澳大利亚最昂贵的住宅正在持续贬值，悉尼和墨尔本的高端独立房价格已经较峰值下跌超过10%。

房地产数据机构数据显示，悉尼房价最高25%的住宅，目前较峰值下跌10.7%；墨尔本同类住宅则下跌10.5%。

根据Cotality发布的9月住房市场数据，这类高价住宅的中位值分别为：悉尼：210万澳元；墨尔本：120万澳元。

不过，与高端住宅相比，价格较低的房屋和公寓目前表现得更加坚挺。

## 布里斯班、阿德莱德和珀斯也开始下跌

Cotality研究主管杰拉德·伯格表示，楼市下跌已经不再局限于悉尼、墨尔本和堪培拉。

这三个城市最早出现转弱，目前累计跌幅也最大。

但最近，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价也开始下跌，显示此次楼市调整正在影响越来越多的市场。

伯格表示，由于这三个城市进入下行周期较晚，因此房价跌幅在不同价格区间之间分布更加平均。

Herron Todd White集团首席执行官彼得·马洛尼表示，高端市场的买家通常有更大的能力推迟购房决定，而卖家也可能需要更长时间才能调整自己的价格预期。

不过，他提醒，不应该把澳大利亚的高端豪宅视为一个完全统一的全国性市场。

澳大利亚住房研究中心主任艾玛·贝克表示，目前楼市调整主要影响的是投资者。

她认为，部分投资者可能正在暂时退出市场，等待局势进一步明朗。

与投资者不同，自住购房者购房的原因更加直接，也没有那么依赖投资策略。

贝克表示，买家也在关注联邦政府正在推进的税制改革，希望先看看相关政策最终会如何落地。

尤其是在房价较低的市场，一些家庭买房的首要目的仍然是解决居住问题。

对于这类买家而言，他们能够负担得起的房源范围本来就比较有限，因此即使市场出现调整，也很难无限期等待。

但在高端市场，买家的选择空间明显更大。

他们可以推迟购买、降低要求，甚至直接认为某套房产不值得卖家提出的价格。

Cotality数据显示，截至8月的一年里，澳大利亚住宅成交量下降2.7%。

其中，首府城市成交量下降5.2%。

相比之下，区域市场成交量增长1.8%。

不过，贝克指出，“区域市场”涵盖的范围非常广，其中既包括靠近大城市的地区，也包括人口规模较大的区域城市，因此不同地区之间的表现差异很大。

马洛尼表示，目前澳大利亚房地产市场的可负担性已经受到明显挤压，借贷成本仍然较高，而在部分市场，买家如今也拥有更多房源可以选择。

他说，当买家变得更加谨慎，同时市场上的选择又增加时，他们就不太愿意为了买到房子而不断抬高价格。

这会让议价权逐渐向买家倾斜，并进一步给房产价值带来下行压力。

类似的趋势也出现在公寓市场。

伯格表示，公寓在此次楼市下行周期中的整体表现通常更加坚挺，主要得益于相对较低的价格和更高的可负担性。

虽然高价公寓的跌幅通常也大于低价公寓，但两者之间的差距并没有独立屋市场那么明显。

堪培拉则出现了不同的情况。

当地低价公寓的跌幅反而大于高价公寓：价格处于最低25%的公寓较峰值下跌2.9%，而高价公寓跌幅为1.6%。

从全国数据来看，悉尼和墨尔本公寓市场不同价格区间之间的跌幅差距最大，分别达到4.9个百分点和4.5个百分点。

不过，珀斯的情况有所不同，当地所有价格区间的公寓跌幅都大于独立屋。

阿德莱德最昂贵的公寓跌幅，也超过了当地最高价独立屋。

伯格表示，尽管存在这些例外情况，但总体而言，公寓价格更低、可负担性更强，因此仍然能够获得一定需求，也使其房产价值相较独立屋更能抵御下跌。