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悉尼土地价值大幅攀升，你所在郊区排名如何？

新南威尔士州首席估价师（NSW Valuer General）最新数据显示，截至 2025 年 6 月的 12 个月内，大悉尼地区住宅用地价值上涨 4.7%。费尔菲尔德（Fairfield）和彭里斯（Penrith）等西部地区领涨，涨幅达两位数 —— 购房者对经济适用房的激烈争夺，推动这些区域的土地价值涨幅远超悉尼多数地区。

在距离悉尼市中心较近的区域中，北部郊区莱恩科夫（Lane Cove）的土地价值同比飙升 11%，成为涨幅最大的区域。该地区存在面积达 1100 平方米的大型地块，吸引了众多开发商前来参与土地细分开发。

首席估价师莎莉・戴尔（Sally Dale）表示，澳大利亚储备银行（Reserve Bank）在 2 月和 5 月两次降息 25 个基点、人口持续增长以及住房供应增加的推动，促成了悉尼土地价值的全面上涨，而对经济适用房的需求则成为西部地区涨幅领跑的核心动力。

“大悉尼地区绝大多数地方政府辖区的住宅用地价值均实现上涨，” 她说道。

“在西郊地区，持续的供需失衡推动费尔菲尔德（11.2%）和彭里斯（10.7%）的住宅用地价值大幅攀升，因为越来越多购房者转向性价比更高的区域。”

此次新南威尔士州首府悉尼的住宅用地价值上涨，是全州土地价值整体上涨 3.6% 的重要组成部分 —— 基于对超过 6.6 万宗交易的分析显示，全州土地总价值进一步突破 3 万亿澳元关口。莎莉・戴尔在 2 月曾表示，这一数值 “可能并不健康”。

目前，悉尼住宅用地价值达 1.71 万亿澳元，占该州 3.09 万亿澳元土地总价值的比重显著。

莎莉・戴尔指出，大悉尼地区住宅用地价值此次 4.7% 的涨幅，是在 2024 财年上涨 5%、2023 财年下跌 3.8% 之后的又一表现，属于 “相当温和的增长”，反映出利率在该财年下半年才开始下降的滞后影响。

回顾历史数据，大悉尼地区住宅用地价值在 2021 财年飙升 24%，2022 财年上涨近 22%。

首席估价师公布的数据是地方政府向土地所有者发送估值通知的重要依据，此类通知每三年发放一次。莎莉・戴尔表示，若某物业的价值涨跌幅度与所在辖区其他物业一致，其相对税费通常不会变化；但如果涨幅高于辖区平均水平，业主最终可能需要支付更高税费。

“莱恩科夫可能存在部分区域价值涨幅异于整体的情况，” 她解释道，“该地区既有朗格维尔（Longueville）和诺斯伍德（Northwood）这样位于莱恩科夫河畔的高端区域，也有距离商业区较远的莱恩科夫西（Lane Cove West）和莱恩科夫北（Lane Cove North）。”

今年，新南威尔士州约三分之二的地方政府辖区将更新土地估值。相关辖区的居民将在本月至明年 4 月期间收到估值通知。

莎莉・戴尔还提到，官方估值还会影响度假屋和特定投资性房产的年度土地税账单，新南威尔士州 “略低于” 15% 的物业属于这一征税范畴。

她表示，在莱恩科夫这类业主自住物业占比高（自住物业可豁免土地税）的辖区，土地税影响相对较小；但在沿海地区，由于度假屋和投资性房产数量众多，土地税的影响会更为显著。

在沿海市政辖区中，新南威尔士州北部的拜伦郡（Byron Shire）土地价值涨幅最高，达 13.8%；纽卡斯尔（Newcastle）上涨 6.9%，特威德郡（Tweed Shire）上涨 6.6%；南部高地的温吉卡里比郡（Wingecarribee Shire）涨幅为 7.3%。

去年，新南威尔士州 regional 住宅用地价值上涨 3%；全州商业用地价值上涨 3.6%，工业用地价值上涨 3.8%。

部分 regional 地区的土地价值实现大幅增长 —— 亨特河畔的辛格尔顿（Singleton）商业用地价值上涨 20%，新南威尔士州中西部的卡博内郡（Cabonne Shire）商业用地价值飙升 24%；巴瑟斯特（Bathurst）的工业用地价值涨幅超 56%，北部高原地区的乌拉拉（Uralla）工业用地价值也上涨了 54% 以上。

“这些地区的需求增长，主要得益于相对较低的土地价值准入门槛、基础设施投资的支持，以及能源和关键 / 稀土勘探开采领域新兴就业市场的推动，” 莎莉・戴尔说道。

她表示，尽管 8 月利率降息 25 个基点推动住宅用地价值在本财年前四个月上涨，但这一增长势头预计难以持续。

“我预计截至 2026 年 7 月 1 日的财年，土地价值不会出现大幅飙升，” 莎莉・戴尔说，“‘平稳’将是最贴切的描述。”

