悉尼一些最昂贵的郊区正在引领全澳房地产市场的下行浪潮。受连续加息推高贷款成本影响，购房者纷纷观望退缩，部分地区年内房价跌幅已超过16%。

据Cotality发布的分析，悉尼东部海滨小社区马拉巴尔（Malabar）房价今年下跌58.5万澳元，跌幅达16.5%，中位价降至295万澳元，成为全澳跌幅最大的地区。此外，西南内陆的贝尔莫尔（Belmore）下跌16.2%，北部海滩的惠勒高地（Wheeler Heights）下跌15.8%。

全澳层面的下滑态势已趋于稳固。Cotality数据显示，8月悉尼住宅房产价值环比下跌1.4%，自2月高点以来，全市平均价格已累计下降93,220澳元。

高端市场成“重灾区”：利率与政策双压叠加

本轮下跌的震中集中在房价最高的市场区段（236万澳元及以上）。这一群体不仅承受着房贷成本上升的直接压力，还面临贷款额度的被动压缩。

Cotality研究主管杰拉德·伯格指出：“这类房产近年来的涨幅远超悉尼其他地区，但在下行周期中也承受了更大的回调压力。当需求端整体承压时，能进入这一细分市场的买家大幅减少，从而引发更剧烈的下跌。”

事实上，悉尼高端房产价格自去年11月就已开始走弱，迄今跌幅达10.1%，而全市中位数自2月高点以来的跌幅为7.1%——高端市场的下行启动更早、幅度更深。

墨尔本跟进：东区富人区跌幅居前

墨尔本市场同样呈现“高端领跌”特征。最贵四分之一区间的房价较2021年11月峰值已下跌12.3%，几乎是全市中位价跌幅（自2022年3月峰值下跌6.8%）的两倍。

受影响最严重的地区集中在墨尔本东部绿意盎然的富人区：迪普登（Deepdene）和蒙特阿尔伯特（Mont Albert）分别下跌15.4%和15.1%。伯格表示，墨尔本此前涨幅不及悉尼，因此回调空间相对有限，但中等规模城市此前录得更大的资本增值，如今也面临相应压力。

为何悉尼最“脆弱”？高杠杆率放大敏感度

Ray White经济学家Atom Go Tian指出，尽管悉尼过去三年并未经历布里斯班、珀斯或阿德莱德那样的惊人涨幅，但其居民杠杆率全澳最高，使得市场对利率变化极为敏感。

数据显示，悉尼中位房价为150万澳元，相当于全职收入总额的12.9倍，远高于布里斯班（10.2倍）、墨尔本和阿德莱德（8.8倍）、堪培拉（8.2倍）及珀斯（7.8倍）。Tian分析称：“在当前不确定性时期，高端购房者可以选择耐心等待，而首次置业者却不得不匆忙入场，这种结构性差异加剧了高端市场的波动。”

情绪转冷，买家观望：销量同比下滑19%

在联邦预算调整负扣税和资本利得税政策之前，房价下跌本就集中在悉尼和墨尔本的高端区域。Cotality最新数据显示，全澳已有93%的郊区房价进入下跌通道。

“政策调整的目标明确指向投资者，但我们看到自住业主、首次购房者同样在退场。这更多是整体市场情绪的影响，而非单一政策所致。”市场放缓已转为买方市场，但买家并不急于出手——他们对可能再次加息以应对顽固通胀的前景，以及价格进一步下探的风险保持警惕。Cotality数据表明，全澳房屋销量较去年同期下降19%。

前景展望：跌势料延续至2027年，但局部仍有“价值窗口”

澳大利亚联邦银行（CBA）经济学家在联邦预算税收政策变化后大幅下调了房价预测。高级经济学家特伦特·桑德斯写道：“过去三个月的调整幅度比我们预期的更大、更快。我们预计下行周期将持续至2027年4月，全澳房价将比2026年初高点低约9%，五大首府城市则比峰值低约10%。”

CBA预测，悉尼房价从高点到谷底将下跌13%，这将是“至少20年来悉尼市场最快、最深的下跌之一”；墨尔本预计下跌12%。珀斯预测被下调10个百分点，年内预计持平。

不过，在普遍悲观中，也有当地代理持不同视角。悉尼马拉巴尔地区Agents + Co的销售代理克莱·奇格维登表示：“这里拥有国家公园、高尔夫球场、岩石池塘和海滩，设施一应俱全。我们看到的市场调整，恰恰是在马拉巴尔这类社区买入的最佳时机和最大价值窗口。”对于希望低价入市的购房者而言，高端市场的深度回调或暗藏机遇。