———前言———

澳洲楼市这些年谈房价，大家第一反应往往是利率、移民、土地供应和审批速度，但最新被推上台面的，竟然是一个看似不起眼的老问题：车位。

2026年5月20日，REA刊发报道指出，Grattan Institute在最新报告中提出，若取消新房开发中的最低车位要求，公寓价格不只是便宜一点点，而是可能对部分产品直接产生数万、甚至10万澳元级别的价格差。这件事之所以值得所有澳洲置业者关注，不只是因为它碰到了买房更便宜的神经，更因为它揭开了一个长期被忽视的现实：很多人并不需要那么多车位，却一直在为它买单。

为什么一个车位能上推公寓价格

很多买家以为，车位只是开发商顺手配上的附加品，真正看完报告才会意识到，车位在澳洲公寓项目里往往是高成本项，尤其是需要挖地下车库的中高密度项目。Grattan Institute测算，在悉尼，满足平均最低车位要求的一居室公寓大约会增加4.6万澳元成本，两居约7万澳元，三居约10.1万澳元，四居及以上更可达到13.2万澳元。

墨尔本在2025年底改革后整体低一些，但三居和更大户型依然要承担可观成本。更关键的是，在一些受地形、岩层或污染土壤影响的内城区块，单个地下车位建造成本最高可达到25万澳元。也就是说，所谓房价贵，有时贵的不只是卧室、客厅和地段，还有那块你未必天天会用到的停车空间。

问题并不只是车位

这份报告最扎心的地方，在于它指出了一个长期存在的错配。Across Australia，单间和一居室公寓家庭中，约40%根本没有车；两居室家庭中，约19%没有车；即便是三居及以上的家庭型公寓，58%的住户也只有一辆车或根本没车。可现实却是，悉尼和墨尔本的公寓里，线下停车位数量已经多过居民拥有的汽车数量。

公寓建筑面积中约13%被停车空间占据，而且这些车位中多达40%在夜间是空置的。换句话说，很多澳洲城市并不是车位永远不够，而是制度先按几十年前家家都得有车、而且最好多辆车的思路，把停车位硬塞进今天的住房产品里，结果就是想要低总价、低持有成本、靠公共交通生活的买家，也被迫为并不需要的配置埋单。

这项改变最核心的冲击是什么

从买家视角看，账非常直观。报告指出，如果取消强制车位要求，买家放弃第一个车位，墨尔本大约可省6.6万澳元，悉尼约可省5.2万澳元；如果是通常被要求配置两个车位的大户型公寓，完全不要车位，墨尔本可省约10.1万澳元，悉尼约10.4万澳元；即便还要保留一个车位，只是不想被强制买第二个，墨尔本仍可省约3.5万澳元，悉尼可省约5.2万澳元。

但真正更大的影响在供给端：Grattan估算，如果全国取消最低车位要求，未来5年可少建8.6万个住户并不需要的车位，释放约52亿澳元的建设资源，并把这些工人、材料和施工能力转去盖更多住房，从而额外增加9000套住房；仅悉尼和墨尔本，两地就可能有约14万套原本算不过账的住宅重新变得具备商业可行性。

报告还认为，这类改革有望提升住宅建设生产率约1%，并最多每年为澳洲GDP增加10亿澳元。真正厉害的地方，不是便宜了一个配件，而是把原本被浪费在地下车库里的钱、人和时间，重新投向住房本身。

维州已经先行一步

很多人看到这个话题，最容易误解成以后澳洲新公寓都不给车位了。事实并不是这样。维州政府已在2025年12月3日宣布调整车位规则，并在官方规划页面说明：改革的方向是按公共交通可达性来设定停车要求，而不是继续沿用全州统一、年代久远的硬性标准。在靠近高频火车、电车或巴士线路的区域，最低车位要求被取消。

在其他区域，最低标准则被下调，同时在公共交通最好的地段还引入最高车位限制。维州政府当时就明确表示，旧规则会让墨尔本一栋六层新公寓楼平均每套住宅多承担约7万澳元车位成本。RMIT学者随后评价称，这种从全州统一最低配建转向按交通条件分级管理的方式值得肯定，但也提醒，车位最低要求并未完全消失，在高度依赖汽车的外郊和部分区域，车位需求仍可能高于内城区。

因此，这场改革的本质不是不要车位，而是别再让所有人都被迫买同一种车位方案。

对众多群体而言应该如何理解这件事

如果你是买家，那这不是让你幻想明天楼盘统一降10万，而是提醒你以后看新盘时，必须把房子和车位拆开看。对于工作、生活高度依赖火车、电车和公交的单身买家、年轻夫妻、内城区投资客来说，不带车位或少带车位的产品，未来很可能成为更有性价比的选择；但对有两辆车、经常跨区通勤、住在外环或学区通勤高度依赖自驾的家庭而言，车位仍然是刚需，便宜并不一定等于合适。

对开发商来说，取消最低车位要求意味着更多项目能算得过账，审批流程也可能更顺；但从执行层面看，报告也提醒，若未来要推动车位与公寓拆分销售，还会遇到分契设计复杂、物业规则调整、停车位转租安排，以及部分银行对无专属车位公寓贷款态度保守等问题。

与此同时，Grattan也强调，若取消强制车位，政府就必须同步把路边停车管理做起来，比如停车许可、时间限制和使用者付费，否则社区对新楼一多、路边就乱停的担忧不会自动消失。简单说，真正成熟的改革，不是少挖几个地下车库这么简单，而是把住房、交通、融资和社区治理放在一起重新设计。

——结语——

很明显，今天澳洲的住房危机，未必只是土地不够、审批太慢、材料太贵，也可能是太多规则还停留在上一个时代。过去几十年，规划体系默认每户家庭都应围着汽车生活；但在公共交通更密、年轻家庭更小、居住成本更高的新现实里，这种默认值正在变成一种昂贵负担。

Grattan Institute这次抛出的，不只是一个削减成本的技术建议，而是在问澳洲各州政府：我们到底要继续强迫所有买家为“可能用不到的车位”付费，还是允许住房产品回到需求本身？至少从维州已经落地的方向看，这扇门已经被推开了一条缝。接下来，悉尼会不会跟、其他州会不会跟、银行和市场会不会接受房归房、车位归车位的新逻辑，才是这条新闻真正的后续看点。