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澳洲首府买房攻略！这些区还能“捡漏”，华人区上榜

澳洲各地的可负担区正以前所未有的速度减少，目前仅剩五分之一的区仍在普通购房者的承受范围内，创下近年来最严重的可负担性恶化趋势。

最新发布的《PRD Smart Moves：首府城市版（2025年下半年）》报告显示，尽管 澳联储已三次降息，但几乎所有首府城市的可负担性仍在恶化，一些城市自今年上半年以来可负担区数量已减少一半。

悉尼目前仅有7.8%的区仍属可负担范围，布里斯班为22%，墨尔本为25.2%，霍巴特 为34.7%。

这使得布里斯班首次超过墨尔本，成为全澳第二难以负担独立屋的首府城市，公寓成为许多购房者唯一的选择。

报告还显示，在公寓市场中，悉尼目前可负担区比例为36.9%，布里斯班为36.7%， 墨尔本为36.2%。

霍巴特的比例最低，仅为28.2%，尽管它仍拥有最多的可负担独立 屋区。

令人意外的是，悉尼目前的可负担公寓区数量已超过布里斯班和霍巴特，颠覆了人们对悉尼作为全澳最昂贵城市的长期认知。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo警告称，即使是公寓市场，其可负担性也在快速下降。

尽管如此，PRD仍识别出一批同时满足可负担性、良好租金收益、宜居性和2025年新增房源预期的城区。

在布里斯班，Slacks Creek被评为独立屋最佳选择，中位价为76万澳元，租金收益 率为2.9%，预计将新增22套房源。

Logan Central则是购买公寓的首选，中位价为42.5万澳元，租金收益率为5%，将新增21套房源。

悉尼方面，Merrylands是最具可负担性的独立屋区，中位价为131万澳元，收益率为2.9%，预计新增房源高达630套。

Parramatta则是购置公寓的首选，中位价为60万澳元，收益率为6.1%，新增房源高 达1712套。

在墨尔本，St Albans以中位价68.5万澳元、3.7%的租金收益率及155套新增房源成 为独立屋最佳选择。

Box Hill则以54万澳元的中位价、5.7%的收益率和379套新增 房源成为公寓首选。

霍巴特方面，Warrane以51.35万澳元的中位价、4.3%的收益率和10套新增房源位居 独立屋首位。

New Town则是公寓最佳选择，中位价为45.75万澳元，收益率为5.2%，预计新增房源44套。

Mardiasmo表示，这些区是目前仅存的“价值洼地”，购房者不仅能在这里找到性价比高的住房，还能享受完善的生活配套，且区域发展指标显示这里具备长期增长潜力。

她同时提醒，购房者正被迫前往更远的区域置业，超出了报告传统统计的20公里半径范围，布里斯班等城市的情况尤为明显。

为了保留足够具有代表性区数量，报告此次不得不移除失业率作为筛选标准，以纳入2025年预计将有新增房源的地区。

Mardiasmo称，澳联储预计将把利率维持不变，直到至少2026年中，这可能会促使部分购房者进入观望状态。

但她也指出，这一暂停为准备就绪的买家在夏季提供了重大机会，届时卖家信心增强，房源供应也将增加。

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住房现惊人转机！澳洲三大都会区最后洼地紧急报告

当全澳住房可负担性跌至历史冰点之际，一份紧急研究报告却揭示惊人转机：距悉尼、墨尔本、布里斯班市中心仅20公里的半径圈内，仍潜伏着配套完善的最后价值洼地！

PRD房地产公司周三发布的《2025下半年首府城市置业指南》警告，这些被严重低估的宜居郊区正随明年房价预期暴涨而进入倒计时，购房者必须争分夺秒抓住最后窗口期。

这份突破性报告采用五大黄金指标严选潜力区域：房价中位数必须低于都会区均价、商业与基建项目持续注入动能、新增住房供应保持稳定、租金回报率与空置率优于市场水平，以及五公里生活圈内学校、公交枢纽、购物中心、医疗机构与绿地公园全维覆盖。

PRD首席经济学家迪亚斯瓦蒂·马迪亚斯莫（Diaswati Mardiasmo）博士疾呼：”我们挖掘的不是廉价贫民窟，而是承载就业机会与社区活力的未来之城！”

