据澳洲媒体 The Daily Telegraph 报道，悉尼房价30年增值差异巨大：CBD与内城区表现最弱，多区仅为原价3–4倍。

最新房产研究显示，在过去 30 年的时间里，悉尼不同区域的房产价值增幅呈现明显分化。

一些外城区独立屋为主的区域房价增长最高达到 15 倍，但悉尼 CBD、Haymarket 等内城区的增值表现却位列全市最弱，目前价格仅为 30 年前的大约 3 倍。

这项分析由房产数据平台 PropTrack 完成，共覆盖悉尼近 385 个区域，结果揭示了一个长期趋势：高密度公寓区增值最慢，高地价低密度独立屋区增值最强。

一、涨幅悬殊：最强区域涨 15 倍，内城区仅涨 3 倍

研究显示，增值表现最突出的区域包括：

Glenwood（全市第一）

Cecil Hills（紧随其后）

这些区域在过去几十年经历了大规模住宅开发、基础设施升级，吸引大量家庭买家与移民定居，推动房价快速增长。

与之形成鲜明对比的，是增值表现最弱的区域：

Sydney CBD

Haymarket

这两个区的房价在 30 年间仅增长大约 3 倍，明显落后于大多数区域。

PropTrack 的分析还列出一批增值疲弱的地区，如 Homebush West、Gosford、Darlinghurst、Parramatta、Rockdale 等，这些区域的房价仅为 30 年前的约 4 倍。

二、为何高密度公寓区增值疲弱？专家指出“供应量过大”是关键因素

房产经济学家 Angus Moore 指出，导致增值分化的关键因素包括：

区域重新开发与升级

中产阶层收入增长

海外移民带来的住房需求

房屋类型结构差异

他强调：高密度公寓区供应量巨大，限制了房价增长空间。 例如 Pyrmont、Haymarket、Ultimo 和 Chippendale 等区域，多年来持续推出大量公寓楼，使市场供给始终保持高位。

买家代理 Michelle May 也指出：

“当一个区域不断增加新的公寓，选择变多，价格竞争自然更激烈，对长期增值不利。”

她补充说，开发商通常优先建一房、两房的小户型以提高利润率，这些户型供应量大，转手也更多，因此难以实现显著资本增长。

三、独立屋与联排更受家庭追捧，部分户型表现远优于公寓

多位专家均提到，现在市场中最受欢迎的是：

三居两卫的公寓

联排别墅（townhouse）

因为买家结构正在变化：

婴儿潮一代开始换小房子

家庭型买家买不起独立屋

公寓与独立屋之间的价差持续扩大

在供应有限的区域，如东区、北岸等传统成熟区，低密度住宅的稀缺性使价格长期保持强劲上涨。

相比之下，像 Homebush West 这样的公寓聚集区，由于供过于求，一些业主持房多年后仍难以追上其他区域的涨幅。

这意味着：

房产类型与供需关系，是决定长期增值的核心变量。

四、专家提醒：首次购房者需理解“区域增值规律”，选错区可能影响未来换房能力

买家代理 Michelle May 特别提醒首次购房者： 房产往往是人生最大的一笔投资，选错区域可能直接影响未来换房能力。

例如： 一些在 Homebush 或 Rockdale 购买公寓的买家，在数年后想升级到其他区域的独立屋时，会惊讶地发现： 自己的房产增值远远赶不上独立屋区域的上涨速度，导致换房门槛越来越高。

她强调：

房产投资必须理解供需关系

开发密度与户型比例会改变增值轨迹

区域人口和收入结构变化也是关键指标

简单来说：

“不是每个房产都会涨，同一个城市里的表现可以天差地别。”

1995 年以来悉尼增值最差的 20 个区域（按表现排序）

Haymarket

Sydney CBD

Pyrmont

Homebush West

Gosford

The Entrance

Parramatta

Darlinghurst

Rockdale

Ultimo

Westmead

Harris Park

Caringbah

Hornsby

Macquarie Park

Rushcutters Bay

Chippendale

North Sydney

Hurstville

Kogarah

结语

买房不仅是一个家庭的居住选择，更是一项长期的财富决策。 这份 30 年数据提醒我们： 房产是否升值，不仅取决于地段好不好，也取决于 供需结构、户型组合、区域人口变化、开发密度。

对年轻家庭和首次置业者来说，最重要的是：

别只看折扣和新公寓外观

要看长期增值空间

要看区域的真实供需结构

要看户型是否稀缺

要看未来换房的可行性

选择正确的区域，可能决定整个家庭未来 10 年、甚至 30 年的资产方向。