Falling house prices could spare mortgage holders from aggressive RBA rate hikes
澳洲家庭财富正经历史上最大跌幅——而这件坏事，反倒可能成为保护房贷族免受利率持续折磨的“意外盾牌”。
原理是“财富效应”：房价涨的时候，人觉得自己有钱了，就更敢花钱。反过来也一样——房价这类资产跌了，人觉得穷了，就少花钱，从而缓解通胀压力。
AMP首席经济学家Shane Oliver说，房价暴跌正在帮RBA“干一部分活”，减轻了进一步加息的压力。
“房价下跌本身就是货币政策的传导机制的一部分。没错，它让RBA的工作更容易——但这本来就是设计好的，货币政策就是这么运作的，”Oliver说，“它压低房价，人觉得穷了，就少花钱。”
市场几乎完全定价了9月29日加息一次，12月第二次加息概率约45%，到2027年5月第三次加息概率17%。
REA Group数据显示：澳洲房市已进入第五个月下跌，8月跌0.2%。全国房价自3月高点至今累计跌2.7%，但过去一年仍涨1.8%。专家预测最终跌幅将超过10%。
Oliver算了笔账：RBA自己的分析显示，房价下跌对消费的拖累有多大——
• 房价每跌10%，6个月后消费者支出减少约0.8%
• 一年以上，减少约1.6%
• 如果真跌10%，相当于砍掉约1.5%的消费
• “正常情况下消费增长约2%，但财富效应的拖累下，只能长0.5%”
史上最大的财富缩水
Primara Research基于ABS和ANZ数据的建模显示：房价下跌将从家庭财富中抹去1.3万亿澳元。
目前全国房价比2026年3月峰值低3.6%，ANZ预测本轮峰值到谷底跌幅为10.6%，悉尼最惨——14.5%。
这次财富缩水的规模：
• 是2008年全球金融危机的1.89倍
• 是2022年利率急涨时的2.14倍
• 但作为家庭财富占比来看，比GFC小——因为家庭财富已从6万亿膨胀到19.2万亿
Primara研究主管Peter Drennan说：“放在2008年前，这种冲击根本不敢想。但房价从那时起大概翻了三倍，所以即使比例小一点，亏的钱也比GFC多。”
“房价不在我们的议程里”
RBA行长Michele Bullock明确表态：不会为了帮或伤房市而做任何利率决定。
“先说清楚一点：我们不把房价当目标。但我们确实密切观察房市，因为它是货币政策产生影响的一个领域。”
Bullock承认RBA对房市“40年来最快下跌”负有部分责任，但也说负扣税和资本利得税改革同样打击了投资者热情。
“你可以很直观地看到税改的影响——投资者建房审批量直接跳水。所有人的审批都在降，但投资者降得尤其厉害。这改变了投资者的算盘：买房还值不值？”
不过她也说，房价自疫情以来涨得太猛，现在是从“一个非常高的基数”往下调。“如果你看现在的回调幅度，和历史相比，其实还处在较低区间——并没有超出过去我们见过的调整范围。”