的区域，或者接受条件较差的住宅。

还有人不得不忍受维修不到位、隔热条件较差等问题。

因此，租金涨幅放缓，并不等于租客的住房负担已经缓解。部分人实际上是通过牺牲居住品质和生活便利性，勉强留在租赁市场。

一套房收到150份申请

28岁的悉尼租客Julian Robinson就是其中一例。

Robinson是一名残障人士支持工作者。2025年底，他从Balgowlah的一处合租房搬到Dulwich Hill一座改建的教堂，与朋友一起居住。

后来，两人希望再找一名室友，并在网上发布招租信息，没想到很快就收到大量申请。

Robinson表示，广告发布后几乎立即收到约150条消息，申请者包括国际人士、背包客以及本地居民。

如今，由于房东准备出售房产并进行重新开发，他又不得不寻找新的住处。

Robinson一直希望能够独自租房，但最近看中一套一居室公寓后，却遇到了新的困难。他称，一名中介甚至告诉他，如果想获得租约，需要提出高于挂牌价的租金。

对于他来说，如果独居，房租可能占到收入的一半左右，而他的收入本身已经不算低。

这也反映出悉尼租赁市场的另一个现实：对部分租客而言，问题已经不只是“房租贵不贵”，而是能否在竞争激烈的市场中拿到一套合适的房子。

不同区域租金走势出现分化

虽然悉尼整体公寓租金已经达到780澳元，但各区域的变化并不完全一致。

过去三个月，公寓租金涨幅最大的区域是内西南区，上涨2.9%，达到每周700澳元。

独栋住宅方面，本季度只有西南区录得上涨，涨幅为2.6%，租金达到每周780澳元。

这意味着悉尼租赁市场并非所有地区、所有类型的房屋都在同步上涨，不同区域和房型之间已经出现明显分化。

未来会继续涨，还是开始缓和？

独立经济学家Saul Eslake认为，现在判断悉尼租金已经进入持续缓和阶段还为时过早。

今年5月预算案涉及负扣税和资本利得税的调整，加上近期利率上升，都可能改变房地产投资者的决策。

如果部分投资者因为税务或融资成本上升而退出出租市场，反而可能导致可出租房源减少，从而给租金带来新的上涨压力。

Powell表示，目前的数据还没有显示预算案已经对租赁市场产生明显影响。不过，第三季度是预算案公布后的第一个完整季度，政策影响可能还需要更长时间才能显现。

租客可能“搬不起了”

Eslake还指出了另一个值得关注的现象：一些租客可能已经陷入“搬不起”的状态。

他们既无法承受更高的租金，又没有能力买房，于是只能继续留在现有住房，即使房子并不理想。

从短期来看，这可能减少租客搬家频率，降低出租房源周转率，并在一定程度上限制房东进一步涨租的空间。

但随着租约陆续到期，税务政策、融资成本以及其他住房成本的变化，仍可能逐步反映到新的挂牌租金中。