悉尼战场率先传来捷报——西区帕拉马塔（Parramatta）辐射带的梅里兰兹（Merrylands，131万澳元）、切斯特希尔（Chester Hill，130.5万澳元）及格兰维尔（Granville，116.5万澳元）成为独立屋最后堡垒。斯塔尔合伙公司董事丹尼尔·斯塔尔（Daniel Starr）拍案惊叹：”梅里兰兹坐拥直通市中心的铁路动脉与大型购物中心，却仅需帕拉马塔三分之一房价！当首购族将130万澳元以下房源炒至沸腾，这个价值洼地仍在沉睡！”而单元房猎手则可在班克斯敦（Bankstown，58.5万澳元）、拉克姆巴（Lakemba，50万澳元）和帕拉马塔（Parramatta，60万澳元）撕开裂口。

墨尔本战线硝烟更浓！西郊圣奥尔本斯（St Albans，68.5万澳元）千平方米大地块吸引着精明开发商，西区地产首席执行官苏林德·萨拉因（Surinder Sarain）揭秘：”距机场十分钟车程，毗邻维多利亚大学与阳光商圈，70万澳元购入老宅经3万澳元改造即可变身精品住宅！”阳光北区（Sunshine North，75.6万澳元）与东北战场海德堡西区（Heidelberg West，76万澳元）同样暗藏杀机。单元房军团则在邦多拉（Bundoora，47万澳元）、布罗德梅多斯（Broadmeadows，48.5万澳元）及博士山（Box Hill，54万澳元）筑起防线。

布里斯班攻坚战最为惨烈！斯拉克斯溪（Slacks Creek，76万澳元）、布雷公园（Bray Park，85万澳元）及伊纳拉（Inala，80万澳元）的独立屋阵地仍在坚守，但马迪亚斯莫博士拉响警报：”这座房价年涨25%的狂野之城，洼地正在急速蒸发！”绝境中单元房异军突起——洛根中心（Logan Central，42.5万澳元）竖起价格标杆，齐尔米尔（Zillmere，64万澳元）与舍伍德（Sherwood，68万澳元）成为首购族最后跳板。

科塔利蒂（Cotality）机构最新研究佐证这场战役的残酷性：全澳住房可负担指数已崩盘至历史最低点。马迪亚斯莫博士发出终极预警：”若央行2026年维持利率，洼地尚存喘息之机；但若降息0.25个百分点，这些郊区明年将彻底退出可负担序列！当资本洪流漫过最后堤坝，现在就是登陆诺亚方舟的最后登船口！”

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达尔文房价增幅或领跑全国 多因素驱动前景呈乐观态势

SQM研究公司年度报告预测，达尔文2026年住房市场将以12%至16%涨幅领跑全国，将与柏斯并列榜首，表现预计将优于南部大城市。

该报告于重点介绍了北领地独特的经济驱动因素和房地产市场动态，正是这些因素推动了这场繁荣。

SQM基本情景预测，2026年全国首府城市住宅均价涨6%至10%，布里斯本和阿德雷德涨幅更高，分别达到10%-15%和10%-14%。悉尼涨3%至6%，墨尔本涨4%至7%。

SQM董事总经理克里斯托弗称，达尔文房地产市场强劲，因经济基础扎实、首套房购买需求活跃、供应量紧俏，其人口数据在经历南部封锁后已平稳增长。

克里斯托弗说，达尔文人口自然增长强劲、海外移民正增长，几年前，由于人们逃离南部地区的封锁措施，达尔文的人口出现了最初的激增，但此后人口数量已趋于稳定，该地区的人口成长率为1.3%，低于全国平均水平，州际人口外流仍然是一个拖累因素，但预计2046年居民规模将能达28.5万。

另外，该地区劳动力市场韧性更足，预计2026年底工资增长率回升至3.3%左右。

不过，他也承认达尔文与资源产业有渊源，房价与矿产能源行业相关，当前钻石矿关闭冲击大，2025年北领地经济或收缩，但是，巴罗萨天然气项目等新引擎有望成为转捩点。

克里斯托弗回顾了2025年房价高达16%的反弹，称挂牌量降、空置率低是市场蓄势信号，将形成2026年卖方主导格局。

首次购房者或成主要销售驱动力，澳统计局（ABS）数据显示，在政府强力支持和较低入市门槛的推动下，其在北领地业主自住贷款承诺中占比43%，远超全国平均。

克里斯托弗给出保守乐观展望，程假设经济无重大波动，达尔文房价或因就业和薪资增长涨5%至8%，首次购房者是主要推手，当前风险偏上行。

该研究假设全国人口将温和增长约39万人，对应约15万套新房需求，尽管预计住房竣工量将增至18万套形成小幅盈余，但基本需求依然强劲。

利率预计将维持稳定至2026年中期，此后可能出现一至两次0.25%的降息，尽管就业增长预计放缓且失业率将升至5%，但2025年下半年形成的增长动能有望持续释放。